Kiedy przeznaczyć nadmiar gotówki na spłatę kredytu hipotecznego?

Często kredytobiorcy zadają sobie pytanie, co bardziej będzie im się opłacać: wcześniejsza spłata kredytu czy regulowanie rat zgodnie z umową? Dobre rozwiązanie tego problemu wymaga dużej znajomości aktualnej sytuacji na rynku bankowym. Trzeba przede wszystkim zastanowić się, czy inwestowanie pieniędzy we wcześniejszą spłatę części swojego kredytu hipotecznego będzie najlepszym z możliwych wyjść. Gruntowna analiza oferty bankowej, jak i otoczenia rynkowego, znacząco pomaga w podjęciu korzystnych, z punktu widzenia naszego budżetu, decyzji.

Pierwszym z aspektów, na jaki należy zwrócić uwagę, jest koszt prowizji za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę kredytu hipotecznego. Zdecydowana większość banków posiada w swoich Tabelach Opłat i Prowizji odpowiedni zapis, mówiący o wcześniejszym uiszczaniu zadłużenia. Zazwyczaj opłatę ponosimy przez pierwsze 3 do 5-ciu lat spłaty kredytu, a kwota prowizji waha się w granicach 1,5- 2% nadpłacanej kwoty. Istnieją jednak banki, które przez cały okres trwania kredytu naliczają sobie prowizję za ewentualne wcześniejsze spłaty kapitału.

Drugim, znacznie ważniejszym zagadnieniem, dotyczącym opisywanego problemu, jest tzw. koszt alternatywny, czyli wartość najlepszej z możliwych korzyści, utraconej w wyniku dokonanego wyboru. Czy rozsądniej zainwestować nadprogramowe pieniądze na giełdzie, wykupić obligacje, założyć lokatę bankową, czy też spłacić kredyt? Aby odpowiedzieć sobie na to pytanie, należy wziąć pod uwagę aktualną sytuację na rynku bankowym.

Dowiedz się także: Jak oszczędzać pieniądze na emeryturę?

Z pomocą przyjdą nam foldery informacyjne banków lub porady doradców finansowych. Przy analizie korzyści, płynących z różnych możliwych manewrów, niezbędne jest wyliczenie rzeczywistego oprocentowania kredytu hipotecznego, a także oczekiwanej stopy zwrotu z ewentualnych inwestycji.

Z obliczeń ekspertów finansowych wynika, że lokata jest atrakcyjniejsza niż wcześniejsza nadpłata kapitału. Rozsądniejszym i jednocześnie korzystniejszym finansowo wyjściem okazuje się zainwestowanie niespodziewanie uzyskanej gotówki właśnie w lokatę.

Przykład alokacji 100.000 PLN:

A. Lokata: oprocentowanie 6%
Zwrot z inwestycji po roku: 100.000 PLN x 6% = 6.000 PLN x 0,81 (podatek od zysków kapitałowych) = 4.860 PLN

B. Kredyt hipoteczny w EUR: oprocentowanie 3,5%
„Zwrot” z inwestycji po roku: 100.000 PLN x 3,5% = 3.500 PLN – 1.500 PLN (1,5% prowizji za wcześniejszą spłatę) = 2.000 PLN (niezapłaconych odsetek)
Zysk z lokaty pozwoli nam więc opłacić roczne odsetki od 100.000 oraz zarobić 2.860 PLN.

Polecamy serwis: Kredyty

Eksperci odradzają natomiast inwestowanie takich środków na giełdzie lub w papiery wartościowe wysokiego ryzyka. Stopy zwrotu są przy tych możliwościach oczywiście potencjalnie wyższe, ale również spadki bardziej okazują się dotkliwe. Analitycy finansowi wykluczyli tą opcję inwestycji jako alternatywę do spłaty kredytu hipotecznego. 

Warto pamiętać, że przy decyzji o alokacji środków nie należy bagatelizować własnego, indywidualnego odczucia. Jeżeli jesteśmy osobami, które kredyt hipoteczny traktują nie jako formę pozyskania kapitału, ale jako olbrzymi ciężar, noszony na plecach, to jak najszybsza spłata jest jak najbardziej wskazana. Sen spędzony z powiek również ma jakąś wartość, choć u każdego bywa inaczej wyrażony w formie finansowej.

Jak widać, pojawienie się niespodziewanego zastrzyku gotówki może nam przysporzyć niemałego bólu głowy. Warto dokładnie zastanowić się nad konsekwencjami i opłacalnością każdego z możliwych manewrów finansowych oraz wyliczyć poszczególne stopy zwrotu. Jeśli jednak od matematyki finansowej ważniejsze jest dla na poczucie ulgi, związane ze zmniejszeniem kwoty zaciągniętego kredytu – nie wahajmy się. Pieniądze zarobione z inwestycji to przyjemna rzecz, ale dobrze przespana noc również. Na kredycie hipotecznym nie powinno się oszczędzać za wszelką cenę.

Jan Bijas, Salomon Finance

Cyryl Wojewódzi, Salomon Finance