Zakup mieszkania czy najem?

Najem w Polsce jest stosunkowo drogą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Cen najmu nie można jednak rozważać w oderwaniu od kosztów zakupu nieruchomości, które także nie należą do najniższych. Gdyby te dane połączyć można pokusić się o wyznaczenie okresu, w ciągu którego zapłacone właścicielowi czynsze zrównają się z wartością wynajmowanej nieruchomości. Zgodnie z danymi portalu Global Property Guide przeciętnie w stolicach Europy trwa to 24,4 lata, a w dużych miastach Ameryki Północnej 24 lata. Co ciekawe, analogiczny okres dla Polski wyniósłby od 13 do niecałych 21 lat - wynika z szacunków Home Broker na podstawie cen ofertowych zakupu i najmu dla 19 polskich miast. Im wynik ten niższy, tym relatywnie droższy jest najem w porównaniu do kosztów zakupu.

20 lat najmu za cenę nieruchomości

Sopot jest miastem, gdzie za kwotę wydaną na zakup nieruchomości można przy obecnych stawkach wynajmować identyczną nieruchomość przez 20,6 lat. Najemcy mogą cieszyć się tu więc relatywnie najatrakcyjniejszym poziomem czynszu z grona badanych miast. Diabeł tkwi jednak w szczegółach. Jest to bowiem wynik bardzo wysokich cen nieruchomości. W tym mieście zdrojowym przeciętne ceny są wyższe niż w Warszawie. Przeciętna cena ofertowa mieszkania dwupokojowego o powierzchni od 40 do 60 m kw. to niecałe 500 tys. zł. Ofertowe czynsze najmu wydają się relatywnie atrakcyjne, ponieważ miesięczna stawka ofertowa to w rozważanym przypadku niewiele ponad 2 tys. zł. Należy jednak podkreślić, że ceny uwzględnione w obliczeniach to stawki ofertowe, które od transakcyjnych są przeważnie o przynajmniej kilkanaście procent wyższe.

Podobna sytuacja ma miejsce w Krakowie, który na tle innych dużych miast ma względnie atrakcyjne stawki najmu w porównaniu do cen zakupu nieruchomości. Dopiero po 19,2 latach najmu przy obecnych stawkach suma czynszów zrównałaby się z ceną zakupu modelowych „czterech kątów”.

Polecamy: Parabank - co to takiego?

Ofertowe ceny najmu i zakupu nieruchomości w wybranych miastach
Miasto	Średnia cena ofertowa mieszkania dwupokojowego (powierzchnia 40 - 60 m kw.)		Po ilu latach czynsze sfinansują mieszkanie?
	najmu	zakupu
Białystok	1 232 zł	237 822 zł	16,1
Bydgoszcz	1 105 zł	218 549 zł	16,5
Gdańsk	1 612 zł	333 635 zł	17,2
Gdynia	1 524 zł	311 811 zł	17,0
Gorzów Wielkopolski	961 zł	149 370 zł	13,0
Katowice	1 593 zł	255 028 zł	13,3
Kielce	1 123 zł	219 379 zł	16,3
Kraków	1 652 zł	381 205 zł	19,2
Lublin	1 465 zł	245 442 zł	14,0
Łódź	1 244 zł	223 765 zł	15,0
Olsztyn	1 213 zł	225 424 zł	15,5
Poznań	1 461 zł	305 626 zł	17,4
Rzeszów	1 329 zł	247 444 zł	15,5
Sopot	2 023 zł	499 797 zł	20,6
Szczecin	1 440 zł	245 956 zł	14,2
Toruń	1 120 zł	223 153 zł	16,6
Warszawa	2 338 zł	421 719 zł	15,0
Wrocław	1 726 zł	331 348 zł	16,0
Zielona Góra	1 102 zł	191 593 zł	14,5

Najlepiej kupić w Lublinie, Katowicach i Gorzowie Wielkopolskim

Na przeciwnym biegunie plasują się takie miasta jak Lublin, Katowice czy Gorzów Wielkopolski. Tam suma płaconych czynszów zrównałaby się z ceną nieruchomości w ciągu od 13 do 14 lat. Oznacza to, że w miastach tych najem jest relatywnie najdroższy w porównaniu z wartością nieruchomości. Jest to z jednej strony sygnał dla inwestorów, że tam można uzyskać stosunkowo wyższe stopy zwrotu przy zakupie mieszkania na wynajem. Z drugiej stronie natomiast informacja dla najemców, że stawki wynajmu w porównaniu do ceny zakupu nieruchomości są w tych miastach wysokie.

Co więcej warto zauważyć, że aby obliczyć po ilu latach wynajmu suma czynszów zrównałaby się z ceną mieszkania przyjęto, że stawki za najem są stałe, a to jest pewne uproszczenie. GUS szacuje bowiem, że w ostatnich 2 latach stawki rosły średnio o 2,9% w skali roku – gdyby taka zależność utrzymała się w przyszłości, znacznie skróciłoby to czas potrzebny na zrównanie się wartości dzisiejszej nieruchomości z sumą czynszów.

Polecamy: Jaka strategia inwestycyjna sprawdza się na rynku Catalyst?

Spłata rat buduje majątek

Warto jednak podkreślić, że porównując cenę najmu i zakupu nieruchomości nie można zapomnieć, że te drugie transakcje zawierane są zazwyczaj z wykorzystaniem finansowania bankowego. Co więcej miesięczny koszt wynajmu jest niższy niż koszt zakupu na kredyt i utrzymania własnego „M”.

W przypadku kawalerki o wartości około 230 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna) w Warszawie można go oszacować na 1690 zł miesięcznie, o ile finansowanie zakupu pochodziłoby w 100% z kredytu. Dla porównania za najem podobnej nieruchomości trzeba zapłacić około 1400 zł miesięcznie. Różnicę w koszcie zakupu i wynajęcia nieruchomości można więc oszacować na około 290 zł miesięcznie. Pozornie tyle więc można zaoszczędzić.

Dlaczego pozornie? Trzeba bowiem zauważyć, że w spłacanych co miesiąc ratach kredytowych część stanowi spłatę pożyczonego kapitału obniżając saldo zadłużenia wobec banku. W przypadku Warszawy zaciągając kredyt na 30 lat i 230 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna kawalerki) co miesiąc spłaca się średnio prawie 640 zł kapitału tworząc swój majątek.

Przypomnijmy, że oszacowana cena najmu kawalerki jest niższa o około 290 zł niż łączne koszty zakupu.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker