REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jakie są różnice w cenie metra kwadratowego mieszkania?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
W 66% przypadków zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nabywcy kupują lokal, który jeszcze nie powstał.
W 66% przypadków zakupu mieszkania na rynku pierwotnym nabywcy kupują lokal, który jeszcze nie powstał.

REKLAMA

REKLAMA

Ceny mieszkań, które zostały wprowadzone do sprzedaży w bieżącym roku, spadły o 13%, w porównaniu z rokiem 2008. Metr nowego mieszkania na rynku wtórnym kosztuje o 650 zł za m kw. więcej niż na rynku pierwotnym – zauważyli eksperci. Czy warto jednak kupić mieszkanie u dewelopera?

W Warszawie i Krakowie metr przeciętnego, używanego mieszkania jest droższy niż nowego. Różnica średniej ceny ofertowej wynosi odpowiednio 356 i 120 zł za m kw. Trzeba jednak pamiętać, że standard mieszkań w budynkach z wielkiej płyty mocno odstaje od tego, jaki można znaleźć w projekcie deweloperskim. Do porównań należałoby przyjąć więc lokale używane, zbudowane w ostatniej dekadzie. Wtedy to różnica w cenie jest już znacznie wyższa. Przeciętnie w 11 badanych miastach wynosi ona 647 zł, w przeliczeniu na m kw. Jest to kwota, za którą wykończenie mieszkania można zlecić firmie. Pieniędzy starczy na podstawowy standard, chyba że prace wykończeniowe właściciel wykona własnoręcznie.

REKLAMA

Cena metra to nie wszystko

REKLAMA

Dlaczego więc w największych miastach wciąż dwa mieszkania, na trzy sprzedane, pochodzą z rynku wtórnego? Przecież za cenę używanego „M” można kupić zupełnie nowe lokum i jeszcze zaoszczędzić pieniądze na jego wykończenie. Odpowiedzi należy szukać zarówno w koszty obu rozwiązań, jak również porównując ryzyko zakupu na rynku pierwotnym i wtórnym. Po pierwsze, warto zauważyć, że w Warszawie przeciętne mieszkanie deweloperskie zostanie oddane do użytkowania za około 4 miesiące. Gdyby natomiast deweloper dopiero zaczynał budowę, oczekiwanie wydłużyłoby się do ponad dwóch lat. W tym czasie nowy nabywca musi gdzieś mieszkać. Jeżeli nie ma możliwości zakwaterowania u rodziny lub w dotychczas posiadanym lokalu, zostanie narażony na ponoszenie kosztu najmu.

W stolicy, dla przeciętnego, dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 m kw., koszt najmu wynosi 2,25 tys. zł miesięcznie. Przez okres 4 miesięcy wynajmowanie takiego mieszkania wygenerowałoby koszt rzędu 9 tys. zł, a korzystanie z czyjegoś lokalu przez dwa lata wiąże się z wydatkiem, który można oszacować na 54 tys. zł. Co prawda po zakupie używanego mieszkania najczęściej należy przeprowadzić niewielki remont, ale nie powinien on być na tyle uciążliwy, żeby niezbędne okazało się wynajmowanie innego mieszkania.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Różnica w kosztach adaptacji lokalu

To otwiera kolejne pole do porównania kosztów. Zgodnie z szacunkami Home Broker, odświeżenie używanego lokalu przeciętnie kosztuje 150 zł, w przeliczeniu na m kw. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw., budżet rzędu 7,5 tys. zł powinien więc wystarczyć na całą operację. Gorzej jest w przypadku lokali deweloperskich. Bezpiecznie szacuje się, że w stolicy wykończenie ich w przeciętnym standardzie może kosztować 800 zł, w przeliczeniu na m kw. Należałoby więc posiadać dodatkowe 40 tys. zł, aby wykończyć lokal o powierzchni 50 m kw.

Dowiedz się także: Jak nie dać się oszukać pośrednikowi?

Koszty zakupu lokalu

Atutem zakupu na rynku pierwotnym jest fakt, że w cenę mieszkania powinien być wliczony podatek od towarów i usług – VAT. Dzięki temu nie będzie trzeba dodatkowo odprowadzać podatku od czynności cywilnoprawnych. Stawka tego podatku wynosi 2% wartości mieszkania i jest pobierana od transakcji na rynku wtórnym. Ponadto, każdy nowy właściciel lokalu na rynku pierwotnym musi zmienić zapisy księgi wieczystej, co – bez ustanawiania hipotek – powinno zamknąć się w kwocie na poziomie 260 zł. W gronie kosztów transakcyjnych pozostaje jeszcze kwestia wynagrodzenia notariusza, bez którego udziału nie będzie można przenieść praw do nieruchomości. Wysokość taksy zależy od wartości nieruchomości i w przypadku mieszkania, wartego 200 tys. zł, wynosiłaby ona 1931,1 zł (z VAT), a od lokalu wartego dwukrotnie więcej – 2915,1 zł (z VAT). Ostatnim składnikiem kosztu będą wypisy z aktu notarialnego. Jeżeli dokument ten miałby 10 stron, a nowy nabywca chciałby otrzymać 5 egzemplarzy, to wiązałoby się to z kosztem na poziomie 369 zł (z VAT). W efekcie zakup lokalu od dewelopera wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi niż kupno mieszkania używanego. Różnica wynosi około 2% wartości nieruchomości, a więc mowa jest o kwocie rzędu 10 tys. zł, w przypadku mieszkania wartego 500 tys. zł.

Tańszy metr kwadratowy – droższe mieszkanie

Ile więc należałoby wydać na zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. na rynku pierwotnym? W stolicy przeciętny deweloper chciałby za taki lokal 421 tys. zł (9,1 tys. zł w przeliczeniu na m kw.). Na rynku wtórnym należałoby wydać średnio 478 tys. zł (9,6 tys. zł za metr). Ostatnim rozwiązaniem mógłby być zakup od dewelopera, który zaczyna dopiero sprzedaż danego projektu. Zgodnie z danymi Home Broker, najczęściej możliwe jest wtedy uzyskanie rabatu na poziomie od 5 do 10%. Do szacunków przyjęto poziom 8%, dzięki czemu cenę ofertową przeciętnego mieszkania o powierzchni 50 m kw. oszacowano na poziomie 421 tys. zł (8,4 tys. zł. za m kw.). W takim zestawieniu najatrakcyjniejszym rozwiązaniem wydaje się nabycie mieszkania w przedsprzedaży. Cena takiego lokalu jest o blisko 60 tys. zł niższa niż w przypadku wyboru mieszkania używanego. Gdyby jednak uwzględnić koszty: wykończenia, transakcyjne i najmu – w oczekiwaniu na oddanie lokalu do użytkowania – to okazałoby się, że pozornie najtańsze rozwiązanie może być najdroższe. Całkowity koszt, w przypadku zakupu mieszkania w przedsprzedaży, można oszacować na 518 tys. zł. Przeciętny lokal deweloperski kosztowałby 510 tys. zł, a używane mieszkanie – 499 tys. zł. Jak widać, różnice są niewielkie i raczej zrównują pozornie mocno zróżnicowane ceny niż wskazują na lokale, używane jako najtańsze. Powyższe wyniki są jedynie ogólnym szacunkiem, a każdy indywidualny przypadek należałoby rozważyć odrębnie. W analizie pominięto bowiem koszty finansowe, związane z uzyskaniem i obsługą kredytu. Nie wzięto także pod uwagę możliwości zakupu lokalu w systemie 10/90, ponieważ zaledwie w 5% inwestycji takie rozwiązanie jest dostępne.

Polecamy serwis: Kredyty

Ryzyko upadłości dewelopera a inwestycja w mieszkanie na rynku pierwotnym

REKLAMA

Ryzyko, związane z zakupem mieszkania w budynku, który jeszcze nie powstał i dodatkowe koszty, jakie pociąga za sobą wykończenie lokalu, mogą sprawić, że zakup pozornie droższej nieruchomości na rynku wtórnym okaże się tańszym rozwiązaniem.

Trzeba ponadto mieć świadomość ryzyka, podejmowanego przy zakupie niezbudowanego jeszcze mieszkania od dewelopera. Zgodnie z badaniem, przeprowadzonym przez Home Broker, robi tak aż dwóch na trzech nabywców. Największe ryzyko podejmują osoby, które podpisały z deweloperem umowę w formie zwykłej, a nie u notariusza. Gdyby deweloper upadł przed podpisaniem umowy finalnej, cały majątek firmy trafiłby do masy upadłościowej. Osoby ze zwykłą umową znajdują się wtedy na szarym końcu kolejki po pieniądze. W lepszej sytuacji są nabywcy z umową notarialną, choć i w ich przypadku odzyskanie wszystkich zainwestowanych środków nie jest pewne. Na szczęście upadłości deweloperów są w polskich warunkach rzadkością. Ponadto można sięgnąć po takie rozwiązania jak na konta powiernicze czy systemy zakupu typu 10/90, które obniżają ryzyko podejmowane przez nabywców. Podobny cel mają ustawy, nad którymi pracują obecnie niektóre partie polityczne. Wśród spotykanych rozwiązań można znaleźć: nakaz podpisywania umów z deweloperami w formie aktów notarialnych, wprowadzenie nakazu kontynuowania prac budowlanych po upadku dewelopera czy nakaz stosowania kont powierniczych.

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
5 sprawdzonych metod pozyskiwania klientów B2B, które działają w 2025 roku

Pozyskiwanie klientów biznesowych w 2025 roku wymaga elastyczności, innowacyjności i umiejętnego łączenia tradycyjnych oraz nowoczesnych metod sprzedaży. Zmieniające się preferencje klientów, rozwój technologii i rosnące znaczenie relacji międzyludzkich sprawiają, że firmy muszą dostosować swoje strategie, aby skutecznie docierać do nowych odbiorców. Dobry prawnik zadba o zgodność strategii z przepisami prawa oraz zapewni ochronę interesów firmy. Oto pięć sprawdzonych metod, które pomogą w pozyskiwaniu klientów w obecnym roku.

Family Business Future Summit - podsumowanie po konferencji

Pod koniec kwietnia niniejszego roku, odbyła się druga edycja wydarzenia Family Business Future Summit, które dedykowane jest przedsiębiorczości rodzinnej. Stolica Warmii i Mazur przez dwa dni gościła firmy rodzinne z całej Polski, aby esencjonalnie, inspirująco i innowacyjne opowiadać i rozmawiać o sukcesach oraz wyzwaniach stojących przed pionierami polskiej przedsiębiorczości.

Fundacja rodzinna po dwóch latach – jak zmienia się myślenie o sukcesji?

Jeszcze kilka lat temu o sukcesji w firmach mówiło się niewiele. Przedsiębiorcy odsuwali tę kwestię na później, często z uwagi na brak gotowości, aby się z nią zmierzyć. Mówienie o śmierci właściciela, przekazaniu firmy i zabezpieczeniu rodziny wciąż należało do tematów „na później”.

Potencjał 33 GW z wiatraków na polskim morzu. To 57% zapotrzebowania kraju na energię. Co dalej z farmami wiatrowymi w 2026 i 2027 r.

Polski potencjał na wytwarzanie energii elektrycznej z wiatraków na morzu (offshore) wynosi 33 GW. To aż 57% rocznego zapotrzebowania kraju na energię. W 2026 i 2027 r. powstaną nowe farmy wiatrowe Baltic Power i Baltica 2. Jak zmieniają się przepisy? Co dalej?

REKLAMA

Jak zwiększyć rentowność biura rachunkowego bez dodatkowych wydatków?

Branża księgowa to jedna z dziedzin, w których wynagrodzenie za świadczone usługi często jest mocno niedoszacowane, mimo tego, że błędy w księgowości mogą skutkować bardzo poważnymi konsekwencjami dla przedsiębiorców. W związku z tak doniosłą rolą biur rachunkowych powinny one dbać o poziom rentowności, który pozwoli właścicielom skupić się na podnoszeniu jakości świadczonych usług oraz większego spokoju, co niewątpliwie pozytywnie wpływa na dobrostan właścicieli biur oraz ich pracowników.

Samozatrudnieni i małe firmy w odwrocie? wzrasta liczba likwidowanych i zawieszanych działalności gospodarczych, co się dzieje

Według znawców tematu, czynniki decydujące ostatnio o likwidacji takich firm nie różnią się od tych sprzed roku. Znaczenie mają m.in. koszty prowadzenia biznesu, w tym składki zusowskie, a także oczekiwania finansowe pracowników.

Szybki wzrost e-commerce mocno zależny od rozwoju nowych technologii: co pozwoli na zwiększenie zainteresowania zakupami online ze strony klientów

E-commerce czyli zakupy internetowe przestają być jedynie wygodną alternatywą dla handlu tradycyjnego – stają się doświadczeniem, którego jakość wyznaczają nie tylko oferta i cena, lecz także szybkość, elastyczność i przewidywalność dostawy oraz prostota ewentualnego zwrotu.

Przedsiębiorczość w Polsce ma się dobrze, mikroprzedsiębiorstwa minimalizując ryzyko działalności gospodarczej coraz częściej zaczynają od franczyzy

Najliczniejszą grupę firm zarejestrowanych w Polsce stanowią mikroprzedsiębiorstwa, a wśród nich ponad 87 tys. to podmioty działające w modelu franczyzowym. Jak zwracają uwagę ekonomiści ze Szkoły Głównej Handlowej, Polska jest liderem franczyzy w Europie Środkowo-Wschodniej.

REKLAMA

Rewolucyjne zmiany w prowadzeniu księgi przychodów i rozchodów

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt nowego rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (KPiR), co oznacza, że już od 1 stycznia 2026 r. zmieni się sposób ich prowadzenia.

Apteki odzyskają prawo reklamowania swojej działalności. bo obecne zakazy są sprzeczne z prawem unijnym

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie C-200/24, w którym jednoznacznie uznał, że obowiązujący w Polsce całkowity zakaz reklamy aptek narusza prawo Unii Europejskiej. To ważny moment dla rynku aptecznego i swobody działalności gospodarczej w Polsce.

REKLAMA