Nieruchomość jako wkład niepieniężny (aport) do spółki z o.o.

Co to jest kapitał zakładowy spółki z o.o. i jakie pełni funkcje?

Kapitał zakładowy odgrywa w spółce z o.o. fundamentalną rolę. Dzięki zgromadzeniu kapitału zakładowego, spółka uzyskuje środki majątkowe potrzebne do rozpoczęcia działalności i osiągania określonych w umowie celów. Stanowi on odzwierciedlenie pierwotnego majątku spółki.

Ponadto, kapitał zakładowy, podzielony na udziały, określa pozycję konkretnego wspólnika w spółce. Ważną  funkcją tego kapitału jest również funkcja gwarancyjna – czyli zabezpieczenie interesów przyszłych wierzycieli spółki.

Zgodnie z art. 154 § 1 Kodeksu spółek handlowych, kapitał zakładowy nie może wynosić mniej niż 5 tys. złotych. Wspólnicy nie mogą w umowie obniżyć kapitału zakładowego poniżej ustawowego minimum. Wysokość kapitału zakładowego musi zostać określona już w momencie zawierania umowy spółki. Jest to wymóg formalny, bez którego spełnienia nie uzyskamy wpisu spółki do Krajowego Rejestru Sądowego.

Jak pokryć kapitał zakładowy spółki z o.o.?

Zgromadzenie kapitału zakładowego jest związane z jednym z podstawowych obowiązków każdego wspólnika spółki z o.o., czyli z koniecznością wniesienia wkładów. Musi nastąpić to jeszcze przed zarejestrowaniem spółki, gdyż do zgłoszenia spółki do KRS należy dołączyć oświadczenie wszystkich członków zarządu, że wkłady na pokrycie kapitału zakładowego zostały przez wszystkich wspólników wniesione w całości.

Wkłady na pokrycie kapitału zakładowego mogą mieć charakter:

1. pieniężny,
2. niepieniężny (tzw. aporty).

W przypadku braku odpowiedniej ilości środków pieniężnych na pokrycie kapitału zakładowego, warto rozważyć kwestię wkładu niepieniężnego.

Co może być przedmiotem wkładu niepieniężnego?

Przepisy Kodeksu spółek handlowych nie wskazują jednoznacznie, co może być przedmiotem wkładu niepieniężnego. W związku z tym przyszli wspólnicy spółki z o.o. mogą mieć problem z jednoznacznym rozstrzygnięciem, co może zostać wniesione tytułem aportu, a co nie.

Kodeks spółek handlowych stanowi, iż przedmiotem wkładu do spółki z o.o. nie może być  prawo niezbywalne, świadczenie pracy lub usług (art. 14 § 1), a także wynagrodzenie wspólnika za usługi świadczone przy powstaniu spółki (art. 158 § 2).

Nieruchomość jako wkład niepieniężny

W wielu wypadkach przy zakładaniu spółki z o.o. i gromadzeniu kapitału zakładowego, bardzo dobrym rozwiązaniem mogą być nieruchomości, gdyż mogą one stanowić przedmiot wkładu niepieniężnego. Wynika to z faktu, iż nieruchomości posiadają tzw. zdolność aportową, którą rozumie się jako spełnienie kryteriów, takich jak: posiadanie określonej wartości ekonomicznej, możliwość umieszczenia w bilansie spółki po stronie aktywów, zbywalność nieruchomości a także możliwość wejścia do masy upadłościowej spółki.

Przedmiotem wkładu niepieniężnego mogą być nieruchomości gruntowe, zarówno zabudowane, jak i niezabudowane, a także nieruchomości budynkowe i lokalowe.

Środki trwałe wykorzystywane sezonowo - amortyzacja

Faktura korygująca – brak zwrotu zaliczki

Tytułami prawnymi do nieruchomości, które mogą uprawniać wspólnika do wniesienia nieruchomości jako aportu do spółki są: prawo własności, udział we współwłasności nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Przedmiotem aportu do spółki z o.o. nie może być użytkowanie nieruchomości, dzierżawa i najem nieruchomości. Ponadto nie można wnieść do spółki służebności gruntowych, osobistych i hipoteki, gdyż te prawa rzeczowe ze względu na swój akcesoryjny charakter, nie mogą stanowić przedmiotu odrębnego wkładu niepieniężnego, są natomiast wnoszone do spółki razem z własnością nieruchomości, na której zostały ustanowione.

---

Czy konieczne jest zawieranie dodatkowej umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę?

Kolejny problem związany z wnoszeniem nieruchomości jako wkładu niepieniężnego do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością może wiązać się z formą umowy przenoszącej własność nieruchomości na spółkę.

Dzięki uregulowaniom zawartym w Kodeksie spółek handlowych, nie ma konieczności zawierania odrębnej umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego i ponoszenia dodatkowych kosztów z tym związanych. Wniesienie nieruchomości jako aportu następuje już w umowie spółki, która i tak musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego (art. 157 § 2 KSH).

 Nie ma tu znaczenia fakt, iż w momencie zawierania umowy spółki nie ma ona jeszcze osobowości prawnej, którą uzyska dopiero z momentem wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego. Przepisy Kodeksu spółek handlowych dopuszczają możliwość nabywania prawa własności i innych tytułów prawnych do nieruchomości przez spółkę z o.o. w organizacji, która powstaje w momencie podpisania umowy spółki (art. 11 § 1 KSH).

Należy pamiętać, że w przypadku wnoszenia nieruchomości tytułem aportu, umowa spółki powinna szczegółowo określać przedmiot tego wkładu oraz osobę wspólnika wnoszącego aport, jak również liczbę i wartość nominalną objętych w zamian udziałów (art. 158 § 1 KSH).  

Przyszli wspólnicy spółki z o.o. muszą również pamiętać o tym, iż w momencie kiedy zdecydują się na założenie spółki z o.o. przy wykorzystaniu wzorca umowy, nie będą mogli skorzystać z możliwości wniesienia wkładów niepieniężnych. Przepisy jednoznacznie wskazują, iż w przypadku wzorca umowy kapitał zakładowy musi zostać pokryty wyłącznie wkładami pieniężnymi (art. 158 § 1(1) KSH).