Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak obniżyć podatek VAT od przychodów z tytułu najmu?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Nie zawsze musimy mieć do czynienia z podatkiem VAT.
Nie zawsze musimy mieć do czynienia z podatkiem VAT.
Jeżeli rozważasz kupno lokalu pod wynajem, warto przyjrzeć się podatkowi VAT przy różnych wariantach zakupu. Kiedy planujesz zaciągnąć kredyt, dobrym sposobem na obniżenie opłat, jakie generują podatki VAT, może okazać się otworzenie własnej działalności gospodarczej. Natomiast gdy koszty inwestycji są niskie, lepiej jest nie męczyć się z podatkami VAT i przejść na ryczałt.

Inwestowanie w lokale użytkowe i „condohotele” zyskuje na popularności. W dobie dużej niepewności i zmienności na rynkach finansowych nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału. Lokale użytkowe wciąż generują zyski wyższe niż inflacja, stanowią więc poważną konkurencję dla lokat bankowych. Czy takie inwestycje lepiej realizować jako osoba fizyczna, czy otworzyć w tym celu działalność gospodarczą?

Inwestycja w „condohotel”/„aparthotel”:

  1. System polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu.
  2. Kupując lokal, nabywca staje się jego właścicielem i wpisany zostaje w odrębnej księdze wieczystej.
  3. Operator hotelu podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu, oferując często z góry określony poziom czynszu.
  4. Przeważnie koszty, związane z remontami, utrzymaniem i eksploatacją pokoju hotelowego pokrywa zarządca.
  5. Od zysków z wynajmu należy zapłacić podatek:
  1. osoba fizyczna w formie ryczałtu od przychodów (8,5%) lub na zasadach ogólnych (18 i 32% dochodu),
  2. prowadzący działalność na zasadach ogólnych lub 19% od dochodu (podatek liniowy),
  1. od ceny nabycia brutto apartamentu możliwe jest uzyskanie zwrotu podatku VAT.

Powyższe zasady odnoszą się też do zakupu lokalu użytkowego pod wynajem, z wyjątkiem punktów 3 i 4.

Do analizy przyjęto inwestora, który z tytułu umowy o pracę otrzymuje wynagrodzenie na poziomie 10 tys. zł netto miesięcznie. Myśli o zakupie lokalu użytkowego o wartości brutto 1 miliona złotych. Lokal ten może generować dochód na poziomie 72 tys. zł netto rocznie.

Przyszły właściciel powinien więc podjąć decyzję, czy chce zostać czynnym podatnikiem VAT oraz w jaki sposób będzie opodatkowywał przychód – czy będzie płacić ryczałt (8,5%), czy wliczy ten dochód do podatku, płaconego według skali (18 i 32%), czy raczej wybierze podatek liniowy (19%).

Sposób na odzyskanie podatku VAT

Przedsiębiorca przed zakupem lokalu użytkowego powinien zastanowić się nad złożeniem w urzędzie skarbowym zgłoszenia rejestracyjnego (VAT-R). Powód? Kupując nieruchomość opodatkowaną tym podatkiem, można ubiegać się o jego zwrot. W przypadku lokalu o wartości brutto 1 mln złotych, aż 187 tys. zł stanowi podatek VAT. Urząd skarbowy powinien zwrócić nabywcy podatek od 60 do 180 dni od momentu złożenia deklaracji podatkowej.

Właściciel zarejestrowany jako podatnik VAT będzie musiał wystawiać najemcy faktury za czynsz. W umowach czynsz jest zazwyczaj określany w wartościach netto plus VAT (najemcami lokali użytkowych są często podatnicy VAT, dla których naliczony VAT pozostanie neutralny, ze względu na przysługujące im prawo do odliczenia). Łączna kwota trafia na konto właściciela wynajmowanej nieruchomości.

Podatek trzeba odprowadzić do urzędu skarbowego. Jego wartość może zostać obniżona poprzez odliczanie podatku VAT-u z faktur kosztowych w danym okresie rozliczeniowym.

Zwolnienie z podatku VAT

Najem lokalu użytkowego co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i to niezależnie od tego, czy wynajmujący ma zrejestrowaną działalność gospodarczą. Ustawa o VAT na własne potrzeby definiuje działalność gospodarczą, stanowiąc jednocześnie, że ten, kto ją wykonuje, jest podatnikiem VAT.

Działalność gospodarcza dla VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach, wskazujących na zamiar wykonywania jej w sposób częstotliwy.

Wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe, korzysta ze zwolnienia przedmiotowego. Natomiast wynajmując lokal użytkowy można skorzystać wyłącznie ze zwolnienia podmiotowego. Jest ono przewidziane dla tych osób, których sprzedaż w poprzednim roku nie przekroczyła 150 000 zł.

Osoby, które rozpoczynają działalność w trakcie roku, obliczają tę kwotę proporcjonalnie do liczby miesięcy, które pozostały w danym roku.

Zwolnienie ma dwa końce – z jednej strony pozwala wynajmować bez konieczności doliczania VAT-u, ale z drugiej strony pozbawia prawa do odliczenia.

Sposób opodatkowania

Kolejną decyzją, jaką należy podjąć, jest wybór pomiędzy wynajmowaniem lokalu użytkowego jako osoba fizyczna lub jako przedsiębiorca. Decyzja ta niesie za sobą duże konsekwencje podatkowe. Podatnik, który nie założy firmy, może rozliczać dochód na zasadach ogólnych (opodatkowanie według skali podatkowej: 18% i 32%) lub skorzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (8,5%).

Ci, którzy mają działalność, mogą wybrać opodatkowanie według skali podatkowej (18% i 32%) lub według stawki liniowej (19%).

Zmniejszenie podatku ze względu na koszty

Warto przypomnieć, że jedynie w przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód. W pozostałych w/w systemach podstawą opodatkowania pozostaje dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Do nich można zaliczyć na przykład: amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i remontów, czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu, zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Właściciel, który przewiduje, że w danym roku podatkowym jego koszty będą równe przynajmniej połowie osiąganego przychodu, powinien zastanowić się nad metodami, opodatkowującymi dochód. Wtedy bowiem faktycznie zapłacony podatek według skali lub liniowy może być niższy niż kwota 8,5% przychodu, naliczana w formie ryczałtu.

Przeczytaj także: Inwestycja w „condohotel” i „aparthotel” w pigułce – porada

Niebezpieczeństwo, związane z ryczałtem

Jeśli podatnik uzyskuje jedynie dochody z tytułu wynajmu lokali użytkowych, a metoda jego działania wskazuje, że zajmuje się tym w sposób zorganizowany i ciągły, fiskus może uznać, że jest to jego działalność główna i podważyć możliwość stosowania ryczałtu do opodatkowania przychodu z tytułu najmu, traktując podatnika jako osobę prowadzącą działalność gospodarczą w myśl ustawy o podatku dochodowym.

Przyjęto ponadto, że nabywca jest podatnikiem VAT, a koszty uzyskania przychodu stanowi podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 100 m kw. został on oszacowany na 2,5 tys. zł) i amortyzacja (20,3 tys. zł rocznie, czyli 2,5% od wartości netto nieruchomości). Lista kosztów mogłaby być poszerzona jeszcze o opłatę za użytkowanie wieczyste, czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty oraz ubezpieczenie lokalu.

Jak jednak wynika z doświadczeń doradców finansowych, powszechna jest praktyka obciążania większością kosztów najemcy. Dzięki zastosowaniu odpowiednich zapisów w umowie najmu, ciężar ekonomiczny tych opłat może ponosić najemca.

Rozważone zostaną dwa przypadki. W pierwszym całą cenę lokalu pokryje nabywca gotówką, a w drugim skorzysta on z finansowania bankowego.

Polecamy serwis: Kredyty

Przy niskich kosztach warto wybrać ryczałt

Podatnik, który nie korzysta z kredytu, musi liczyć się z zapłatą podatku na zasadach ryczałtu na poziomie 6,1 tys. zł rocznie (8,5% od przychodu na poziomie 72 tys. zł). W przypadku opodatkowania dochodów według skali (18 i 32%), uzyskując dodatkowy przychód z wynajmu podatnik musiałby zapłacić 15,7 tys. zł podatku rocznie. Według skali liniowej należny podatek wyniósłby natomiast 9,3 tys. zł.

Ponosząc więc koszty uzyskania przychodu na poziomie 22,8 tys. zł rocznie wobec przychodu na poziomie 72 tys. zł, warto rozliczać się ryczałtem. Najmniej opłacalne byłoby natomiast rozliczanie się za pomocą skali podatkowej.

Warto przypomnieć, że w rozważanym przypadku podatnik osiąga dochód netto z tytułu umowy o pracę na poziomie 120 tys. zł rocznie. W efekcie każda dodatkowa złotówka dochodu z tytułu wynajmu lokalu będzie w jego przypadku opodatkowana stawką 32%, gdyby wybrał on opłacanie podatku na zasadach ogólnych (18 i 32%).

Stawka liniowa

W przypadku przedsiębiorcy stosowanie stawki liniowej opłaca się, gdy roczny dochód do opodatkowania wynosi przynajmniej 97 tys. zł. W tym momencie podatek należny, obliczony według skali (18 i 32%), jest zbliżony do tego 19-procentowego.

Wysokie koszty skłaniają do opodatkowania dochodu

Gdyby jednak nabywca przy zakupie skorzystał z kredytu na 30 lat, oprocentowanego na 7,2% w skali roku i w kwocie 500 tys. zł, to do wyżej wymienionej listy kosztów uzyskania przychodów można by było zaliczyć jeszcze odsetki od zaciągniętego długu. W pierwszym roku wynosiłyby one 35,8 tys. zł. W efekcie dochód do opodatkowania przyjąłby wartość 13,3 tys. zł.

Podatek należny PIT od dodatkowych dochodów z tytułu wynajmu, przy zastosowaniu zasad ogólnych (18 i 32%), wyniósłby około 4,3 tys. zł. Jeszcze mniej, bo tylko 2,5 tys. zł, należałoby się fiskusowi od podatnika, naliczającego podatek według stawki liniowej 19%. Obie formy opodatkowania byłyby więc atrakcyjniejszymi formami rozliczenia z fiskusem niż ryczałt od przychodów, który wynosiłby 6,1 tys. zł.

Powyższe wnioski mają charakter przykładowy i poglądowy. Przy innych uwarunkowaniach (ze szczególnym uwzględnieniem poziomu kosztów i przychodów) zupełnie inne rozwiązania podatkowe mogą okazać się optymalne. Zawsze jednak powinieneś zastanowić się nad wysokością podatku VAT i porównać go z ryczałtem.

Artur Wach, Lion’s House

Katarzyna Rola-Stężycka, Tax Care

Bartosz Turek, Home Broker

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Problemy firm widoczne na długo przed niewypłacalnością
    Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, iż 1/3 bankrutów i 1/4 restrukturyzowanych przedsiębiorstw nie płaciła swoim kontrahentom już na 2 lata przed ogłoszeniem niewypłacalności.
    Ceny mieszkań w Polsce osiągnęły maksimum w połowie 2022 roku? Niewykluczone
    Czekaliście ze sprzedażą mieszkania, aż ceny osiągną apogeum? No więc, chyba pora udać się do pośrednika obrotu nieruchomościami. Ceny sprzedaży mieszkań, w niektórych miastach zaczęły spadać, a ponadto serwisy nieruchomościowe puchną od ofert z rynku wtórnego.
    Nowoczesna komunikacja PR elementem inwestycji biznesu
    Cyfryzacja, zmiana pokoleniowa i coraz bardziej wymagający rynek. Nawet w niedalekiej przyszłości prowadzenie biznesu będzie całkowicie innym wyzwaniem, aniżeli kilka lat temu. Dynamiczna transformacja społeczno-gospodarcza wymaga od przedsiębiorców jeszcze szerszego spojrzenia zarówno na swoich klientów, jak i inwestorów, kontrahentów, czy sam zespół.
    Elektrownie atomowe. Czy powstaną w Polsce?
    Pięć ośrodków będzie uczestniczyć w procesie licencjonowania i kontroli elektrowni jądrowej. Prezes Państwowej Agencji Atomistyki zdecydował o przyznaniu autoryzacji dla ośrodków naukowo-badawczych.
    Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
    Mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy, polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył pierwsze półrocze niezłym wynikiem. Należy jednak pamiętać, że echa tych zawirowań nie widać jeszcze w wynikach drugiego kwartału 2022 roku.
    Spółdzielnie mieszkaniowe podwyższają czynsze. Winne ceny energii
    Czy po wakacjach kredytowych pojawi się postulat wakacji czynszowych? Opłaty rosną a zarządcy tłumaczą, że nie oni są winni. Znaczną część czynszu stanowi energia – ogrzanie wody i mieszkań oraz prąd w częściach wspólnych. Dodatkowo inflacja wpływa na ceny usług niezwiązanych bezpośrednio z energią. Niestety nic nie wskazuje, żeby najnowsze podwyżki miały być ostatnimi.
    Dopłaty do innych niż węgiel źródeł ciepła - projekt
    W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano projekt ustawy regulujący m.in. jednorazowe dodatki dla ogrzewających swoje domy paliwem innym niż węgiel.
    Zaostrzanie nadzoru rejestrowania sprzedaży
    Resort finansów pracuje nad zmianami prawa, które zabezpieczą źródła wpływów podatkowych państwa. Proponowane zmiany dotyczą głównie fiskalizacji sprzedaży przy użyciu kas w urządzeniach do automatycznego świadczenia usług i sprzedaży towarów. Do nowych przepisów będą musiały dostosować się kolejne grupy przedsiębiorców.
    Niskie ceny przyciągają Czechów na zakupy do Polski
    Czesi wciąż chętnie przyjeżdżają do Polski na zakupy. Szczególnie atrakcyjne są ceny benzyny oraz artykułów spożywczych. Każda wizyta to oszczędność
    Co może od 2023 r. zastąpić opakowania plastikowe? [KOMENTARZ]
    Przepisy systematycznie będą ograniczać produkcję plastikowych opakowań. Czy jest alternatywa dla tworzyw sztucznych?
    Kryzys w związku z wojną w Ukrainie - wsparcie dla przedsiębiorców
    Pomoc będzie mogła być udzielana w formie pożyczek, zarówno mikro, małym, średnim, jak i dużym przedsiębiorcom. Do kiedy będzie można otrzymać wsparcie?
    Mandat za parkowanie na drodze wewnętrznej
    Mandat za parkowanie na drodze wewnętrznej? Dziś zastanowimy się nad tym czy jest możliwy, a jak tak to ile wynosi. Co mówią przepisy?
    Procenty z lokat przegrywają z inflacją w Polsce i UE
    Inflacja dwucyfrowa jednak odsetki w bankach niewiele wyższe niż przed wojną. To realia nie tylko polskie
    Ile jest fotoradarów w Polsce? A ile w Europie?
    Ile jest fotoradarów w Polsce? Dokładnie 587. Jak jednak ta liczba wypada na tle innych krajów Europy? W Wielkiej Brytanii jest ich 10-krotnie więcej.
    Polacy przenoszą się z mieszkań do domów
    Domy szybko zyskują na wartości oraz popularności wśród Polaków. Podobnie jak mieszkania są one dobrą inwestycją w dobie galopującej inflacji i potrafią ochronić oszczędności, a nawet je pomnożyć. Nic więc dziwnego, że przeznaczone pod nie grunty, sprzedają się dziś jak ciepłe bułeczki.
    PIE: w sierpniu indeks koniunktury spadł do 98,6 pkt
    Miesięczny Indeks Koniunktury Polskiego Instytutu Ekonomicznego i Banku Gospodarstwa Krajowego spadł w sierpniu o 3,8 pkt, do poziomu 98,6 pkt - przekazał PIE. Po raz pierwszy od lutego odczyt MIK jest poniżej poziomu neutralnego, co oznacza przewagę nastrojów negatywnych - dodano.
    50 mln zł rocznie na wykup byłych mieszkań pracowniczych
    50 mln rocznie przekaże polski rząd samorządom, które zdecydują się wykupić od podmiotów prywatnych dawne mieszkania pracownicze, aby ich lokatorom nie groziły podwyżki czynszu - powiedział PAP minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w Zgierzu (woj. łódzkie), gdzie jest ok. 40 takich mieszkań.
    Przyczyny zużycia opon? Oto główni zabójcy ogumienia
    Przyczyny zużycia opon? Lista jest dość długa. Warto ją jednak poznać. W ten sposób kierujący może przedłużyć czas życia ogumienia w swoim aucie.
    Strefy czystego transportu w Polsce. Kto będzie pionierem?
    Strefy czystego transportu w Polsce. Co oznaczają? Czemu kierowcy ich nie chcą? I które miasto utworzy pierwszą? Sprawdźmy.
    E-commerce: zmiana zawartości maila po wysyłce? To możliwe!
    Zawartość wysłanego już maila można zmienić dzięki technologii real time content management (RTCM). Korzystanie z tego rozwiązania staje się coraz powszechniejszym trendem na polskim rynku e-commerce.
    Internet Rzeczy. Rewolucja, która w Polsce jest nowością
    Przedmioty połączone cyfrowo. Internet Rzeczy to technologia, od której w biznesie nie ma już odwrotu. Skoro tak, to dlaczego zaledwie 29 proc. firm w UE wykorzystuje IoT? Polska nie zaskakuje — znajdujemy się w ogonie wspólnoty. Nowe dane Eurostatu pokazują, jak wygląda wykorzystanie tej technologii w UE.
    Ceny luksusowych nieruchomości na świecie rosną wolniej, ale spadków nie widać.
    Na koniec drugiego kwartału 2022 roku firma Knight Frank opublikowała Prime Global Cities Index, czyli indeks śledzący ceny luksusowych nieruchomości na świecie w 45 miastach. Po dwóch latach, w trakcie których obserwowaliśmy historycznie najwyższą dynamikę wzrostu cen nieruchomości luksusowych widoczny jest spadek.
    Zakup mieszkania na osiedlu. Gdzie można kupić?
    W jakich inwestycjach deweloperzy mają ukończone mieszkania lub z bliskim terminem oddania? Jakie lokale są jeszcze w sprzedaży? W jakich cenach?
    Ile zostało już złożonych wniosków o wakacje kredytowe?
    Około 850 tys. wniosków o wakacje kredytowe złożono we wszystkich bankach - poinformował w środę prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.
    Mandaty w wakacje 2022. Mamy rekordzistę. To OPP z Lublina
    Mandaty w wakacje 2022 nie będą niskie? Tylko w lipcu przekonało się o tym prawie 114 tys. kierowców. Tyle złapały rejestratory systemu CANARD ITD.