Umowy najmu mieszkania – jaki podatek wybrać?

Gorący okres studenckiego najmu właśnie się skończył. Właściciele mieszkań muszą teraz dokonać wyboru sposobu, w jaki będą rozliczać się z fiskusem z tytułu osiągania przychodów z najmu. Osoby, które w zeszłym miesiącu otrzymały pierwszy w tym roku przychód z najmu, mają czas na decyzję do 20 października.

Do tego czasu muszą zadeklarować chęć skorzystania z opodatkowania ryczałtem od przychodów ze stawką 8,5%. Jeżeli tego nie zrobią, będą opłacać podatek na zasadach ogólnych, doliczając dochód z najmu do PIT. Dochód opodatkowany wtedy zostanie stawką progresywną – 18 i 32%. Zasady te dotyczą jednak tylko osób fizycznych, które nie wynajmują mieszkań w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Inna forma rozliczenia dla przedsiębiorców

Osoby, prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań, nie mogą skorzystać z ryczałtu do opodatkowania przychodów. Podatnik taki musi więc opłacać podatek liniowy (ze stawką 19%) lub na zasadach ogólnych (ze stawką 18 lub 32%).

Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5% wartości prawa własności do lokalu rocznie. Dla porównania, gdy osobie przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, możliwe byłoby skorzystanie ze stawki 2,5%. Dzięki takiemu zabiegowi dochód do opodatkowania obniżyłby się rocznie dodatkowo o 4 tys. zł w przypadku mieszkania, wartego 400 tys. zł. Skutkowałoby to zmniejszeniem kwoty należnej fiskusowi, a nie miałoby żadnego bezpośredniego wpływu na faktycznie ponoszone koszty.

Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania na wynajem jest dla właściciela korzystniejsze podatkowo niż zakup prawa własności. W najlepszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania pod wynajem na rynku wtórnym z co najmniej 5-letnim stażem. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10%.

Dowiedz się także: Dlaczego opłaca się kupić większe mieszkanie dla studenta?

Podatek od przychodu lub dochodu

Trzeba jednak pamiętać, że jedynie w przypadku ryczałtu podstawą do obliczenia podatku jest przychód. W pozostałych dwóch systemach podstawą opodatkowania jest dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania.

Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć: amortyzację lokalu, koszty wyposażenia i remontów, czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz odsetki od kredytu, zaciągniętego na zakup mieszkania.

Gdy właściciel przewiduje, że w danym roku podatkowym jego koszty przekroczą połowę osiąganego przychodu, powinien zastanowić się nad opodatkowaniem na zasadach ogólnych. Wtedy faktycznie zapłacony podatek w wysokości 18% dochodu może być niższy niż kwota 8,5% przychodu, naliczana w formie ryczałtu.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy podatnika obowiązuje druga stawka podatkowa (32%). Wtedy zakładany poziom kosztów musi być wyższy niż połowa przychodu, aby opodatkowanie na zasadach ogólnych było korzystniejsze niż ryczałt od przychodów.

Polecamy serwis: Kredyty

Treść umowy a rodzaj podatku

Właściciele mieszkań powinni też pamiętać o tym, że wysokość obciążeń podatkowych może zależeć od sformułowań, znajdujących się w umowie najmu. W jej treści należy jasno wyróżnić, co jest opłatą z tytułu najmu, a co kosztem, ponoszonym przez najemcę z tytułu użytkowania mieszkania (gaz, prąd, woda, czynsz). Gdyby bowiem ustalić w umowie jedną kwotę (odpowiadająca sumie tych kosztów), będzie ona stanowiła dla fiskusa przychód, a więc podstawę opodatkowania w przypadku opłacania podatku w formie ryczałtu.

Załóżmy, że strony umówiły się, iż co miesiąc za najem należna jest opłata w wysokości 1300 zł, z czego 300 zł właściciel musi odprowadzić do spółdzielni z tytułu czynszu. Wówczas opłata na rzecz właściciela w umowie najmu powinna być jasno określona w kwocie 1000 zł. Takie wnioski płyną z interpretacji Izby Skarbowej w Warszawie nr IPPB1/415-2/10-2/EC.

Umowa okazjonalna – zabezpieczenie dla właściciela mieszkania

Na koniec warto przypomnieć, że dla osób fizycznych, wynajmujących mieszkanie, zarezerwowany jest ponadto jeszcze jeden przywilej – możliwość podpisania umowy o najem okazjonalny. W odróżnieniu od tradycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z podpisanej umowy najmu.

Wymagane jest tutaj oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem, nieprzekraczającym 200 zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać, na co zgodę wyraża właściciel. W przeciwnym razie można zapomnieć o umowie najmu okazjonalnego.