Na jakiej zasadzie działa odwrócona hipoteka?

Niedawno zmarł mój teść. Mieszkaliśmy z rodziną w jego mieszkaniu i myśleliśmy, że po jego śmierci i załatwieniu spraw spadkowych mieszkanie odziedziczy moja żona. Okazało się jednak, że teść podpisał jakąś umowę renty hipotecznej i mieszkanie nie jest już jego. Czy to możliwe i czy można to jakoś odwrócić?

Obecnie na rynku istnieje kilka firm proponujących seniorom tzw. umowę o świadczenie dożywotnie, częściej nam znane jako odwrócona hipoteka czy renta dożywotnia. Oferta skierowana jest do seniorów.

Na mocy takiej umowy senior może przenieść na spółkę (najczęściej w nazwie tych spółek pojawia się słowo Fundusz) własność swojego mieszkania, domu, spółdzielczego prawa do lokalu w zamian za comiesięczne świadczenie pieniężne.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Czy są to produkty opłacalne?

To już zawsze będzie zależało od potrzeb seniora i warunków zaoferowanych w umowie. Nim jednak osoba starsza podpisze taką umowę, powinna sobie uświadomić kilka rzeczy.
Po pierwsze, Fundusz wycenia wartość mieszkania według własnych wytycznych. Zazwyczaj na jego zlecenie wyceny dokonuje jakiś rzeczoznawca majątkowy. Nie oznacza to od razu, że jeżeli mieszkanie seniora zostało wycenione dla przykładu na 400 000 zł, to otrzyma on taką kwotę do ręki, czy to w postaci miesięcznych wypłat, czy też od razu. Wiele zależy od tego, co przewiduje umowa. W ofercie rynkowej dostępne są różne opcje. Przykładowo, Fundusz może przejąć na siebie całość lub tylko cześć opłat związanych z mieszkaniem (czynsz, fundusz remontowy, podatek od nieruchomości). W związku z tym senior otrzyma kwotę pomniejszoną o założone wydatki na te opłaty. Ponadto Fundusz założy, w jakim stopniu przez określony czas nieruchomość, będąca przedmiotem umowy, może się zniszczyć, a w związku z tym, jak zmniejszy się jej wartość oraz jakie wydatki będzie musiał ponieść na bieżące naprawy i remont nieruchomości. Te założenia również wpłyną na wysokość kwoty, która docelowo będzie podstawą wypłat dla seniora. Wpływ na oszacowanie kwoty do wypłaty będzie miał także wiek i płeć seniora. Bo choć może zabrzmi to niezbyt przyjemnie, to Fundusz oceni, jak długo będzie wypłacane świadczenie konsumentowi. Niektóre umowy przewidują wypłatę comiesięcznych świadczeń do śmierci seniora - beneficjenta umowy lub wypłatę przez określony czas, np. 10 lat. Zatem istotne jest dla Funduszu, choć może zabrzmi to brutalnie, ile czasu senior będzie żył.

Nie można zatem w prosty sposób wyliczyć sobie, ile możemy z takiej umowy otrzymać. Z badań Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który dokonał pod koniec 2013 r. oceny istniejących na rynku ofert świadczeń dożywotnych, wynika, że senior otrzyma nie więcej niż 50%, a zazwyczaj około 30% oszacowanej wartości nieruchomości.

Ustalona w umowie kwota należna seniorowi wypłacana jest zazwyczaj w formie comiesięcznego świadczenia, np. renty. W umowie ustalane są też przeważnie warunki ewentualnej waloryzacji tego świadczenia.

Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym już niebawem

A co się dzieje z mieszkaniem?

W większości istniejących na rynku ofert umów typu odwrócona hipoteka własność nieruchomości, np. mieszkania, z chwilą podpisania umowy przenoszona jest na Fundusz. Senior otrzymuje zapisane w umowie prawo do zamieszkiwania dożywotnio w mieszkaniu. Czasem to prawo zabezpieczane jest tzw. służebnością mieszkania wpisywaną do hipoteki. Takie zabezpieczenie na pewno daje silniejszą ochronę konsumentowi. W umowie często regulowane są takie kwestie, jak: zobowiązanie Funduszu do niezbywania mieszkania, niewprowadzania do lokalu żadnych innych osób fizycznych czy prawnych, czy prawo bliskich do zabrania z mieszkania rzeczy należących do seniora itp. Senior często w umowie zobowiązany jest do dbania o lokal i dokonywania bieżących napraw. Czasem z umowy wynika, że konsument będzie ponosił opłaty związane z lokalem. Dlatego bardzo ważne jest, aby z warunkami umowy dokładnie się zapoznać. Ponieważ senior przenosi własność mieszkania na Fundusz z chwilą podpisania umowy, spadkobiercy tracą możliwość odziedziczenia tej nieruchomości, dlatego że nie wejdzie ona do masy spadku.

Odwrócony kredyt hipoteczny - założenia ustawy

---

A co to za umowa?

Ponieważ ustawodawca dopiero pracuje nad uchwaleniem ustawy regulującej kwestię odwróconego kredytu hipotecznego, w ofercie przedsiębiorcy stosują różne konstrukcje istniejące w naszym systemie prawnym. Możemy otrzymać zarówno ofertę umowy dożywocia, umowę renty, umowę pożyczki, a nawet umowę ubezpieczenia. Każda z tych typów umów ma różne wady i zalety, ale zazwyczaj więcej korzyści zapisanych jest na rzecz Spółki, Funduszu czy Towarzystwa Ubezpieczeń.

Obiecana regulacja odwróconego kredytu hipotecznego, przynajmniej na etapie obecnych założeń, wprowadzi na rynek produkt, który będzie bardziej korzystny dla konsumenta oraz jego spadkobierców. Przede wszystkim senior otrzyma kredyt wypłacany mu przez bank w ratach lub jednorazowo, zabezpieczony na nieruchomości hipoteką. Własność nieruchomości nie będzie zatem od razu przechodzić na kredytodawcę. Senior będzie mógł też wypłacony kredyt spłacić i mieszkania nie stracić. Podobnie spadkobiercy po śmierci seniora będą mogli zdecydować (będą mieli na to aż rok), czy chcą mieszkanie przejąć i spłacić kredyt, czy przenieść je na rzecz banku. Jaki ostateczny kształt przyjmie ustawa, zobaczymy.

Ustawodawca planuje także prace nad uregulowaniem prawnym dotyczącym już istniejących ofert świadczeń dożywotnich tak, aby prawa seniorów były lepiej chronione. Póki co pozostaje nam konsumentom przeczytać dokładnie umowę i świadomie zdecydować, czy warto, czy nie warto ją podpisać.

Renta dożywotnia a odwrócony kredyt hipoteczny