Dlaczego w lutym grono pesymistów wśród doradców mieszkaniowych powiększyło się?

Oczekiwania odnośnie zmian cen rodzimych nieruchomości w perspektywie 12 miesięcy są systematycznie rewidowane w dół. Wzrost o 0,9% stanowi najniższy poziom w 14-miesięcznej historii badania. Dodatkowo, porównując ze styczniem, znacznie spadł poziom optymizmu wśród doradców Home Broker.

Optymizm nie utrzymał się długo

W styczniowym badaniu Home Broker po raz pierwszy od sierpnia polepszyła się relacja optymistów do pesymistów, czyli oczekujących wzrostu i spadku cen mieszkań w największych miastach Polski. Zrodziła ona jednak płonne nadzieje. W lutym grono pesymistów poszerzyło się o 5 pp. Obecnie ich procent jest rekordowo duży i stanowi 39% badanych.

Dobry moment na zamianę mieszkania

W tych warunkach środkowa prognoza zmian cen doradców od nieruchomości wciąż pozostaje dodatnia. Prognozowany w perspektywie roku wzrost cen mieszkań w największych miastach na poziomie 0,9% wpisuje się w trend stabilizacji cen, panujący na rynku nieruchomości. W przeciągu ostatnich 12 miesięcy przeciętny lokal mieszkaniowy stracił na wartości mniej niż 0,5%. W tym samym okresie czasu najwyższy poziom zmian cen przypadł na maj, kiedy można było zaobserwować blisko 2% wzrost cen względem lutego 2010. Okres stabilnych cen jest doskonałym momentem na zamianę mieszkania. Nie należy wówczas obawiać się znacznych zmian cen lokali, pomiędzy spieniężeniem posiadanego mieszkania i zapłatą za nowe.

W sferze zmian cen trzeba także pamiętać o inflacji, która może przekuć nominalny wzrost w realny spadek. Centralna projekcja inflacji, opublikowana przez Narodowy Bank Polski w październiku, wskazuje bowiem na to, że na początku 2012 roku wzrost kosztu pieniądza najprawdopodobniej osiągnie poziom blisko 3%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o około 2%. Taka zmiana, w powiązaniu ze wzrostem wynagrodzeń, może nieznacznie poprawić dostępność mieszkań dla przeciętnego nabywcy.

Dowiedz się także: Dlaczego brokerzy wzbogacają swoje usługi o doradztwo finansowe?

Coraz trudniej o kredyt na mieszkanie

Pesymiści coraz częściej podnoszą kwestię rekordowej podaży mieszkań, oferowanych przez deweloperów. W zeszłym roku pośrednicy rozpoczęli budowę dwukrotnie większej liczby mieszkań niż rok wcześniej. Oznacza to presję na spadek cen oraz sytuację, w której przeciętny nabywca ma bardzo szeroki wybór na rynku. – Na rynku pierwotnym tradycyjnie brakuje jednak małych mieszkań, co powoduje, że w tym segmencie trudno spodziewać się przecen – zwraca uwagę Michał Kamiński, doradca Home Broker z Warszawy.

Od ponad roku banki mocno poluzowywały swoje polityki kredytowe. Trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby w lutym pożyczyć na 30 lat średnio 420 tys. zł, czyli 42 tys. zł więcej niż rok wcześniej. W najbliższych miesiącach trudno jednak spodziewać się poprawy w tym zakresie. - Czekają nas kolejne podwyżki stóp procentowych, co trudno będzie bankom rekompensować obniżką marż kredytowych. Wzrost oprocentowania kredytów wywiera natomiast presję na spadek zdolności kredytowej – tłumaczy Paweł Chaberski, doradca Home Broker z Wrocławia. Jaki jest wpływ zmian stóp procentowych na raty kredytowe? Przyjmując, że kredyt na 300 tys. zł został zaciągnięty w rodzimej walucie na 30 lat, miesięczna rata, przy oprocentowaniu na poziomie 5,5%, wynosiłaby 1703 zł. W wyniku wzrostu oprocentowania o 0,25 pp. miesięczna rata wzrosłaby o 48 zł.

Na zadłużanie Polaków wpływają też rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Ta oznaczona literą „T” ograniczyła już wysokość rat kredytowych do 50% dochodów netto dla osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 65% dochodów dla pozostałych. Jej wpływ na rynek nie był jednak tak mocny jak przewidywano. Wiele banków już w wyniku kryzysu dostosowało bowiem swoje polityki kredytowe i nie udzielało kredytów hipotecznych na bardziej liberalnych zasadach. Od 2012 roku wejdą także w życie niektóre zapisy nowelizacji rekomendacji „S”. Mają one zracjonalizować udzielanie kredytów w walutach zagranicznych, co zgodnie z badaniami Home Broker dotknie jedynie tych zarabiających więcej niż wynosi średnia krajowa. Zgodnie z rekomendacją „S” raty wszystkich kredytów, spłacanych przez danego kredytobiorcę, nie będą mogły przekroczyć 42% jego dochodów netto. Ponadto niezależnie od terminu, na który kredyt zostanie udzielony, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat.

Polecamy serwis: Budżet domowy

Program „Rodzina na swoim” winduje ceny

Wciąż nie znane są ostateczne decyzje w sprawie ograniczenia programu „Rodzina na swoim”, który odpowiada obecnie za kilkanaście procent rynku kredytów hipotecznych. Rząd planuje: obniżyć limity cen, kwalifikujących do dofinansowania, ograniczyć grono beneficjentów do osób w wieku nie przekraczającym 35 lat i – co najważniejsze – wyłączyć z programu rynek wtórny. Do tej pory blisko 60% kredytów było udzielanych na zakup właśnie lokali używanych, a więc właśnie ich właściciele mogą najmocniej ucierpieć z powodu zmian. Nie należy jednak demonizować wpływu tych ograniczeń. Kilku, a nawet kilkunastoprocentowy spadek popytu na rodzimym rynku mieszkaniowym nie powinien bowiem generować znacznej przeceny. Wystarczy przytoczyć przykład kryzysu, w wyniku którego zawierano kilkukrotnie mniej transakcji. W największych miastach przecena nie przekraczała wówczas 10 – 15%.

Ponadto warto zauważyć, że limity cen, kwalifikujących do rządowego wsparcia, są obecnie wyższe od średnich cen transakcyjnych. Gdyby „Rodzina na swoim” miała decydujący wpływ na rynek, mogłoby to spowodować wzrost cen transakcyjnych nawet o ponad 2 tys. zł za m kw. w Bydgoszczy, Łodzi czy Olsztynie. Limity cen w programie są bowiem wyższe od średnich cen transakcyjnych. Bez wątpienia jednak rządowe wsparcie generuje pewną presję na utrzymanie, a nawet wzrost cen, szczególnie na mniej płynnych rynkach. – Z taką sytuacją mamy do czynienia w Kielcach. Ceny bywają tu czasami nawet o 10% wyższe niż rzeczywista wartość mieszkania – mówi Tomasz Balewicz, doradca Home Broker z Kielc.

Stabilność cen

Optymiści zbijają argumenty pesymistów najczęściej jednym stwierdzeniem – o znacznym wzroście popytu na mieszkania. Ostatni kwartał charakteryzował zwiększeniem o połowę liczby osób zainteresowanych zakupem mieszkania, w porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami zeszłego roku. Wzrost ten jest więc współmierny do zmian podaży, co skutkuje stabilnymi cenami na rynku. Aby możliwa była kontynuacja takiego trendu, niezbędne są korzystne wskaźniki rozwoju gospodarczego i pozytywne prognozy długoterminowej stabilności finansowej wśród Polaków.

Katowiczanina stać na większe mieszkanie

Przewidywania dla poszczególnych miast są mocno zróżnicowane. Najbardziej optymistyczni byli doradcy w Katowicach, spodziewając się wzrostu cen na poziomie 3,9%. Nawet po uwzględnieniu inflacji oznaczałoby to realny wzrost poziomu cen. Powód? Jeden z najwyższych poziomów wynagrodzenia w porównaniu do cen nieruchomości. Za miesięczny dochód katowiczanin może kupić 0,7 m kw. mieszkania, podczas gdy średnia dla miast wojewódzkich wynosi 0,45 m kw. Niewielkich, nominalnych wzrostów cen spodziewają się doradcy z Warszawy i Wrocławia. Znacznie pogorszyły się natomiast nastroje w Krakowie i Trójmieście, gdzie doradcy spodziewają się niewielkich spadków cen w perspektywie najbliższych 12 miesięcy.