Kategorie

Jak rozpoznać prawdziwy apartament

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
W ofertach sprzedaży mieszkań deweloperzy bardzo często mieszkania wyższej klasy nazywają apartamentami. Według specjalistów Home Broker jednak, pojęcie to jest często nadużywane.

W terminologii związanej z rynkiem nieruchomości brakuje jasnej definicji słowa apartament. W efekcie mamy dość dużą swobodę w używaniu tego określenia. Być może problem wynika stąd, że angielskie słowo apartment oznacza po prostu lokal mieszkalny („apartament” w naszym rozumieniu to po angielsku luxury apartment czy superior luxury apartment). Specyfikacja apartamentu nie jest też określona w polskim prawie budowlanym. Mieszkanie o takim standardzie musi spełniać te same wymogi, co każdy inny lokal mieszkalny. To prowadzi do szeregu nadużyć, zarówno po stronie deweloperów, jak i osób sprzedających mieszkania na rynku wtórnym. Na porządku dziennym jest nazywanie apartamentem lokalu o podwyższonym standardzie.

Tylko 15% mieszkań spełnia kryterium powierzchni

Reklama

Opierając się na dostępnych definicjach apartamentu Home Broker określił najważniejsze wymogi, jakie powinien spełniać lokal tej kategorii. Kupującym powinno to pomóc w ocenie czy mieszkanie, którego nabycie rozważają może aspirować do miana apartamentu. Wymogi te dotyczą: lokalizacji, estetyki budynku, standardu wykonania i wykończenia, powierzchni i wysokości, rozkładu, wyposażenia budynku, rodzaju ochrony czy wreszcie usług dostępnych na terenie osiedla. 

Sprawdziliśmy, jaki odsetek ofert sprzedaży apartamentów, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego, spełnia tak określone wymogi. Jeśli wziąć pod uwagę tylko kryterium powierzchni (min. 100 m kw), spełniające je mieszkania stanowią tylko 15% wszystkich ofert sprzedaży lokali określanych mianem apartamentów. Ponieważ na definicję apartamentu składają się też inne wymogi, spełniających je lokali jest w ofercie „apartamentów” nie więcej niż kilka procent.

Prestiżowa lokalizacja

Lokalizacja apartamentowca powinna być prestiżowa. W okolicy muszą być teatry, muzea, galerie i inne centra kultury i rozrywki. Priorytetem są dobra komunikacja i bezpośrednie sąsiedztwo terenów zielonych. Ważna jest też roślinność na podwórku oraz estetyczny widok z okna. Nie oznacza to jednak, że każdy budynek o podwyższonym standardzie zlokalizowany w warszawskim Śródmieściu czy na Mokotowie jest apartamentowcem.

Luksus w budynku

Reklama

Kolejnym ważnym czynnikiem jest architektura budynku apartamentowego. Musi być nienaganna, czemu służyć powinien projekt znanego architekta. Sama budowa wymaga ponadto zastosowania najwyższej jakości materiałów zarówno konstrukcyjnych (np. cegły) jak i wykończeniowych (np. szlachetne drewno, metal, kamień naturalny). Błędem byłoby ponadto projektowanie dużej liczby lokali na piętrze. Warunkiem koniecznym jest obecność windy w budynku nawet, gdy nie wymaga tego prawo. Sama winda powinna być wysokiej jakości i emitować minimum hałasu.

Na dachu apartamentowca powinny być zlokalizowane przestronne tarasy widokowe z zielenią. Ochrona, recepcja, monitoring, instalacje inteligentnego budynku i klimatyzacja są obecnie standardem w wysokiej jakości projektach. Ważne są też specjalne miejsca parkingowe dla gości oraz wydzielony podjazd dla taksówek.

… i lokalu

Apartament musi być przestronny, za sprawą odpowiedniej wysokości lokalu (ok. 3 metrów) oraz powierzchni. Co do metrażu także nie ma zgody w kwestii minimalnej jego wielkości. Większość definicji apartamentu wymaga powierzchni 100 m kw., podczas gdy inne dopuszczają lokale o powierzchni 70 m kw.. Zdarzają się także głosy, że najmniejszy apartament dla singla może mieć powierzchnię jedynie 50 m kw. Dodatkowym wymogiem jest podział lokalu na część dzienną i nocną oraz wydzielenie garderób, kilku łazienek oraz przestronnych balkonów, tarasów czy ogrodów zimowych. W związku z tym, że apartamenty często znajdują się w dzielnicach centralnych – wysokozurbanizowanych, ważną kwestią jest też ich wyciszenie. Zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury z 2002 roku dopuszczalny poziom hałasu w pomieszczeniu mieszkalnym nie powinien przekraczać nocą natężenia cichego, a w dzień głośnego szeptu. Wydaje się więc zasadne, żeby apartament spełniał jeszcze bardziej wyśrubowane wymagania.

Ważne usługi

Bardzo ważne jest także zapewnienie dodatkowych usług dla mieszkańców budynku apartamentowego. Podstawą wydaje się tu możliwość skorzystania z pomocy przy prowadzeniu domu, a więc np. w kwestii: sprzątania lokalu, dbania o roślinność, prania czy prasowania. Posiadacze zwierząt domowych powinni także móc skorzystać z opieki nad swoimi pupilami podczas urlopów. Kwestią sporną w dostępnych definicjach jest to czy budynek apartamentowy powinien mieścić Spa, basen lub salę fitness. Wydaje się to jednak obecnie koniecznością, ponieważ tego typu udogodnienia coraz częściej pojawiają się nawet w inwestycjach segmentu o podwyższonym standardzie.

Szeroka definicja apartamentu według Home Broker:
Prestiżowa lokalizacja (dobra komunikacja, bliskość terenów zielonych, centrów kultury i rozrywki)
Estetyczny widok z okna, zieleń na podwórku
Miejsca parkingowe dla gości
Podjazd dla taksówek
Projekt sporządzony przez znanego architekta
Materiały najwyższej jakości
Mała liczba lokali na piętrze
Winda, Spa, fitness, basen w budynku
Tarasy widokowe na dachu budynku
Pełna ochrona (monitoring, recepcja, ochroniarze)
Klimatyzacja i instalacje inteligentnego budynku
Wysokość lokalu blisko 3 m
Powierzchnia lokalu minimum 100 m kw. (z możliwością niewielkich odstępstw)
Kilka łazienek, garderoba, balkony, tarasy, loggie oraz podział mieszkania na część dzienną i nocną
Dobre wyciszenie
Usługi – np. pomoc w prowadzeniu domu i opieka nad zwierzętami

Apartament czy nie?

Na Starym Mokotowie w Warszawie, na rynku wtórnym, dostępny jest trzypokojowy apartament o powierzchni 160 m kw. Zgodnie z definicją posiada on 3 m wysokości oraz taras i loggię o łącznej powierzchni 40 m kw. Projekt aranżacji wykonał znany architekt. Luksusowy standard wykończenia apartamentu gwarantują takie rozwiązania, jak: podłoga z drewna egzotycznego, system audio, klimatyzacja oraz wysokiej jakości: meble, zabudowa kuchni i wyposażenie łazienki. Do lokalu przynależą: komórka lokatorska i dwa miejsca postojowe w garażu podziemnym. Sam budynek wyposażony jest w dwie windy, recepcję, ochronę i reprezentacyjne wejście. W budynku znajduje się 28 apartamentów. Lokalizacja posiada takie atuty jak: bliskość centrum i lotniska Okęcie. W sąsiedztwie mieszczą się ośrodki biznesu, Galeria Mokotów, kompleks Warszawianka z Parkiem Wodnym, Park Dreszera, Pola Mokotowskie, Park Morskie Oko oraz Łazienki Królewskie. Cena za jaką apartament został wystawiony na sprzedaż to 4,5 mln zł.

Zobacz też serwis: Nieruchomości

Dla porównania jako apartamentowiec został także wystawiony nowy projekt deweloperski przy ulicy Głębockiej na warszawskiej Białołęce. Znaczne oddalenie od centrum powoduje, że lokalizacja nie może być uznana za prestiżową, choć potencjalnie pozwala zażyć ciszy. Cały projekt składa się z trzech kameralnych budynków, na których elewacji znajdują się elementy wykończeniowe z drewna, szkła i metalu. Dwa pokoje na niecałych 49 m kw. spełnić mogą jedynie wymogi standardu podwyższonego. Ma to odzwierciedlenie w cenie takiego rozmiaru lokalu na poziomie bliskim 360 tys. zł.

Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    22 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Rzucił korporację, założył start-up, wrócił do niej z płaczem

    Popularnością cieszą się wciąż kolejne historie przedstawiające osoby, które rzuciły pracę w korporacji, założyły własny start-up i osiągnęły sukces. Statystycznie jest to jednak dość niewielki odsetek – reszta kończy na skraju depresji i wraca z podwiniętym ogonem do pracodawcy, by zacząć spłacać długi.

    Modernizacja gospodarstw rolnych - można składać wnioski

    Wnioski o wsparcie modernizacji gospodarstw rolnych będzie można składać do 19 sierpnia - poinformowała Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Chodzi m.in. o rozwój produkcji prosiąt, mleka krowiego, bydła mięsnego i nawadniania w gospodarstwie.

    Zwolnienie ze składek ZUS - wnioski do 30 czerwca br.

    Do 30 czerwca tego roku można składać wnioski o zwolnienie ze składek w ramach Tarczy 9.0. - przypomina Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Kto może złożyć wniosek?

    Jak pandemia wpłynęła na lukę płatniczą w firmach? [BADANIE]

    Paradoksalnie pandemia ma także pozytywny wpływ na przedsiębiorców, którzy zwiększyli swoją świadomość na temat konsekwencji opóźnionych płatności. Widmo zbliżającej się recesji zmotywowało ich, by zająć się nieco bardziej aktywnie problemem zatorów płatniczych.

    Ile pieniędzy trafia do budżetu państwa z branży hazardowej?

    Rynek hazardowy tylko w 2020 roku odprowadził do budżetu z tytułu podatku od gier i dopłat na fundusze celowe ok. 3,5 mld złotych. Czy Państwo jednak w pełni wykorzystuje potencjał polskiej branży?

    Którzy pracodawcy wybiorą hybrydowy model pracy?

    Czynniki, które sprzyjają szybszemu przejściu na system hybrydowy w firmach, to między innymi długość stosowanych standardowo na polskim rynku umów najmu oraz pewien zakres elastyczności, który zaczął być powoli wdrażany w niektórych firmach jeszcze przed pandemią.

    Czym jest project management w firmie?

    Project management to pole działania i odpowiedzialności wielu osób w tym sponsora, kierownika projektu oraz uczestników projektu - mówi Włodzimierz Makowski.

    Jak chronić poufne informacje firmy, dla której pracujemy?

    W ostatnich miesiącach liczba ataków cyberprzestępczych drastycznie wzrosła. Prawie 80% firm twierdzi, że głównym powodem takiej sytuacji jest praca zdalna. Pracownicy są zmęczeni pandemią i mniej uważni, a do tego często łączą się z firmowymi systemami z domowych, słabo zabezpieczonych urządzeń, przez co otwierają hakerom furtkę do poufnych danych organizacji. Jak bronić się przed takimi atakami?

    Radosław Gawlik (EKO-UNIA): Politycy są uwięzieni w mentalnej twierdzy Turów [PODCAST]

    Sprawa Turowa to konsekwencja nieudolnego podejścia polskiego rządu do sprawiedliwej transformacji energetycznej - mówi Radosław Gawlik, prezes Stowarzyszenia Ekologicznego EKO-UNIA. Zapraszamy do wysłuchania podcastu.

    Jak COVID-19 przyspieszył digitalizację MŚP

    Technologią, której znaczenie w mikro, małych i średnich firmach w perspektywie najbliższych 5 lat najbardziej wzrośnie, jest sztuczna inteligencja. Dziś korzysta z niej 15% MŚP, za 5 lat planuje ponad połowa.

    Czy niezależny przedsiębiorca może wygrać konkurencję z dyskontem?

    Niezależny sklep kontra dyskonty. Jakie działania może podejmować przedsiębiorca, aby utrzymać i wzmocnić swoją pozycję na rynku? Czy w walce z dyskontami zawsze jest skazany na porażkę?

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców. Najważniejsze dla najemców są wysokość czynszu oraz standard lokalu. Tak wynika z analizy firmy doradczej Cushman & Wakefield dot. wyników ankiety przeprowadzonej przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czyste powietrze 3.0 w 2022 roku - czy będzie prefinansowanie dla najuboższych?

    Czyste powietrze 3.0. Osoby mniej zamożne powinny dostać możliwość prefinansowania termomodernizacji domów w "Czystym powietrzu" - uważa wiceszef NFOŚiGW Paweł Mirowski. Dodał, że nowy komponent programu, dedykowany właśnie do takich osób miałby ruszyć w 2022 roku.

    Polacy z rachunków terminowych przerzucają się na nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości. W kwietniu br. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł, to o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r. - informuje Metrohouse. Dodano, że duża część z tych środków została ulokowana na rynku nieruchomości.

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca. W dniu 21 czerwca przypada Dzień Przedsiębiorcy. Z tej okazji Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zaprasza w tym roku firmy i przedsiębiorców, w tym szczególności z sektora MŚP, na specjalnie zorganizowane wydarzenia. Potrwają one do 25 czerwca 2021 r. Podczas organizowanych w tym celu spotkań, telekonferencji, webinariów i podcastów MRPiT chce wesprzeć małe i średnie przedsiębiorstwa praktyczną wiedzą, doświadczeniem i kontaktami na rzecz rozwoju ich działalności biznesowej tak w kraju, jak i na rynkach Unii Europejskiej, a także pozaunijnych.

    Które firmy stać na sztuczną inteligencję?

    Sztuczna inteligencja odmieniana jest przez wszystkie przypadki. Chociaż średnie i małe firmy nie mają embarga na technologie wykorzystujące SI, praktyka pokazuje, że istnieje wewnętrzny opór. Dlaczego tak się dzieje?

    Firma w Czechach. Przedsiębiorcy pomału odpuszczają

    Nawet o kilkaset procent wzrosła w ostatnich tygodniach liczba pytań kierowanych do firm pomagających prowadzić firmę w Czechach. Ale jak podkreślają eksperci, nie każdy biznes można przenieść do Czech czy na Słowację. Wyjaśniamy dlaczego.

    Handel hurtowy i detaliczny szuka pracowników

    Przedsiębiorcy z sektora handlu detalicznego i hurtowego w najbliższych trzech miesiącach mają zamiar dość intensywnie rozbudowywać swoje zespoły. Kogo głównie poszukują pracodawcy?

    Tokenizacja - słowo klucz w nowoczesnym biznesie. Co można stokenizować?

    Tokenizacja to termin zdobywający ostatnimi czasy olbrzymią popularność, w szczególności w środowiskach biznesowych. Przedsiębiorcy zaczynają żywiej interesować się możliwościami, jakie oferuje ta oparta na technologii blockchain forma cyfryzacji. Pytanie tylko, cyfryzacji… czego? Jak działa blockchain? Czym jest tokenizacja? Co to jest token? Jakie są rodzaje tokenów? Co można stokenizować? Jak przeprowadzić cyfryzację biznesu poprzez tokenizację? Wyjaśniają eksperci z Kancelarii Prawnej RPMS Staniszewski & Wspólnicy

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Odejście od chowu klatkowego jest niemożliwe

    Resort rolnictwa przygląda się działaniom KE ws. chowu klatkowego. Tymczasem branża stoi na stanowisku, że rezygnacja z chowu klatkowego nie jest możliwa.

    Przedsiębiorcy częściej źle oceniają jakość pracy zdalnej

    Po upływie kilkunastu miesięcy model pracy zdalnej przynosi gorsze efekty zdaniem co trzeciego pracodawcy. Najmniej zadowoleni z home office są przedstawiciele handlu, przemysłu i mikrofirm.

    Działalność gospodarcza a status osoby bezrobotnej

    Czy osoba prowadząca działalność gospodarczą z wpisem do CEIDG może uzyskać status osoby bezrobotnej? Jak wygląda sytuacja spółek prawa handlowego i działalności nierejestrowej?

    Dariusz Bliźniak: dlaczego drzewa i zieleń stają się kapitałem?

    Ślad węglowy to jedno z największych wyzwań XXI wieku, które nie pozostaje obojętne zarówno pojedynczym obywatelom, jak i całym rządom poszczególnych państw - mówi Dariusz Bliźniak.

    PR w firmie. Czym jest pozycjonowanie eksperckie?

    Pozycjonowanie eksperckie - na czym polega ten rodzaj prowadzenia dialogu z publicznością (a docelowo – przyszłymi klientami)? Jakie narzędzia są niezbędne w skutecznym pozycjonowaniu eksperckim?