Rynek nieruchomości otrząsa się z kryzysu

Niewątpliwie na decyzję o krokach związanych z zakupem, wynajęciem lub budową nieruchomości mają wpływ ceny lokali, działek i domów oraz dostępność kredytów hipotecznych. Aktualnie eksperci ostrożnie szacują, że rok 2010 będzie dla rynku nieruchomości początkiem zauważalnych zmian w kierunku wzrostu cen.

Jak podkreśla Arkadiusz Rembowski z Money Expert i Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) wynika to m.in. z poprawy wskaźników ekonomicznych, które wróżą wyjście z kryzysu. Już teraz widoczne są m.in. obniżenie cen i zwiększenie dostępności kredytów. Wiele banków udziela kredytów hipotecznych na 100 proc., a nawet 120 proc. wartości nieruchomości.

- Można również znaleźć oferty typu 0 proc. prowizji, a nawet 0 proc. marży w okresie przejściowym. Zwiększa się również dostępność kredytów walutowych. Widoczna jest także stopniowa poprawa na rynku pracy. W efekcie rok 2010 będzie początkiem kolejnych wzrostów siły nabywczej Polaków. Tym samym zakłada się, że ceny mogą wzrosnąć, lecz nie więcej 8-10 proc. Z drugiej strony wiele osób, które obserwowały sytuację na rynkach finansowych i rynku nieruchomości, wstrzymuje się przed zakupem mieszkania, licząc na to, że tendencja spadku cen jeszcze się nasili – mówi ekspert.

Nieruchomości będą droższe

Potrzeby mieszkaniowe Polaków są bardzo duże i z pewnością, gdy tylko realna gospodarka na to pozwoli, zaczną aktywnie kupować, a to według ekspertów wpłynie również na ceny nieruchomości. Aktualnie specjaliści są niezwykle ostrożni w szacowaniu stóp zwrotu z rynku nieruchomości w krótkich perspektywach.

- Realnym scenariuszem wydaje się wzrost cen w sumie do 10-12 proc. w 2011 roku i ich stabilizacja pod koniec 2012 roku – prognozuje Rembowski.

Polecamy: Domy tańsze od mieszkań

Wielu ekspertów uważa, że w perspektywie 2-3 lat podaż może przekroczyć popyt i nie dojdzie do powrotu sytuacji, gdy ceny szybowały w górę jak szalone. Takie prognozy dają podstawy do tego by nie spieszyć się z zakupem nieruchomości.

Z drugiej strony decyzja; o kupnie, wynajęciu lub sprzedaniu nieruchomości zawsze jest podyktowana indywidualną sytuacją. Warto więc poza analizą uwag ekspertów, zbadać swoje osobiste potrzeby i możliwości finansowe.

- Wiedząc, że w obecnych warunkach mamy zdolność na określoną kwotę, łatwiej będzie nam obserwować zmiany w cenach, gdyż punktem odniesienia będzie nasza zdolność kredytowa. Wstrzymując się z zakupem nieruchomości przez dłuży czas i obserwując ceny, warto też odświeżyć informację o posiadanej zdolności (radzę co 3 – 4 miesiące). Wynika to z postępujących zmian w dostępie do walut, poziomów wymaganych wkładów własnych czy wdrażania rekomendacji KNF przez poszczególne banki – zaznacza Arkadiusz Rembowski, ZFDF i Money Expert.

Co wybrać?

Kiedy sprawdzimy swoje możliwości finansowe i kredytowe możemy przejść do wyboru odpowiedniej nieruchomości. Jak podkreśla Emil Szweda, analityk Open Finanse i ZFDF pytanie o sens wynajmowania lub zakupu mieszkania, to w istocie pytanie o porównanie kosztów obydwu tych przedsięwzięć oraz próba odpowiedzenia na pytanie co będzie działo się dalej z cenami mieszkań. Obecnie – według prowadzonych przez nas obliczeń, przeciętna rentowność najmu mieszkań wynosi ok. 4 proc. netto. Oczywiście najemca mieszkania nie może brać pod uwagę wartości netto, lecz brutto. Do tego powinien założyć, że będzie je wynajmował przez 12 miesięcy w roku. Jeśli tak przedstawimy sprawę, to okaże się, że koszt wynajmowania mieszkania od kogoś wynosi obecnie ok. 5,5 proc. jego wartości rynkowej rocznie.

- Zatem jeśli uda nam się znaleźć kredyt oprocentowany poniżej 5,5 proc. (co jest obecnie możliwe tylko przy wyborze kredytu walutowego lub kredytu w ramach Rodzina na Swoim) to okaże się, że taniej będzie kupić mieszkanie na kredyt, niż płacić za jego wynajem. Jeśli jednak taki kredyt jest niedostępny (kredyty złotowe oprocentowane są nieco wyżej, a kredyty walutowe to zawsze ryzyko kursowe), taniej będzie takie mieszkanie wynająć. Kilka tygodni temu przeprowadziliśmy szereg obliczeń (uwzględniając m.in. czynsze dla administracji, oprocentowanie depozytów), by dojść do bardzo podobnych wniosków – wynajem jest tańszy niż zwykły kredyt, ale droższy niż kredyt w Rodzina na Swoim i porównywalny do kosztów kredytu walutowego – analizuje Szweda.

Polecamy: Mieszkania nie powinny szybko zdrożeć

Warto jednak pamiętać, że liczy się także cena samego mieszkania. Nawet jeśli obecnie wynajem jest bardziej atrakcyjny, a ceny mieszkań wzrosną, wówczas decyzja o odłożeniu zakupu mieszkania okaże się błędna. Obecnie eksperci przewidują, że ceny mieszkań pozostaną stabilne w dłuższym okresie (do końca roku). Jeśli czekają nas zmiany, to większe są szanse na spadek cen (ze względu na nieznane do końca skutki Rekomendacji T i przede wszystkim konsekwencje ewentualnego nawrotu kryzysu na rynki finansowe) niż na wzrost. Dlatego z rozstrzyganiem dylematu – kupić czy wynająć – można się nie spieszyć.

Przed podjęciem decyzji warto przeprowadzić szczegółowe obliczenia tak, aby była ona starannie przemyślana i skalkulowana. Warto zdawać sobie sprawę, że ceny mieszkań nowych, na wczesnym etapie realizacji są istotnie niższe niż ceny mieszkań już istniejących. Być może więc jest to wybór optymalny dla osoby, która może poczekać z inwestycją we własne mieszkanie.

- Z pewnością jedną z tańszych opcji na posiadanie własnych czterech kątów jest budowa własnego domu. Ale po pierwsze tylko dla tych, którzy porównują taką inwestycję do zakupu mieszkania o powierzchni minimum 70 m2 (a lepiej wyższej). Porównywanie kosztów zakupu kawalerki czy dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 m2, z budową domu nie ma większego sensu – podkreśla Emil Szweda, ZFDF i Open Finance.

Obecnie przeciętny dom (150 m2 powierzchni użytkowej) można zbudować za około 2 tys. PLN za m2 w stanie deweloperskim. Do tego należy doliczyć koszt zakupu ziemi, na której budynek ma być postawiony. Jest to więc wydatek najczęściej znacznie przekraczający pół miliona złotych, ale znacznie mniejszy niż zakup gotowego domu od dewelopera, czy z rynku wtórnego. Należy jednak brać pod uwagę relatywnie wysokie koszty utrzymania budynku (przede wszystkim ogrzewania) oraz ewentualną zmianę stylu życia.