REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony?

 Kancelaria Adwokacka Ius Cogens
Pomoc prawna z zakresu prawa administracyjnego, cywilnego i gospodarczego
Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony? / Fot. Fotolia
Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony? / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Najczęściej zawieraną umową w obrocie gospodarczym jest umowa najmu. Przedsiębiorcy zawierają zazwyczaj umowy na czas oznaczony liczony w latach. Warto, aby w umowie najmu określić warunki jej wypowiedzenia. Umowę może wypowiedzieć zarówno najemca, jak i wynajmujący. W jaki sposób wypowiedzieć umowę najmu?

W obrocie gospodarczym jednymi z najczęściej zawieranych umów są umowy najmu. Z reguły przedsiębiorcy są zainteresowani zawarciem umowy najmu na czas oznaczony. Czas trwania takich umów jest liczony w latach. Dzięki temu wynajmujący ma pewność, że przez kolejne 5 lub 10 lat jego nieruchomość będzie przynosić zyski, zaś najemca jest pewien, że będzie mógł korzystać z przedmiotu najmu o ile czynsz będzie płacony regularnie i nie wystąpią jakieś nadzwyczajne okoliczności. Z jednej strony jest to niewątpliwy atut takiego rozwiązania, z drugiej jednak umowa na czas określony może się dla najemcy okazać pułapką bez wyjścia. Zwłaszcza jeśli interes – mówiąc kolokwialnie – nie wypali, a spodziewane zyski nie będą równoważyć wydatków związanych z prowadzeniem przedsięwzięcia. W takich sytuacjach może się okazać, że najemca jest zdany na dobrą wolę właściciela lokalu. Przede wszystkim ze względu na brzmienie art. 673 § 3 kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Artykuł 673 § 3 kodeksu cywilnego, stanowi:

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Zastrzeżenie wypowiedzenia

Oznacza to ni mniej ni więcej, że strony w trakcie negocjacji kontraktowych powinny zadbać o wprowadzenie do umowy wyraźnie wskazanych okoliczności z powodu których jej wypowiedzenie będzie w przyszłości dopuszczalne. Brak takiego wskazania powoduje, że umowa nie może zostać rozwiązana przed upływem terminu na jaki została zawarta.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W orzecznictwie sądowym istnieje niekwestionowany pogląd, zgodnie z którym:

Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie. (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r. sygn. akt: V CSK 487/08)

Wyjątkiem jest sytuacja, w której obie strony za porozumieniem dokonają jej rozwiązania.

Zobacz również: Wypowiedzenie bezterminowej umowy najmu

REKLAMA

Warto również podkreślić, że dużo lepszym rozwiązaniem jest sprecyzowanie okoliczności w których można wypowiedzieć umowę, aniżeli ograniczenie się do stwierdzenia, że może to nastąpić z ważnych powodów czy też w szczególnych przypadkach. W razie konfliktu między stronami może dojść do sporu czy dana okoliczność była rzeczywiście istotna. W orzecznictwie sądowym przeważa pogląd, że

Odwołanie się przez strony do określenia „szczególny przypadek”, przy przyjęciu zwykłego, potocznego rozumienia tego zwrotu prowadzi do wniosku, że chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków (dlatego jest to szczególny, nadzwyczajny przypadek). Jeśli, jako przykład takiego szczególnego przypadku strony wskazały „utratę zlecenia klienta” przez najemcę, to nie przedłużenie przez firmę – klienta umowy z pozwanym na kolejny rok nie może zostać zakwalifikowane jako szczególny przypadek, ani też jako utrata klienta (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 20 lutego 2013 r., sygn. akt: I ACa 1183/12).

Brak wskazania okoliczności w których jest możliwe wypowiedzenie umowy najmu albo ich pobieżne i nieumiejętne określenie może być przyczyną poważnych kłopotów. Problem ten dotyka głównie mikro i małych przedsiębiorców, którzy nie korzystają z profesjonalnej pomocy prawnej. Duże podmioty gospodarcze z reguły bardziej wnikliwie podchodzą do kwestii brzmienia umowy. W sytuacji, gdy w umowie zabraknie określenia okoliczności w których najemca może ją wypowiedzieć, jedyną prawną możliwością rozwiązania stosunku najmu jest uczynienie tego za porozumieniem stron. W takich przypadkach właściciel lokalu przeważnie żąda od najemcy stosownej finansowej rekompensaty. Bywa, że jest to kwota odpowiadająca wysokości rocznego czynszu najmu.

Dla uniknięcia takich problemów niezbędna jest dogłębna analiza zapisów umownych przed jej podpisaniem oraz negocjowanie ewentualnych poprawek wzmacniających pozycję przyszłego najemcy.

Zobacz: Jak rozwiązać umowę najmu lokalu? - krok po kroku

Autor: Piotr Konieckiewicz

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Jaki model logistyczny wybrać dla swojego sklepu internetowego?

Zakładając sklep internetowy, staniesz przed wyzwaniem organizacji całej jego logistyki. Zanim zaczniesz działalność, będziesz musiał zdecydować, gdzie magazynować swoje towary, z jakimi kurierami współpracować i jak obsługiwać zwroty od klientów. Pochłonie to mnóstwo cennego czasu i spory kapitał. W dzisiejszych czasach możesz tego jednak uniknąć. W jaki sposób? Poznaj najciekawsze modele logistyczne dla e-commerce!

Dobrzy w teorii. Dlaczego nie potrafimy odpoczywać i jak to zmienić?

Potrzeba regeneracji wydaje się oczywista dla każdego, kto funkcjonuje w naprzemiennym cyklu, w którym wysiłek absorbujący przeważającą część naszych aktywności przeplata się z czasem wolnym. Skąd zatem trudność w świadomym uwzględnianiu potrzeby wypoczynku i planowaniu przerw w zawodowym funkcjonowaniu?

Inflacja już niestraszna firmom. Obawia się jej dwa razy mniej firm niż rok temu

W rok o połowę zmalała liczba małych i średnich firm, które boją się, że inflacja może zagrozić ich biznesom. Obecnie to zaledwie co czwarte przedsiębiorstwo. Zaskakujące są jednak branże, w których te obawy są największe. Inflacja straciła też rangę najpoważniejszej obawy.

Startup - jak uzyskać ochronę patentową, ochronę znaku towarowego i prawa autorskie?

W startupach najważniejszy jest pomysł. Jak go chronić i zabezpieczyć się przed nieuprawnionym wykorzystywaniem dzieła i pobierania wynagrodzenia za korzystanie z niego przez podmioty trzecie? Jak uzyskać ochronę patentową, ochronę znaku towarowego i prawa autorskie? Dlaczego tak ważna jest umowa o zachowaniu poufności?

REKLAMA

Spółki: Premia za kontrolę w Polsce w latach 2019-2023 spadła do poziomu 13,6 proc.

Ostatnie lata przyniosły spadek aktywności na rynku wezwań w Polsce. Coraz częściej inwestorzy decydują się na ogłoszenie wezwania z zamiarem wycofania akcji spółki z obrotu giełdowego, gdy już uzyskają kontrolny pakiet akcji – wynika z najnowszej analizy KPMG, która objęła 133 wezwań do sprzedaży akcji spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie w latach 2019-2023.

Firmy będą szukać specjalistów. Jakich?

Z raportu „Barometr Polskiego Rynku Pracy” Personnel Service wynika, że polskie firmy chcą poszukiwać specjalistów od automatyzacji i sztucznej inteligencji. 

Rachunki za prąd w firmie: kto musi płacić za energię elektryczną nawet trzy razy więcej niż cena giełdowa, jak tego uniknąć na przyszłość

Kryzys energetyczny wywołany przez agresję Rosji na Ukrainę doprowadził do gigantycznego wzrostu cen prądu. Wiele małych firm w obawie przed dalszym wzrostem cen zawarło wieloletnie umowy ze stałą ceną na rekordowym poziomie. To one najbardziej ucierpią na uwolnieniu cen energii.

Stare pytania, nowe odpowiedzi. Zmiana podejścia do pożądanych kompetencji menedżerskich

Obecnie organizacje nie są zainteresowane rozwojem konkretnych umiejętności liderskich ani pozyskiwaniem wiedzy, którą łatwo dziś zdobyć. Żyjemy w czasach, w których ciężko jest zaplanować długofalową strategię, dlatego wzrasta znaczenie umiejętności płynnego poruszania się w zmieniających się okolicznościach, tzw. strategizing.

REKLAMA

Wyróżniaj się bo zginiesz: o sukcesie sklepu internetowego decydują nie tylko atrakcyjne towary w dobrej cenie

W sklepie internetowym, zupełnie inaczej niż w tradycyjnym sklepie, wiarygodność osiąga się lub nie już poprzez sam wygląd aplikacji zakupowej. Bez niej nie wyróżniający się z tysięcy inny e-sklep nie odniesie sukcesu nawet oferując bardzo konkurencyjne produkty.

Restauracje ustępują miejsca barom szybkiej obsługi i sklepowej gastronomii, bo takie są wybory „zetek”

Na naszych oczach dzieje się prawdziwa rewolucja w gastronomii. Restauracje, ledwie się odbudowały po pandemii, przegrywają z barami szybciej obsługi i cateringiem, a teraz jeszcze poważnym graczem na rynku staje się gastronomia sklepowa. Wszystko to za sprawą najmłodszych klientów, którzy chcą żyć po amerykańsku.

REKLAMA