REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Kancelaria Adwokacka Ius Cogens
Pomoc prawna z zakresu prawa administracyjnego, cywilnego i gospodarczego
Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony? / Fot. Fotolia
Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas oznaczony? / Fot. Fotolia
Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Najczęściej zawieraną umową w obrocie gospodarczym jest umowa najmu. Przedsiębiorcy zawierają zazwyczaj umowy na czas oznaczony liczony w latach. Warto, aby w umowie najmu określić warunki jej wypowiedzenia. Umowę może wypowiedzieć zarówno najemca, jak i wynajmujący. W jaki sposób wypowiedzieć umowę najmu?

W obrocie gospodarczym jednymi z najczęściej zawieranych umów są umowy najmu. Z reguły przedsiębiorcy są zainteresowani zawarciem umowy najmu na czas oznaczony. Czas trwania takich umów jest liczony w latach. Dzięki temu wynajmujący ma pewność, że przez kolejne 5 lub 10 lat jego nieruchomość będzie przynosić zyski, zaś najemca jest pewien, że będzie mógł korzystać z przedmiotu najmu o ile czynsz będzie płacony regularnie i nie wystąpią jakieś nadzwyczajne okoliczności. Z jednej strony jest to niewątpliwy atut takiego rozwiązania, z drugiej jednak umowa na czas określony może się dla najemcy okazać pułapką bez wyjścia. Zwłaszcza jeśli interes – mówiąc kolokwialnie – nie wypali, a spodziewane zyski nie będą równoważyć wydatków związanych z prowadzeniem przedsięwzięcia. W takich sytuacjach może się okazać, że najemca jest zdany na dobrą wolę właściciela lokalu. Przede wszystkim ze względu na brzmienie art. 673 § 3 kodeksu cywilnego.

REKLAMA

REKLAMA

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Artykuł 673 § 3 kodeksu cywilnego, stanowi:

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

REKLAMA

Zastrzeżenie wypowiedzenia

Oznacza to ni mniej ni więcej, że strony w trakcie negocjacji kontraktowych powinny zadbać o wprowadzenie do umowy wyraźnie wskazanych okoliczności z powodu których jej wypowiedzenie będzie w przyszłości dopuszczalne. Brak takiego wskazania powoduje, że umowa nie może zostać rozwiązana przed upływem terminu na jaki została zawarta.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W orzecznictwie sądowym istnieje niekwestionowany pogląd, zgodnie z którym:

Umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć wyłącznie w wypadkach określonych w tej umowie. (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r. sygn. akt: V CSK 487/08)

Wyjątkiem jest sytuacja, w której obie strony za porozumieniem dokonają jej rozwiązania.

Zobacz również: Wypowiedzenie bezterminowej umowy najmu

Warto również podkreślić, że dużo lepszym rozwiązaniem jest sprecyzowanie okoliczności w których można wypowiedzieć umowę, aniżeli ograniczenie się do stwierdzenia, że może to nastąpić z ważnych powodów czy też w szczególnych przypadkach. W razie konfliktu między stronami może dojść do sporu czy dana okoliczność była rzeczywiście istotna. W orzecznictwie sądowym przeważa pogląd, że

Odwołanie się przez strony do określenia „szczególny przypadek”, przy przyjęciu zwykłego, potocznego rozumienia tego zwrotu prowadzi do wniosku, że chodzi o sytuację nadzwyczajną, której nie dało się przewidzieć i która odbiega od zwykłego, typowego rozwoju wypadków (dlatego jest to szczególny, nadzwyczajny przypadek). Jeśli, jako przykład takiego szczególnego przypadku strony wskazały „utratę zlecenia klienta” przez najemcę, to nie przedłużenie przez firmę – klienta umowy z pozwanym na kolejny rok nie może zostać zakwalifikowane jako szczególny przypadek, ani też jako utrata klienta (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 20 lutego 2013 r., sygn. akt: I ACa 1183/12).

Brak wskazania okoliczności w których jest możliwe wypowiedzenie umowy najmu albo ich pobieżne i nieumiejętne określenie może być przyczyną poważnych kłopotów. Problem ten dotyka głównie mikro i małych przedsiębiorców, którzy nie korzystają z profesjonalnej pomocy prawnej. Duże podmioty gospodarcze z reguły bardziej wnikliwie podchodzą do kwestii brzmienia umowy. W sytuacji, gdy w umowie zabraknie określenia okoliczności w których najemca może ją wypowiedzieć, jedyną prawną możliwością rozwiązania stosunku najmu jest uczynienie tego za porozumieniem stron. W takich przypadkach właściciel lokalu przeważnie żąda od najemcy stosownej finansowej rekompensaty. Bywa, że jest to kwota odpowiadająca wysokości rocznego czynszu najmu.

Dla uniknięcia takich problemów niezbędna jest dogłębna analiza zapisów umownych przed jej podpisaniem oraz negocjowanie ewentualnych poprawek wzmacniających pozycję przyszłego najemcy.

Zobacz: Jak rozwiązać umowę najmu lokalu? - krok po kroku

Autor: Piotr Konieckiewicz

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Stażysta w firmie na zupełnie nowych zasadach. 7 najważniejszych założeń planowanych zmian

Stażyści będą otrzymywali określone wynagrodzenie, a pracodawcy będą musieli podpisywać z nimi umowy. Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej przedstawiło założenia projektu nowej ustawy.

Polska jednym z najbardziej atrakcyjnych kierunków inwestycyjnych w Europie

Globalna relokacja kosztów zmienia mapę biznesu, ale w Europie Środkowej Polska nadal pozostaje jednym z najpewniejszych punktów odniesienia dla firm szukających balansu między ceną a bezpieczeństwem.

Ekspert BCC o wysokości minimalnego wynagrodzenia w 2026 r.: „po raz pierwszy od wielu lat (rząd) pozwolił zadziałać algorytmowi wpisanemu w ustawę”. W ocenie eksperta, jest to ulga dla pracodawców

Od stycznia 2026 r. wzrośnie zarówno płaca minimalna, jak i minimalna stawka godzinowa. Rząd przyjął w tej sprawie rozporządzenie. Rozporządzenie z 11 września 2025 r. w sprawie wysokości minimalnego wynagrodzenia za pracę oraz wysokości minimalnej stawki godzinowej w 2026 r. zostało ogłoszone w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej.

Zamknięcie granicy z Białorusią 2025 a siła wyższa w kontraktach handlowych. Konsekwencje dla biznesu

Czy zamknięcie granicy z Białorusią w 2025 roku to trzęsienie ziemi w kontraktach handlowych i biznesie? Nie. To test zarządzania ryzykiem kontraktowym w łańcuchu dostaw. Czy można powołać się na siłę wyższą?

REKLAMA

Dłuższy okres kontroli drogowej: nic się nie ukryje przed inspekcją? Jak firmy transportowe mogą uniknąć częstszych i wyższych kar?

Mija kilka miesięcy od wprowadzenia nowych zasad sprawdzania kierowców na drodze. Zmiana przepisów, wynikająca z pakietu mobilności, dwukrotnie wydłużyła okres kontroli drogowej: z 28 do 56 dni wstecz. Dla inspekcji transportowych w UE to znacznie rozszerzone możliwości nadzoru, dla przedsiębiorstw transportowych – szereg kolejnych wyzwań. Jak sobie radzić w zupełnie innej rzeczywistości kontrolnej, by unikać kar finansowych i innych poważnych konsekwencji?

Gdy przedsiębiorca jest w trudnej sytuacji, ZUS może przejąć wypłatę zasiłków

Brak płynności finansowej płatnika składek, który zatrudnia powyżej 20 osób, może utrudniać mu regulowanie świadczeń na rzecz pracowników. Takimi świadczeniami są zasiłek chorobowy, zasiłek macierzyński czy świadczenie rehabilitacyjne. W takiej sytuacji Zakład Ubezpieczeń Społecznych może pomóc i przejąć wypłatę świadczeń. Potrzebny jest jednak wniosek płatnika lub ubezpieczonego.

Bezpłatny webinar: Czas na e-porządek w fakturach zakupowych

Zapanuj nad kosztami, przyspiesz pracę, zredukuj błędy. Obowiązkowy KseF przyspieszył procesy digitalizacji obiegu faktur. Wykorzystaj ten trend do kolejnych automatyzacji, również w obsłudze faktur przychodzących. Lepsza kontrola nad kosztami, eliminacja dokumentów papierowych i mniej pomyłek to mniej pracy dla finansów.

Pracodawcy będą musieli bardziej chronić pracowników przed upałami. Zmiany już od 1 stycznia 2027 r.

Dotychczas polskie prawo regulowało jedynie minimalne temperatury w miejscu pracy. Wkrótce może się to zmienić – rząd przygotował projekt przepisów wprowadzających limity także dla upałów. To odpowiedź na coraz częstsze fale wysokich temperatur w Polsce.

REKLAMA

Przywództwo to wspólna misja

Rozmowa z Piotrem Kolmasem, konsultantem biznesowym, i Sławomirem Faconem, dyrektorem odpowiedzialnym za rekrutację i rozwój pracowników w PLL LOT, autorami książki „The Team. Nowoczesne przywództwo Mission Command”, o koncepcji wywodzącej się z elitarnych sił specjalnych, która z powodzeniem sprawdza się w biznesie

Rośnie liczba donosów do skarbówki, ale tylko kilka procent informacji się potwierdza [DANE Z KAS]

Jak wynika z danych przekazanych przez 16 Izb Administracji Skarbowej, w I połowie br. liczba informacji sygnalnych, a więc tzw. donosów, skierowanych do jednostek KAS wyniosła 37,2 tys. Przy tym zestawienie nie jest pełne, bowiem nie zakończył się obowiązek sprawozdawczy urzędów skarbowych w tym zakresie. Zatem na chwilę obecną to o 4,2% więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku, kiedy było ich 35,7 tys. Natomiast, zestawiając tegoroczne dane z tymi z I połowy 2023 roku, widać wzrost o 6%. Wówczas odnotowano 35,1 tys. takich przypadków. Poniżej omówienie dotychczasowych danych z Krajowej Administracji Skarbowej.

REKLAMA