REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jakie są różnice w cenie metra kwadratowego mieszkania?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
W 66% przypadków zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nabywcy kupują lokal, który jeszcze nie powstał.
W 66% przypadków zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nabywcy kupują lokal, który jeszcze nie powstał.

REKLAMA

REKLAMA

Ceny mieszkań, które zostały wprowadzone do sprzedaży w bieżącym roku, spadły o 13%, w porównaniu z rokiem 2008. Metr nowego mieszkania na rynku wtórnym kosztuje o 650 zł za m kw. więcej niż na rynku pierwotnym – zauważyli eksperci. Czy warto jednak kupić mieszkanie u dewelopera?

W Warszawie i Krakowie metr przeciętnego, używanego mieszkania jest droższy niż nowego. Różnica średniej ceny ofertowej wynosi odpowiednio 356 i 120 zł za m kw. Trzeba jednak pamiętać, że standard mieszkań w budynkach z wielkiej płyty mocno odstaje od tego, jaki można znaleźć w projekcie deweloperskim. Do porównań należałoby przyjąć więc lokale używane, zbudowane w ostatniej dekadzie. Wtedy to różnica w cenie jest już znacznie wyższa. Przeciętnie w 11 badanych miastach wynosi ona 647 zł, w przeliczeniu na m kw. Jest to kwota, za którą wykończenie mieszkania można zlecić firmie. Pieniędzy starczy na podstawowy standard, chyba że prace wykończeniowe właściciel wykona własnoręcznie.

REKLAMA

Cena metra to nie wszystko

REKLAMA

Dlaczego więc w największych miastach wciąż dwa mieszkania, na trzy sprzedane, pochodzą z rynku wtórnego? Przecież za cenę używanego „M” można kupić zupełnie nowe lokum i jeszcze zaoszczędzić pieniądze na jego wykończenie. Odpowiedzi należy szukać zarówno w koszty obu rozwiązań, jak również porównując ryzyko zakupu na rynku pierwotnym i wtórnym. Po pierwsze, warto zauważyć, że w Warszawie przeciętne mieszkanie deweloperskie zostanie oddane do użytkowania za około 4 miesiące. Gdyby natomiast deweloper dopiero zaczynał budowę, oczekiwanie wydłużyłoby się do ponad dwóch lat. W tym czasie nowy nabywca musi gdzieś mieszkać. Jeżeli nie ma możliwości zakwaterowania u rodziny lub w dotychczas posiadanym lokalu, zostanie narażony na ponoszenie kosztu najmu.

W stolicy, dla przeciętnego, dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 m kw., koszt najmu wynosi 2,25 tys. zł miesięcznie. Przez okres 4 miesięcy wynajmowanie takiego mieszkania wygenerowałoby koszt rzędu 9 tys. zł, a korzystanie z czyjegoś lokalu przez dwa lata wiąże się z wydatkiem, który można oszacować na 54 tys. zł. Co prawda po zakupie używanego mieszkania najczęściej należy przeprowadzić niewielki remont, ale nie powinien on być na tyle uciążliwy, żeby niezbędne okazało się wynajmowanie innego mieszkania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różnica w kosztach adaptacji lokalu

To otwiera kolejne pole do porównania kosztów. Zgodnie z szacunkami Home Broker, odświeżenie używanego lokalu przeciętnie kosztuje 150 zł, w przeliczeniu na m kw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw., budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą operację. Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich. Bezpiecznie szacuje się, że w stolicy wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować 800 zł, w przeliczeniu na m kw. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 m kw.

Dowiedz się także: Jak nie dać się oszukać pośrednikowi?

Koszty zakupu lokalu

Atutem zakupu na rynku pierwotnym jest fakt, że w cenę mieszkania powinien być wliczony podatek od towarów i usług – VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2% wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym. Ponadto, każdy nowy właściciel lokalu na rynku pierwotnym musi zmienić zapisy księgi wieczystej, co – bez ustanawiania hipotek – powinno zamknąć się w kwocie na poziomie 260 zł. W gronie kosztów transakcyjnych pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia notariusza, bez którego udziału nie będzie można przenieść praw do nieruchomości. Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i w przypadku mieszkania, wartego 200 tys. zł, wynosiłaby ona 1931,1 zł (z VAT), a od lokalu wartego dwukrotnie więcej – 2915,1 zł (z VAT). Ostatnim składnikiem kosztu będą wypisy z aktu notarialnego. Jeżeli dokument ten miałby 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie 369 zł (z VAT). W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż kupno mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2% wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł, w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.

Tańszy metr kwadratowy – droższe mieszkanie

Ile więc należałoby wydać na zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. na rynku pierwotnym? W stolicy przeciętny deweloper chciałby za taki lokal 421 tys. zł (9,1 tys. zł w przeliczeniu na m kw.). Na rynku wtórnym należałoby wydać średnio 478 tys. zł (9,6 tys. zł za metr). Ostatnim rozwiązaniem mógłby być zakup od dewelopera, który zaczyna dopiero sprzedaż danego projektu. Zgodnie z danymi Home Broker, najczęściej możliwe jest wtedy uzyskanie rabatu na poziomie od 5 do 10%. Do szacunków przyjęto poziom 8%, dzięki czemu cenę ofertową przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 m kw. oszacowano na poziomie 421 tys. zł (8,4 tys. zł. za m kw.). W takim zestawieniu najatrakcyjniejszym rozwiązaniem wydaje się nabycie mieszkania w przedsprzedaży. Cena takiego lokalu jest o blisko 60 tys. zł niższa niż w przypadku wyboru mieszkania używanego. Gdyby jednak uwzględnić koszty: wykończenia, transakcyjne i najmu – w oczekiwaniu na oddanie lokalu do użytkowania – to okazałoby się, że pozornie najtańsze rozwiązanie może być najdroższe. Całkowity koszt, w przypadku zakupu mieszkania w przedsprzedaży, można oszacować na 518 tys. zł. Przeciętny lokal deweloperski kosztowałby 510 tys. zł, a używane mieszkanie – 499 tys. zł. Jak widać, różnice są niewielkie i raczej zrównują pozornie mocno zróżnicowane ceny niż wskazują na lokale, używane jako najtańsze. Powyższe wyniki są jedynie ogólnym szacunkiem, a każdy indywidualny przypadek należałoby rozważyć odrębnie. W analizie pominięto bowiem koszty finansowe, związane z uzyskaniem i obsługą kredytu. Nie wzięto także pod uwagę możliwości zakupu lokalu w systemie 10/90, ponieważ zaledwie w 5% inwestycji takie rozwiązanie jest dostępne.

Polecamy serwis: Kredyty

Ryzyko upadłości dewelopera a inwestycja w mieszkanie na rynku pierwotnym

REKLAMA

Ryzyko, związane z zakupem mieszkania w budynku, który jeszcze nie powstał i dodatkowe koszty, jakie pociąga za sobą wykończenie lokalu, mogą sprawić, że zakup pozornie droższej nieruchomości na rynku wtórnym okaże się tańszym rozwiązaniem.

Trzeba ponadto mieć świadomość ryzyka, podejmowanego przy zakupie niezbudowanego jeszcze mieszkania od dewelopera. Zgodnie z badaniem, przeprowadzonym przez Home Broker, robi tak aż dwóch na trzech nabywców. Największe ryzyko podejmują osoby, które podpisały z deweloperem umowę w formie zwykłej, a nie u notariusza. Gdyby deweloper upadł przed podpisaniem umowy finalnej, cały majątek firmy trafiłby do masy upadłościowej. Osoby ze zwykłą umową znajdują się wtedy na szarym końcu kolejki po pieniądze. W lepszej sytuacji są nabywcy z umową notarialną, choć i w ich przypadku odzyskanie wszystkich zainwestowanych środków nie jest pewne. Na szczęście upadłości deweloperów są w polskich warunkach rzadkością. Ponadto można sięgnąć po takie rozwiązania jak na konta powiernicze czy systemy zakupu typu 10/90, które obniżają ryzyko podejmowane przez nabywców. Podobny cel mają ustawy, nad którymi pracują obecnie niektóre partie polityczne. Wśród spotykanych rozwiązań można znaleźć: nakaz podpisywania umów z deweloperami w formie aktów notarialnych, wprowadzenie nakazu kontynuowania prac budowlanych po upadku dewelopera czy nakaz stosowania kont powierniczych.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Tego zawodu nie zastąpi AI. A które czeka zagłada? Ekspert: Programiści są pierwsi w kolejce

Sztuczna inteligencja na rynku pracy to temat, który budzi coraz większe emocje. W dobie dynamicznego rozwoju technologii jedno jest pewne – wiele profesji czeka poważna transformacja, a niektóre wręcz znikną. Ale są też takie zawody, których AI nie zastąpi – i to raczej nigdy. Jakie branże są najbardziej zagrożone? A gdzie ludzka praca pozostanie niezastąpiona? O tym mówi Jan Oleszczuk - Zygmuntowski z Polskiej Sieci Ekonomii.

Branża handlowa traci coraz więcej na kradzieżach w sklepach. Jak handlowcy rozwiązują ten problem

Zmorą branży handlowej wciąż są kradzieże sklepowe. Nasiliły się one w okresie wysokiej inflacji, ale teraz nie słabną w oczekiwanym tempie. Kradzieży z powodów ekonomicznych jest mniej, natomiast rozzuchwalili się złodzieje kradnący dla zysku.

Nadchodzi czas pożegnań z papierowymi fakturami. Wszystko co trzeba wiedzieć o e-fakturowaniu i KSeF

Krajowy System eFaktur powstał by ułatwić życie przedsiębiorcom, ale jest też nowym obowiązkiem, którego przestrzeganie narzuca prawo. Firmy, które nie będą przestrzegać jego zasad, muszą liczyć się z dotkliwymi karami, wynoszącymi nawet 100% kwoty podatku z faktury wystawionej poza KSeF.

Dlaczego rezygnują z założenia własnej firmy: kobiety mają inny powód niż mężczyźni

Aż 47 proc. ankietowanych Polaków nie chciałoby prowadzić własnej firmy – wskazują dane z raportu „Polki i przedsiębiorczość 2024: Bariery w zakładaniu firmy”. Kobiety przed założeniem własnej firmy powstrzymuje sytuacja rodzinna, a mężczyzn – stan zdrowia. Nowe dane.

REKLAMA

Branża meblarska mocno traci przez zagraniczną konkurencję, końca kłopotów nie widać

Wysokie koszty produkcji, spadający popyt i silna konkurencja z Azji osłabiają pozycję polskiej branży meblarskiej. Długi sektora, notowane w Krajowym Rejestrze Długów, sięgają już prawie 130 mln zł – coraz więcej przedsiębiorstw musi wybierać między utrzymaniem płynności a spłatą zobowiązań.

Prezydent zawetował. Przedsiębiorcy będą dalej płacić wysoką składkę zdrowotną a może rząd podejmie drugą próbę zmiany

Prezydent zawetował ustawę obniżającą składki zdrowotne dla przedsiębiorców. Rząd jednak nie ustępuje i podejmie kolejną próbę, powtarzając rozwiązania przyjęte w ustawie dokładnie w takiej samej treści. Jaka więc ma być składka zdrowotna gdy uda się przeprowadzić zmiany.

Rolnicy wierzą w dobrą koniunkturę - po dłuższej przerwie znów inwestują w maszyny rolnicze

W I kwartale 2025 roku rolnictwo było branżą z największym udziałem w finansowaniu maszyn i urządzeń przez firmy leasingowe – 28%, wynika z danych Związku Polskiego Leasingu. Rolnicy wracają do inwestowania wierząc w poprawę koniunktury w branży.

Mała firma, duże ryzyko. Dlaczego system ochrony to dziś inwestycja, nie koszt [WYWIAD]

Choć wielu właścicieli małych firm wciąż traktuje ochronę jako zbędny wydatek, rosnąca liczba incydentów – zarówno fizycznych, jak i cyfrowych – pokazuje, że to podejście bywa kosztowne. Dziś zagrożeniem może być nie tylko włamanie, ale też wyciek danych czy przestój operacyjny. W rozmowie z Adamem Śliwińskim, wiceprezesem Seris Konsalnet Security, sprawdzamy, jak MŚP mogą skutecznie zadbać o swoje bezpieczeństwo – bez milionowych budżetów, za to z myśleniem przyszłościowym.

REKLAMA

Polskie firmy chcą eksportować do USA, co z cłami

Polska gospodarka łapie drugi oddech czy walczy o utrzymanie na powierzchni? Jaka będzie przyszłość eksportu do USA? Eksperci podsumowali pierwszy kwartał 2025. Analizie poddany został nie tylko eksport polskich firm, ale i ogólny bilans handlu zagranicznego.

Teraz płatności odroczone także przy zakupach dla firmy

Polskie firmy uzyskują dostęp do płatności odroczonych oraz ratalnych w standardzie zbliżonym do tego oferowanego konsumentom. To duże ułatwienie, z którego skorzystają w pierwszej kolejności małe i średnie firmy.

REKLAMA