Jak rozwiązać umowę najmu lokalu? - krok po kroku

Umowa najmu jest regulowana przepisami Kodeksu cywilnego (art. 659-679) .Szczególna regulacja dotyczy najmu lokali (art.680-692 KC) – zob. cz. II, rozdz. VII, § 81.

Do najmu lokali stosuje się przepisy ogólne o najmie z zachowaniem zmian i uzupełnień zwartych w art. 680-692 KC. Regulacja dotyczy najmu lokali mieszkalnych oraz lokali o innym przeznaczeniu, zwanych przed zmianą Kodeksu Cywilnego ustawą z dnia 21.06.2001 r.- lokalami użytkowymi.

Stronami umowy najmu lokalu są lokator i właściciel. Lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Polecamy: Jak wypowiedzieć umowę najmu?

Właścicielem jest wynajmujący lub inna osoba z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Do ochrony praw najemcy do użytkowania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 KC). Prawo najmu podlega ochronie na podstawie art. 690 KC.

Stosunek najmu lokalu ustaje na skutek następujących zdarzeń prawnych:

• upływu terminu, na jaki umowa została zawarta;

• rozwiązania umowy przez strony;

• wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron:

1. najemca i wynajmujący może wypowiedzieć najem lokalu najpóźniej na trzy miesiące naprzód końca miesiąca kalendarzowego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie był wcześniej oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie (art. 688 KC);
2. wypowiedzenie przez najemcę: najemca ma możliwość wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli rzecz będąca przedmiotem najmu ma wady, które w sposób jednoznaczny zagrażają zdrowiu najemcy, niezależnie od tego czy najemca wiedział o tych wadach w chwili zawarcia umowy czy też nie posiadał takich informacji (art. 682 KC);
3. wypowiedzenie przez wynajmującego: wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywie przeciwko obowiązującemu porządkowi lub czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 KC)

Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności; powinien jednak uprzedzić najemcę na piśmie i udzielić mu dodatkowego wyznaczonego terminu do zapłaty zaległego czynszu (art. 687 KC). Należy pamiętać, że przepis art. 687 KC nie dotyczy lokali objętych regulacją ustawy o ochronie praw lokatorów.

Polecamy: Na czym polega umowa najmu lokalu użytkowego?

Szczególną regulację wypowiedzenia przez wynajmującego zawiera art. 11 Ustawy o ochronie lokatorów. Wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko z przyczyn wskazanych w ustawie, z zachowaniem określonych w ustawie terminów wypowiedzenia. Ponadto ma on obowiązek dokonać wypowiedzenia na piśmie pod rygorem nieskuteczności z podaniem przyczyn wypowiedzenia.

• orzeczenia sądu o rozwiązaniu najmu.

Powództwo skierowane o rozwiązanie stosunku prawnego najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu może z istotnych przyczyn wytoczyć właściciel lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia w kwestii warunków i terminów rozwiązania tego stosunku (art. 11 ust. 10 OchrLokU).

Po ustaniu stosunku najmu najemca jest zobowiązany do opróżnienia lokalu. W sytuacji, kiedy najemca nie opróżnia lokalu, sąd wyda wyrok nakazujący opróżnienie lokalu w oparciu o przepisy o postępowaniu egzekucyjnym

Podstawa prawna:
- Uprawnienia najemcy lokalu uregulowane są w Księdze Trzeciej "Zobowiązania" Tytule XVII "Najem i dzierżawa" Dziale I "Najem" ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów