Kategorie

W jaką nieruchomość zainwestować milion złotych?

Dzięki nieruchomościom można zarabiać.
Osoby zamożne i bogate, zainteresowane nieruchomościami we własnym portfelu inwestycyjnym, mają różne możliwości kupna. Na nieruchomościach, wartych milion złotych, zarobimy kwotę, która będzie wiązała się z miesięcznym przychodem na poziomie kilku tysięcy zł. Jednak już z nieruchomością za 200 tys. zł jesteśmy w stanie zacząć zarabiać.

Rynek nieruchomości oferuje różne sposoby ulokowania kapitału. Od najprostszego, czyli zakupu mieszkania na wynajem, poprzez lokale użytkowe, aż po zakup gruntu rolnego w celu jego odrolnienia, ewentualnego podziału, a następnie – odsprzedaży z zyskiem. Trendy, panujące w poszczególnych segmentach tego rynku, są zróżnicowane.

I tak na przykład w ciągu ostatnich trzech lat przeciętne „M” straciło na wartości 12,9%, a grunty rolne zyskały 28,7% - wynika z danych doradców finansowych i Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa.

Mieszkanie najłatwiej jest zbyć

Reklama

Różne czynniki determinują zmiany cen w poszczególnych segmentach rynku nieruchomości. Odpowiednie dobranie składu portfela inwestycyjnego może więc pozwolić na osiąganie zysków, także w czasie dekoniunktury. Wydaje się, że segmentem najbardziej związanym z ogólną koniunkturą w gospodarce jest segment mieszkaniowy – rozwinięty i najbardziej płynny.

Ale nawet w tym przypadku, na ceny oddziałują też inne czynniki, na przykład dostępność kredytów mieszkaniowych. Niewielkie znaczenie ma natomiast to, że ok. 1,2 miliona rodzin w Polsce nie posiada własnego mieszkania – jednocześnie „zapasy” niesprzedanych przez deweloperów lokali powiększają się.

Ograniczony dostęp do lokali użytkowych

W przypadku lokali użytkowych sytuacja wygląda inaczej. Po pierwsze rynek ten jest znacznie mniejszy niż mieszkaniowy – to mocno ogranicza podaż atrakcyjnych lokali. Ponadto grono potencjalnych inwestorów jest mniejsze niż na rynku mieszkaniowym, w związku z relatywnie wysokim kosztem zakupu takich lokali, a także faktem, że nie zabezpieczają one podstawowych potrzeb ludności.

Determinantami wartości lokali użytkowych są: łatwość wynajęcia danego lokalu, wysokość czynszów i ryzyko inwestycji. Dwa pierwsze elementy zależą od charakterystyki danego lokalu użytkowego oraz konkurencji, choć bez wątpienia pozytywnym dla nich czynnikiem pozostaje dobra koniunktura w gospodarce, a w szczególności – wysoka dynamika sprzedaży detalicznej. Ostatni element, czyli ryzyko inwestycji, zależy od postrzegania danej lokalizacji, ale też od perspektyw gospodarki.

Dowiedz się także: Jak obniżyć podatek VAT od przychodów z tytułu najmu?

Zainteresowanie gruntami rośnie

Reklama

Ceny gruntów rolnych zdają się w Polsce być „oderwane” od koniunktury i warunków kredytowania, a w większym stopniu zależą m.in. od takich czynników, jak dopłaty z UE czy zachęty podatkowe. Od 2004 nieprzerwanie rośnie bowiem przeciętna cena gruntów rolnych w obrocie prywatnym.

Bez wątpienia sytuacja ta kiedyś się zmieni, ale obecnie wielu obserwatorów rynku zwraca uwagę głównie na czynniki, które przemawiają raczej za dalszymi wzrostami cen ziemi. Są to:

  • Fiskalne zachęty dla rolników – niskie podatki od nieruchomości oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych,
  • Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych, skierowanych do sektora rolniczego,
  • Zmniejszenie podaży gruntów z zasobów państwowych,
  • Oczekiwania, związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców, co może wywołać wzrost popytu na grunty rolne w drugiej połowie 2016 roku.

200 tys. zł wystarczy na początek

Jakim kapitałem trzeba dysponować, aby stworzyć portfel nieruchomości? Mieszkanie na wynajem to w największych miastach wydatek rzędu minimum 200 - 300 tys. zł. Można oszacować, że z wynajmu takiego lokalu osiągany przychód znajdzie się na poziomie 5 – 6% wartości nieruchomości rocznie. Wyższe zyski (8% rocznie brutto) wymagane są przez osoby, poszukujące lokali użytkowych. Rozważając zakup takiej nieruchomości, trzeba jednak dysponować budżetem na poziomie przynajmniej 500 tys. zł, choć w Warszawie swobodniejszy wybór zaczyna się od kwoty na poziomie miliona złotych.

Pokoje w hotelach są tańsze. Ich ceny zaczynają się od 180 tys. zł, a rentowność przy umowach na z góry określony poziom czynszów zawiera się w przedziale od 5 do 10% (brutto).

Grunty rolne to inwestycja o najdłuższym horyzoncie czasowym, zawierającym się zazwyczaj w przedziale od 5 do 10 lat. Jak pokazuje doświadczenie doradców finansowych, potencjalne zyski z umiejętnie dobranej nieruchomości mogą jednak sięgnąć nawet 20% w skali roku. Wymagany minimalny kapitał to 200 – 300 tys. zł (zakup gruntów w dużych aglomeracjach lub w ich okolicach).

Dla osób z grubszym portfelem rozwiązaniem może być też zakup dużego areału i podział go na mniejsze w celu odsprzedaży. Horyzont inwestycji w tym przypadku powinien być krótszy (1,5 - 3 lat).

Polecamy serwis: Kredyty

Kiedy chcemy zainwestować w nieruchomość 1, 5 – 10 miliona zł

Uwzględniając powyższe czynniki, przeanalizujmy trzy przykładowe propozycje portfela inwestycyjnego, złożonego z nieruchomości dla osób, dysponujących kapitałem na poziomie 1, 5 i 10 milionów złotych.

1 mln zł na nieruchomość

Portfel dla osoby, która dąży do maksymalizacji zysku, powinien składać się z inwestycji w pokoje hotelowe i mieszkanie w stolicy. Szczególnie to ostatnie stanowi zabezpieczenie płynnościowe, bo w razie nagłej potrzeby relatywnie szybko może zostać spieniężone. Skład portfela obejmuje:

  1. Pokój w hotelu w Ostródzie (za 260 tys. zł, założona roczna rentowność brutto: 8%),
  2. Dwa pokoje w hotelu we Władysławowie lub zamiennie lokal użytkowy w dużym mieście (za 360 tys. zł, założona roczna rentowność brutto: 8%),
  3. Dwupokojowe, wykończone mieszkanie z garażem w warszawskim Miasteczku Wilanów (za 380 tys. zł, założona roczna rentowność: brutto 7,3%).

Przy takim rozwiązaniu inwestor będzie otrzymywał w formie czynszów przeciętnie 7 tys. zł miesięcznie.

5 mln zł na nieruchomość

Inwestycja ta jest dobra dla osoby, nastawionej na równowagę pomiędzy poziomem ponoszonego ryzyka i wysokością stopy zwrotu. Kapitał na poziomie 5 milionów pozwala na przeznaczenie części kwoty na długoterminową inwestycję w grunty. W skład portfela wchodzą:

  1. Grunty rolne (za 1 mln zł, założona roczna rentowność brutto: 20 - 25%),
  2. Lokale usługowe w stolicy (za 2 mln zł, założona roczna rentowność brutto: 8%),
  3. Dwa mieszkania dwupokojowe jako „płynna” część inwestycji (za 700 tys. zł, założona roczna rentowność brutto: 7,3%),
  4. Pięć pokoi hotelowych w Kołobrzegu, Władysławowie, Szklarskiej Porębie i Ostródzie (za 1,3 mln zł, założona roczna rentowność brutto: 7,9%).

Przy założeniu trafionej inwestycji w grunt rolny średnia roczna stopa zwrotu może przekroczyć 11%. Pozostałe nieruchomości pozwolą osiągać przychody na poziomie 32 tys. zł miesięcznie.

10 mln zł na nieruchomość

Inwestycja przeznaczona jest dla osoby nastawionej na bezpieczeństwo inwestycji. Na portfel składają się:

  1. Grunty rolne (za 2 mln zł, założona roczna rentowność brutto: 20 - 25%),
  2. Lokale usługowe w stolicy (za 4 mln zł, założona roczna rentowność brutto: 8% ),
  3. Trzy mieszkania dwupokojowe jako „płynna” część inwestycji: (za 1,05 mln. zł, założona roczna rentowność brutto 7,3%),
  4. Siedem pokoi hotelowych: w Kołobrzegu, Władysławowie, Szklarskiej Porębie i Ostródzie (za 3,95 mln zł, założona roczna rentowność: brutto 7,5%).

Przy założeniu trafionej inwestycji w grunt rolny, średnia roczna stopa zwrotu może przekroczyć 11%. Pozostałe nieruchomości pozwolą osiągać przychody na poziomie 64 tys. zł miesięcznie.

Artur Wach, Rafał Gójski
Lion’s House

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    16 cze 2021
    Zakres dat:

    Kto nie dostanie kredytu mieszkaniowego?

    Kredyt mieszkaniowy. Na brak pieniędzy banki nie mogą dziś narzekać. To pomaga im wypłacać Polkom rekordowe kwoty w formie kredytów mieszkaniowych. Nie jest jednak tak, że każdy chętny dostaje kredyt. Mniej więcej 3 osoby na 10 odchodzą z kwitkiem – sugerują szacunki BIK.

    Domek letniskowy - monitoring i inne smart zabezpieczenia

    Domek letniskowy - zabezpieczenia. W okresie wakacyjnym właściciele domków letniskowych znacznie częściej odwiedzają swoje oazy spokoju w górach, na wsi lub nad jeziorami. Weekendowe wypady, choć dające mieszkańcom miast upragnione wytchnienie od miejskiego zgiełku, wiążą się również z szeregiem czynności, o których trzeba pamiętać, aby właściwie zabezpieczyć domek przed wyjazdem. Podpowiadamy, jak w prosty sposób poprawić komfort i bezpieczeństwo w takich miejscach.

    Projektowanie osiedli - aktualne trendy

    Projektowanie osiedli. Czy pandemia zmieniła sposób projektowania osiedli mieszkaniowych? Jakie nowe rozwiązania wprowadzają deweloperzy, jeśli chodzi o aranżację budynków, części wspólnych i miejsc przeznaczonych do rekreacji w realizowanych projektach? Jakie trendy dają się zauważyć?

    Mieszkaniówka ma się dobrze. Deweloperzy biją kolejne rekordy

    Rynek nieruchomości. Ostatni rok wywołał sporo zamieszania w gospodarce światowej. Pomimo początkowych obaw, mieszkaniówka okazała się wirusoodporna, a rynek zalicza dalsze wzrosty. Nieruchomości wciąż drożeją, zainteresowanych zakupem nowego lokum nie brakuje, a deweloperzy osiągają rekordowe wyniki.

    Maksymalna opłata za śmieci uzależniona od ilości zużytej wody - zmiany w ustawie śmieciowej

    Maksymalna wysokość opłaty za odpady, obliczana na podstawie metody od ilości zużytej wody ma wynosić 7,8 proc. dochodu rozporządzalnego na 1 osobę ogółem za gospodarstwo domowe, tj. ok. 150 zł - poinformowało we wtorek 15 czerwca 2021 r. Centrum Informacyjne Rządu.

    Zawieranie umów w formie elektronicznej, zarządzanie dokumentami online. Czy prawnicy pozbędą się papierów?

    Zawieranie umów w formie elektronicznej. Tak jak biznesmeni rozpoczynający swoją karierę w latach 80-tych i 90-tych są przyzwyczajeni do noszenia znacznej ilości gotówki w kieszeni, tak prawnicy są przyzwyczajeni do wszystkiego, co jest „na piśmie”, „stwierdzone pismem”, ma „formę pisemną”, itp. Jak słusznie wskazała Rzecznik Generalna TSUE (w swojej opinii w sprawie C-258/16), teksty zapisuje się od tysięcy lat na różnych nośnikach – na glinianych tabliczkach, papirusie, marmurze czy granicie. Współcześnie coraz powszechniej używa się jednak elektronicznych środków przekazu. Odchodzi się od utożsamiania formy pisemnej wyłącznie z formą papierową (wydrukiem papierowym).

    Jak firma powinna informować o realizacji zadania publicznego?

    Od 25 czerwca br. będą obowiązywały nowe regulacje dla beneficjentów programów finansowanych z budżetu państwa lub z państwowych funduszy celowych, w tym z PFRON. Jakie obowiązki informacyjne ma firma?

    Zarządzanie firmą budowlaną - dostęp do danych w czasie rzeczywistym

    Zarządzanie firmą budowlaną. Sektor budowlany wyszedł obronną ręką z zawirowań związanych z pandemią koronawirusa. Duży wpływ miały m.in. inwestycje zakontraktowane jeszcze przed wybuchem pandemii. Jednak wydajność prac prowadzonych w zaostrzonym reżimie sanitarnym spadła o ok. 5-20 proc. (zob. Raport PZPB “Sektor budownictwa w obliczu COVID-19”). Poszukiwanie możliwości optymalizacji powinno być więc jednym z priorytetów tej branży. Szansą na znaczne poprawienie wyników oraz lepszą organizację pracy jest bieżący dostęp do danych oraz ich analiza, która pozwala podejmować słuszne decyzje biznesowe.

    Czy przedsiębiorca może sprawdzić kto jest zaszczepiony?

    Była wojna o maseczki, będzie o dowody szczepienia? Przedsiębiorcy mają wątpliwości, jak sprawdzać czy klient jest zaszczepiony. Jakie obowiązki ma pracodawca, a jakie prawa pracownik?

    Co 4 firma ma kłopoty ze spłata rat kredytu lub leasingu

    Co druga firma z sektora MŚP w ciągu ostatnich trzech miesięcy poniosła w związku z pandemią dodatkowe koszty. Pojawiły się problemy ze spłatą rat leasingu. Ale te wydatki to nie jedyne zmartwienie firm. Jakie kłopoty finansowe mają firmy?

    Rynek konsumenta. Kto kupuje zdalnie, a kto stacjonarnie?

    Zakupy przez internet zyskały przez pandemię. W wyniku kolejnych obostrzeń nakładanych na branżę i wielu tygodni niemal całkowitego zakazu handlu drogą stacjonarną dla wielu sklepów handel internetowy był jedynym kanałem dystrybucji.

    Wynajem - jedno mieszkanie, podwójny zysk

    Wynajem nieruchomości. W obliczu rosnącej inflacji, która w maju br. sięgnęła już blisko 5%, warto zastanowić się, co zrobić, aby zaoszczędzone pieniądze nie straciły na wartości. Jedną z inwestycji, po którą wciąż chętnie sięgają Polacy są nieruchomości. Mimo rosnących cen mieszkań, nadal jest to najbezpieczniejsza i najpewniejsza forma lokaty kapitału. Ponadto na rynku pojawił się nowy produkt mający przyspieszyć zwrot z takiej inwestycji – tzw. Wehikuł Inwestycyjny.

    Kiedy ruszy Krajowy Rejestr Zadłużonych?

    Krajowy Rejestr Zadłużonych miał zacząć działać w lipcu tego roku, ale poczekamy jeszcze na jego uruchomienie. Kto trafi do Krajowego Rejestru Zadłużonych?

    Mixed-use, czyli budownictwo wielofunkcyjne

    Budownictwo wielofunkcyjne - mixed-use. Nowoczesne kompleksy wielofunkcyjne, otwarte na interakcje społeczne i zapewniające lokalne potrzeby, które wygrywają dziś z tradycyjnymi biurowcami, wyznaczają kierunek rozwoju inwestycji w sektorze komercyjnym.

    Lokalny program "Mój Deszcz"

    Lokalny program "Mój Deszcz". Miejski program dotacji do łapania deszczówki, uzupełniający program centralny, rozpoczyna samorząd Gliwic. Na wykonanie zbiorników do łapania i wykorzystania wód deszczowych ma być przeznaczone do 4 tys. zł – w ramach półmilionowego budżetu.

    Zdjęcie samochodu z rejestracją nie narusza RODO

    Zdjęcie samochodu z rejestracją spokojnie można publikować. Powód? Numer rejestracyjny pojazdu nie stanowi danych osobowych.

    Cupra Ateca [TEST]: w 4,9 sek. do setki w... rodzinnym SUV-ie

    Cupra Ateca choć ma typowo rodzinne ubranie, oferuje kierowcy aż 300 koni. Czy takie połączenie sprawdza się na drodze?

    Jak sprawdzić numer PKK? Kierowcę czeka wizyta w urzędzie...

    Jak sprawdzić numer PKK? Niestety, ale ustawodawca nie przewidział możliwości sprawdzenia online. To oznacza, że kierowca musi zawitać w urzędzie.

    Co zawiera pakiet dla zagranicznych inwestorów?

    Proponowany pakiet dla zagranicznych inwestorów to m.in.: "jedno okienko", w którym firma będzie mogła ustalić wszystkie podatkowe aspekty inwestycji, czy możliwość odliczania VAT od usług finansowych.

    Rynek nieruchomości biurowych w Europie

    Rynek nieruchomości biurowych. Z powodu pandemii Covid-19 spadło zapotrzebowanie na biura w Europie i inwestycje w nowe nieruchomości. W Londynie ten trend zaczyna się odwracać. We Francji wzrasta zapotrzebowanie na zielone dachy i tarasy. W Szwecji myśli się o "biurach przyszłości". Nadal puste pozostają biura we Włoszech, Hiszpanii i Portugalii.

    Kasa fiskalna 2021 - rejestracja i zwolnienie

    Bez względu na rodzaj kasy przedsiębiorca ma obowiązek dokonania jej fiskalizacji i uzyskać numer ewidencyjny. Jak zarejestrować kasę fiskalną? Kto może to zrobić? Ile to kosztuje?

    Wniosek o dokonanie adnotacji w dowodzie rejestracyjnym

    Wniosek o dokonanie adnotacji w dowodzie rejestracyjnym: jak wygląda, jakie dokumenty do niego dołączyć i ile kosztuje załatwienie sprawy?

    Dlaczego pracownicy wolą model hybrydowy?

    Aż 61 proc. pracowników chce pracować w modelu hybrydowym, pracę wyłącznie z domu chciałoby świadczyć zaledwie 15 proc. Jak ten trend wpływa na rynek nieruchomości biurowych?

    Dlaczego ciągłość IT jest numerem 1 dla firm?

    Zdolność firm do szybkiego odtworzenia środowiska pracy w wyniku awarii lub cyberataku jest dziś wystawiana na bardzo trudną próbę. Bardzo wiele biznes „zawdzięcza” tutaj pandemii i powszechnemu przejściu na pracę zdalną.

    Ile czasu jest ważny numer PKK?

    Ile czasu jest ważny numer PKK? To pytanie, które mogą zadać kandydaci na kierowców. A więc? Postaramy się odpowiedzieć na nie w naszym materiale.