Kategorie

Czy warto kupić mieszkanie bez własnej księgi wieczystej?

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Decydując się na zakup mieszkania bez księgi wieczystej możemy znaleźć ofertę, przecenioną nawet o 50%.
inforCMS
Czy można kupić mieszkanie, które nie posiada księgi wieczystej? Eksperci od nieruchomości przekonują, że tak, ale przestrzegają przed tym, że transakcja jest dużo bardziej ryzykowna niż w przypadku innych lokali. Dopełnienie wszelkich formalności może zająć nawet rok. Mimo to opłaca się, ponieważ takie lokale są często dużo tańsze.

W Polsce kupuje i sprzedaje się prawa do konkretnych nieruchomości. Dlatego też tak ważne w ich obrocie są księgi wieczyste - swoiste paszporty, które przedstawiają kompletną sytuację prawną poszczególnych lokali. Co do zasady każde mieszkanie , działka czy dom, będący przedmiotem prawa własności, powinien mieć odrębną księgę wieczystą. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie jest to wymóg konieczny, ale osoba, której to prawo przysługuje, ma możliwość założenia takiej księgi.

Porozmawiaj o tym naszym FORUM!

Motywacją może być chęć zaciągnięcia kredytu hipotecznego lub sprzedaży nieruchomości. Za lokal, który posiada księgę wieczystą, zazwyczaj można otrzymać lepszą cenę. Co jednak dzieje się w przypadku, kiedy owszem, mieszkanie ma księgę wieczystą, ale „wspólnie” z innym lokalem w tym samym budynku? Wbrew pozorom nie jest to sytuacja odosobniona. Utrudnia ona, ale nie przekreśla, możliwości zawarcia transakcji. Ponadto taki stan rzeczy bywa okazją do tańszego zakupu, co jednak odbywa się kosztem większego ryzyka.

Dowiedz się także: Jakie są składniki kredytu hipotecznego?

Mieszkanie, które w księdze wieczystej nie jest mieszkaniem

Przykładem może być nieruchomość w centrum Szczecina w budynku z cegły z 1990 roku. Składa się ona z dwóch mieszkań. – W jednej księdze wieczystej funkcjonują dwa niezależne lokale mieszkalne: na trzecim piętrze mieszkanie trzypokojowe, a na piątym kawalerka – tłumaczy Wiktor Kuziemko, doradca Home Broker ze Szczecina. Oba mieszkania mają łączną powierzchnię 92 m kw. i sprzedający chciałby za nie otrzymać 458 tys. zł. Jest to więc cena okazyjna, bo za identyczne nieruchomości, gdyby miały oddzielne księgi wieczyste, można by było dostać nawet 35 tys. zł więcej. Ta zawiła sytuacja prawna powstała, gdyż właściciel kupił od wspólnoty mieszkaniowej pomieszczenie na 5 piętrze i zaadaptował je na kawalerkę. Żeby tę nieruchomość zmienić na dwie, należałoby uzyskać w starostwie zaświadczenie o samodzielności kawalerki. Z takim dokumentem można złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej dla jednopokojowego mieszkania, co łączy się z wydzieleniem go z dotychczasowej księgi wieczystej mieszkania trzypokojowego.

Duża przecena przy zakupie trzech mieszkań naraz

Sytuacja może być jeszcze bardziej skomplikowana. Dobrym tego przykładem jest kawalerka o powierzchni 44 m kw., położona na terenie gdańskiej dzielnicy Wrzeszcz na pierwszym piętrze przedwojennej, częściowo wyremontowanej kamienicy. Cena to tylko 175 tys. zł, więc teoretycznie oferta nie powinna długo czekać na nabywcę. Diabeł tkwi jednak w szczegółach. - Aby dostać się do kuchni oraz łazienki należy przejść przez wspólny dla całego piętra hall. Co więcej, mieszkanie jest w jednej księdze wieczystej z pozostałymi dwoma, znajdującymi się na tym samym piętrze. – tłumaczy Dorota Skrentna, doradca Home Broker z Gdańska. Wartość mieszkania mogłaby wzrosnąć nawet do 250 tys. zł, gdyby powyższe mankamenty zniknęły. Rozwiązaniem byłoby na przykład powtórne podzielenie wszystkich trzech lokali na oddzielne mieszkania i otwarcie dla nich trzech ksiąg wieczystych, po uprzednim uzyskaniu zaświadczenia o ich samodzielności. Obecni właściciele nie chcą jednak ryzykować ponoszenia tego typu nakładów i wolą sprzedać wszystkie trzy mieszkania jednemu nabywcy. Tu problemem może być jednak cena – cała nieruchomość ma 8 pokoi, 225 m kw. i sprzedający chcą za nią 1,3 mln zł.

Polecamy serwis: Inwestycje

Transakcje dłuższe nawet o rok

Bez wątpienia takie sytuacje powodują, że transakcje są bardziej zawiłe, ale całe szczęście nie niemożliwe do przeprowadzenia. Przykładem może być mieszkanie o powierzchni ponad 100 m kw., z którego, jak się okazało, wiele lat wcześniej została wydzielona i sprzedana kawalerka. Księga wieczysta na te nieruchomości była tylko jedna. – Dodatkowo sprzedaż skomplikował fakt, że zarówno w przypadku kawalerki, jak i większego mieszkania, trzeba było przeprowadzić postępowanie spadkowe – dodaje Wojciech Mróz, doradca Home Broker z Gdańska. Cała transakcja trwała więc prawie rok. Co jednak trzeba zrobić, aby tę zawiłą sytuację prawną rozwikłać, pomijając komplikacje, związane z prawem dziedziczenia? – Przede wszystkim trzeba znieść współwłasność między właścicielami obu mieszkań z jednej księgi wieczystej oraz uzyskać zaświadczenie, stanowiące o samodzielności jednego i drugiego lokalu. Ostatnim krokiem jest złożenie wniosku o otwarcie księgi wieczystej na wydzielone mieszkania, w wyniku czego powstaną dwie w pełni oddzielne nieruchomości, które można w każdej chwili sprzedać. – tłumaczy Wojciech Mróz, doradca Home Broker z Gdańska.

Zobacz: Jak odzyskać pieniądze od dewelopera?

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    22 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Zgubiłem numer PKK. Co zrobić w takiej sytuacji?

    Zgubiłem numer PKK. Jak go odzyskać? No i tu pojawia się spory problem, bo kandydata na kierowcę czeka... No właśnie co?

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - jak wpłynie na ceny mieszkań?

    Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Czy ceny mieszkań będą nadal rosły? Czy wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, postępująca inflacja, rosnące koszty budowy i zakupu gruntów, czy opóźnienia w wydawaniu decyzji administracyjnych przełożą się na dalszy wzrost cen na rynku mieszkaniowym? O ile w tym roku mogą zdrożeć mieszkania?

    Szkody spowodowane przez najemcę - za co odpowiada właściciel mieszkania?

    Szkody spowodowane przez najemcę. Najemcy dość często powodują szkody wykraczające poza lokal. Ucierpieć może mieszkanie sąsiada albo część wspólna budynku. Kto odpowiada za te szkody?

    Sprzedaż części używanych na oku fiskusa. Ruszają kontrole.

    Sprzedaż części używanych na celowniku skarbówki. Powód? Wielu sprzedawców albo nie zarejestrowało nawet firmy, albo zaniża dochody ze sprzedaży.

    Działka rekreacyjna - na co zwracać uwagę przy zakupie

    Działka rekreacyjna. Na rynku nieruchomości zapanował boom na działki rekreacyjne. Warto wiedzieć na co zwracać uwagę przy zakupie, aby się nie naciąć. Wzmożone zainteresowanie sprawiło, że ceny w tym segmencie rynku poszybowały w górę. Duża konkurencja wśród nabywców i presja na szybką decyzję mogą spowodować, że źle ulokujemy swoje oszczędności. Aby ograniczyć ryzyko związane z zakupem działki rekreacyjnej warto się do niego wcześniej przygotować. Przede wszystkim należy wiedzieć na co zwrócić uwagę przy zakupie, aby inwestycja była trafiona.

    Ile elektryk przejedzie na rezerwie?

    Firma Edmunds sprawdziła, jaki dystans może pokonać samochód elektryczny, gdy komputer pokładowy pokazuje, że mają 0 km zasięgu.

    Rzucił korporację, założył start-up, wrócił do niej z płaczem

    Popularnością cieszą się wciąż kolejne historie przedstawiające osoby, które rzuciły pracę w korporacji, założyły własny start-up i osiągnęły sukces. Statystycznie jest to jednak dość niewielki odsetek – reszta kończy na skraju depresji i wraca z podwiniętym ogonem do pracodawcy, by zacząć spłacać długi.

    Modernizacja gospodarstw rolnych - można składać wnioski

    Wnioski o wsparcie modernizacji gospodarstw rolnych będzie można składać do 19 sierpnia - poinformowała Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Chodzi m.in. o rozwój produkcji prosiąt, mleka krowiego, bydła mięsnego i nawadniania w gospodarstwie.

    Zwolnienie ze składek ZUS - wnioski do 30 czerwca br.

    Do 30 czerwca tego roku można składać wnioski o zwolnienie ze składek w ramach Tarczy 9.0. - przypomina Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Kto może złożyć wniosek?

    Jak pandemia wpłynęła na lukę płatniczą w firmach? [BADANIE]

    Paradoksalnie pandemia ma także pozytywny wpływ na przedsiębiorców, którzy zwiększyli swoją świadomość na temat konsekwencji opóźnionych płatności. Widmo zbliżającej się recesji zmotywowało ich, by zająć się nieco bardziej aktywnie problemem zatorów płatniczych.

    Ile pieniędzy trafia do budżetu państwa z branży hazardowej?

    Rynek hazardowy tylko w 2020 roku odprowadził do budżetu z tytułu podatku od gier i dopłat na fundusze celowe ok. 3,5 mld złotych. Czy Państwo jednak w pełni wykorzystuje potencjał polskiej branży?

    Którzy pracodawcy wybiorą hybrydowy model pracy?

    Czynniki, które sprzyjają szybszemu przejściu na system hybrydowy w firmach, to między innymi długość stosowanych standardowo na polskim rynku umów najmu oraz pewien zakres elastyczności, który zaczął być powoli wdrażany w niektórych firmach jeszcze przed pandemią.

    Czym jest project management w firmie?

    Project management to pole działania i odpowiedzialności wielu osób w tym sponsora, kierownika projektu oraz uczestników projektu - mówi Włodzimierz Makowski.

    Jak chronić poufne informacje firmy, dla której pracujemy?

    W ostatnich miesiącach liczba ataków cyberprzestępczych drastycznie wzrosła. Prawie 80% firm twierdzi, że głównym powodem takiej sytuacji jest praca zdalna. Pracownicy są zmęczeni pandemią i mniej uważni, a do tego często łączą się z firmowymi systemami z domowych, słabo zabezpieczonych urządzeń, przez co otwierają hakerom furtkę do poufnych danych organizacji. Jak bronić się przed takimi atakami?

    Radosław Gawlik (EKO-UNIA): Politycy są uwięzieni w mentalnej twierdzy Turów [PODCAST]

    Sprawa Turowa to konsekwencja nieudolnego podejścia polskiego rządu do sprawiedliwej transformacji energetycznej - mówi Radosław Gawlik, prezes Stowarzyszenia Ekologicznego EKO-UNIA. Zapraszamy do wysłuchania podcastu.

    Jak COVID-19 przyspieszył digitalizację MŚP

    Technologią, której znaczenie w mikro, małych i średnich firmach w perspektywie najbliższych 5 lat najbardziej wzrośnie, jest sztuczna inteligencja. Dziś korzysta z niej 15% MŚP, za 5 lat planuje ponad połowa.

    Czy niezależny przedsiębiorca może wygrać konkurencję z dyskontem?

    Niezależny sklep kontra dyskonty. Jakie działania może podejmować przedsiębiorca, aby utrzymać i wzmocnić swoją pozycję na rynku? Czy w walce z dyskontami zawsze jest skazany na porażkę?

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców

    Wynajem mieszkania - preferencje najemców. Najważniejsze dla najemców są wysokość czynszu oraz standard lokalu. Tak wynika z analizy firmy doradczej Cushman & Wakefield dot. wyników ankiety przeprowadzonej przez firmę badawczą SW Research na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast.

    Czyste powietrze 3.0 w 2022 roku - czy będzie prefinansowanie dla najuboższych?

    Czyste powietrze 3.0. Osoby mniej zamożne powinny dostać możliwość prefinansowania termomodernizacji domów w "Czystym powietrzu" - uważa wiceszef NFOŚiGW Paweł Mirowski. Dodał, że nowy komponent programu, dedykowany właśnie do takich osób miałby ruszyć w 2022 roku.

    Polacy z rachunków terminowych przerzucają się na nieruchomości

    Inwestycje w nieruchomości. W kwietniu br. Polacy na rachunkach terminowych w bankach posiadali 182 mld zł, to o 107 mld zł mniej niż w marcu 2020 r. - informuje Metrohouse. Dodano, że duża część z tych środków została ulokowana na rynku nieruchomości.

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca. W dniu 21 czerwca przypada Dzień Przedsiębiorcy. Z tej okazji Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zaprasza w tym roku firmy i przedsiębiorców, w tym szczególności z sektora MŚP, na specjalnie zorganizowane wydarzenia. Potrwają one do 25 czerwca 2021 r. Podczas organizowanych w tym celu spotkań, telekonferencji, webinariów i podcastów MRPiT chce wesprzeć małe i średnie przedsiębiorstwa praktyczną wiedzą, doświadczeniem i kontaktami na rzecz rozwoju ich działalności biznesowej tak w kraju, jak i na rynkach Unii Europejskiej, a także pozaunijnych.

    Które firmy stać na sztuczną inteligencję?

    Sztuczna inteligencja odmieniana jest przez wszystkie przypadki. Chociaż średnie i małe firmy nie mają embarga na technologie wykorzystujące SI, praktyka pokazuje, że istnieje wewnętrzny opór. Dlaczego tak się dzieje?

    Firma w Czechach. Przedsiębiorcy pomału odpuszczają

    Nawet o kilkaset procent wzrosła w ostatnich tygodniach liczba pytań kierowanych do firm pomagających prowadzić firmę w Czechach. Ale jak podkreślają eksperci, nie każdy biznes można przenieść do Czech czy na Słowację. Wyjaśniamy dlaczego.

    Handel hurtowy i detaliczny szuka pracowników

    Przedsiębiorcy z sektora handlu detalicznego i hurtowego w najbliższych trzech miesiącach mają zamiar dość intensywnie rozbudowywać swoje zespoły. Kogo głównie poszukują pracodawcy?

    Tokenizacja - słowo klucz w nowoczesnym biznesie. Co można stokenizować?

    Tokenizacja to termin zdobywający ostatnimi czasy olbrzymią popularność, w szczególności w środowiskach biznesowych. Przedsiębiorcy zaczynają żywiej interesować się możliwościami, jakie oferuje ta oparta na technologii blockchain forma cyfryzacji. Pytanie tylko, cyfryzacji… czego? Jak działa blockchain? Czym jest tokenizacja? Co to jest token? Jakie są rodzaje tokenów? Co można stokenizować? Jak przeprowadzić cyfryzację biznesu poprzez tokenizację? Wyjaśniają eksperci z Kancelarii Prawnej RPMS Staniszewski & Wspólnicy