Umowy najmu mieszkania – jaki podatek wybrać?

Gorący okres studenckiego najmu właśnie się skończył. Właściciele mieszkań muszą teraz dokonać wyboru sposobu, w jaki będą rozliczać się z fiskusem z tytułu osiągania przychodów z najmu. Osoby, które w zeszłym miesiącu otrzymały pierwszy w tym roku przychód z najmu, mają czas na decyzję do 20 października.

Do tego czasu muszą zadeklarować chęć skorzystania z opodatkowania ryczałtem od przychodów ze stawką 8,5%. Jeżeli tego nie zrobią, będą opłacać podatek na zasadach ogólnych, doliczając dochód z najmu do PIT. Dochód opodatkowany wtedy zostanie stawką progresywną – 18 i 32%. Zasady te dotyczą jednak tylko osób fizycznych, które nie wynajmują mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Inna forma rozliczenia dla przedsiębiorców

Osoby, prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań, nie mogą skorzystać z ryczałtu do opodatkowania przychodów. Podatnik taki musi więc opłacać podatek liniowy (ze stawką 19%) lub na zasadach ogólnych (ze stawką 18 lub 32%).

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania, gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 4 tys. zł w przypadku mieszkania, wartego 400 tys. zł. Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty.

Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. W najlepszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem na rynku wtórnym z co najmniej 5-letnim stażem. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.

Dowiedz się także: Dlaczego opłaca się kupić większe mieszkanie dla studenta?

Podatek od przychodu lub dochodu

Trzeba jednak pamiętać, że jedynie w przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód. W pozostałych dwóch systemach podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć: amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i remontów, czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu, zaciągniętego na zakup mieszkania.