Umowy z zakresu prawa budowlanego - najczęstsze problemy

W inwestycji budowlanej ważne jest nie tylko, aby wszelkie prace zostały prawidłowo, w fachowy sposób wykonane. Na wstępie inwestycji nie można zapomnieć o wynegocjowaniu i zawarciu korzystnych umów.

W zakresie inwestycji budowlanych można wyróżnić podstawowe rodzaje umów takie jak:
1) umowy, które mają służyć przygotowaniu inwestycji np. umowy o roboty geodezyjno-kartograficzne, o prace projektowe czy nadzór autorski,
2) umowy o wykonanie inwestycji np. umowy o roboty budowlane,
3) umowy o pełnienie nadzoru inwestorskiego nad robotami,
4) umowy o zastępstwo inwestycyjne (umowy powiernicze),
5) system deweloperski zawierania umów.

Powyższe umowy na ogół odnoszą się do rozwiązań pozakodeksowych, są często umowami tzw. nienazwanymi bądź mieszanymi. W zakresie ich zawierania można mówić o tzw. swobodzie umów (art. 353¹ Kodeksu cywilnego), która najogólniej mówiąc dotyczy:
1) swobody w zawieraniu umowy,
2) swobody w wyborze kontrahenta,
3) swobody w kształtowaniu treści umowy
4) swobody w wyborze formy zawarcia umowy.

Faktycznie jednak zasada swobody umów dotyczy jedynie dwóch pierwszych punktów, a w pozostałym zakresie prawo często definiuje sposób, w jaki trzeba określić przedmiot umowy, obowiązki stron, a także w jakiej formie należy ją podpisać (np. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego - niezachowanie tej formy powoduje nieważność umowy).

Zobacz: Jakie są zasady obrotu walutami przez Internet?

Zakres swobody umów wyznacza treść lub cel stosunku zobowiązaniowego (umowy), które nie mogą sprzeciwiać się właściwości (naturze) tego stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Celem umowy jest szeroko pojmowana „korzyść, jaką strony (albo tylko jedna z nich) pragną osiągnąć w wyniku wykonania danego zobowiązania umownego. Jeżeli z braku podstaw nie można ustalić, jaka była oczekiwana przez strony korzyść, to należy przyjąć, że chodziło im o cel typowy, tzn. taki jaki się na ogół uzyskuje w określonej sytuacji w następstwie spełnienia określonego świadczenia”. Ponadto, istotne jest pierwszeństwo celu uzgodnionego indywidualnie od celu typowego dla danego rodzaju stosunku obligacyjnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 1975 r. sygn. III CRN 307/75).

Cel umowy nie musi być w sposób wyraźny „wypowiedziany” w treści umowy, można go ustalić również na podstawie całości towarzyszących mu okoliczności (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia1986 r. sygn. IV CR 35/85). Istotne, że cel stosunku nie musi być taki sam dla obu jego stron, w zupełności wystarczy, aby do jego osiągnięcia dążyła jedna strona, a druga była tego świadoma. Właśnie tego rodzaju podejście może budzić duże kontrowersje, a co bywa dla drugiej strony – rzekomo świadomej tego co podpisuje – najtrudniejsze, to problem udowodnienia swojej racji w takim wypadku.

W powyższy sposób tj. swobodnie, ale z pewnymi ograniczeniami należy potraktować często spotykane w obrocie - umowy o roboty budowlane oraz umowy o dzieło (obie) uregulowane w kodeksie cywilnym tzw. umowy nazwane. Właśnie aspekt „nazwania” - ujęcia ich w ramy kodeksowe ma decydujący wpływ na sposób ich zawierania oraz interpretacji, o czym poniżej.

Zawarcie korzystnej umowy oznacza podpisanie takiego kontraktu, którego interpretacja w przypadku wystąpienia ewentualnego sporu sądowego nie będzie znacznie odbiegała od woli stron, co jak wskazano, niejednokrotnie ma miejsce.

Dlatego istotne jest podpisanie umowy możliwie jak najpełniej i dosłownie wyrażającej wszelkie kwestie, które strony uważają za niezbędne. Należy także zdawać sobie sprawę, że pewne problemy, które mogą pojawić się w trakcie realizacji umowy, a później być przedmiotem badania sądu są wprost wyrażone m.in. w kodeksie cywilnym.

Krótko mówiąc, nie można spodziewać się, że jeśli uregulujemy niektóre kwestie w inny sposób niż określa je ustawa (pomimo istnienia zasady „swobody umów”) to właśnie nasza wola będzie najważniejsza przy interpretacji. Mowa oczywiście o przepisach bezwzględnie obowiązujących, których stosowania nie można wyłączyć poprzez zapisanie własnych postanowień umownych.

Zobacz: Jakie są skutki zaniechania złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości?

Tym samym konsekwencje zawarcia umowy bez szczegółowego rozważenia wszystkich jej punktów może doprowadzić do sytuacji (np. obowiązku zapłaty nadmiernych w ocenie strony kar umownych), która nie była w ogóle brana pod uwagę w trakcie podpisywania kontraktu.

Należy zatem rozróżnić pewne cechy umowy o dzieło od umowy o roboty budowlane, gdyż właśnie ta kwestia powoduje spore rozbieżności interpretacyjne.
Warunkami koniecznymi do uznania danej umowy za umowę o roboty budowlane są

- ze strony inwestora:
1) przygotowanie robót budowlanych, zwłaszcza poprzez dostarczenie niezbędnej dokumentacji,
2) przekazanie terenu budowy,
3) odebranie gotowego projektu,
4) zapłata wynagrodzenia,

- ze strony wykonawcy:
1) sprawdzenie dokumentacji,
2) wykonanie obiektu zgodnie z nią,
3) zabezpieczenie terenu budowy,
4) oddanie obiektu do użytku.

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 1998 r. (II CKN 653/97) kryteria, które pozwalają na odróżnienie powyższych umów dotyczą oceny realizacji inwestycji stosownie do wymogów prawa budowlanego oraz bliżej nieokreślony szczególny rodzaj współdziałania inwestora z wykonawcą. Zgodnie z ww. wyrokiem istotnym składnikiem umowy o roboty budowlane jest dostarczenie projektu przez inwestora. Bardzo ważnym momentem rodzącym odpowiedzialność wykonawcy jest przekazanie terenu budowy; niestety w praktyce chwila ta często pozostaje niedoprecyzowana w umowach.

Ponadto, kluczowym jest uregulowanie kwestii wynagrodzenia w precyzyjny sposób, w umowach o dzieło i o roboty budowlane można określić zapłatę ryczałtowo, kosztorysowo, płacić etapami. Bardzo często strony odmiennie interpretują konieczność zapłaty np. za nieprzewidziane prace dodatkowe, praktycznie każda dodatkowa czynność, za milczącym przyzwoleniem inwestora, może zostać potraktowana jako przesłanka do naliczenia pozaumownych kosztów.

W umowach o roboty budowlane oraz o dzieło odmiennie są również traktowane terminy przedawnienia roszczeń – w tej pierwszej będzie to okres trzyletni, a w umowie o dzieło – dwuletni.

Wszystkie powyższe kwestie najlepiej szczegółowo określić w umowie, właśnie po to, by w sytuacji, w której już dojdzie do sporu sądowego, strona miała możliwość udowodnienia swej racji, a nie - zdania się na interpretowanie jej rzeczywistej woli, branie pod uwagę „typowych”, (niekoniecznie mających wiele wspólnego z danym stosunkiem stron), kontraktów przez sąd. 

Zatem im więcej zapiszemy i precyzyjnie uregulujemy, tym mniejsze problemy powinniśmy mieć z wygraniem sprawy. Podkreślić należy, że modyfikacje umów, aneksy etc. powinny także być zawarte w formie pisemnej, a nie na zasadzie dżentelmeńskiej umowy.

Ponadto, przedsiębiorca budowlany jest zobligowany do przestrzegania surowiej określonych „reguł gry” niż konsument. Często dochodzi do zawierania umów między dwoma profesjonalistami, z których każdy musi się liczyć z ostrzejszymi zasadami dotyczącymi wywiązywania się z umów, odpowiedniego dokumentowania prac etc.
Podkreślić należy, że oczywiście nie każda umowa niesie ze sobą tak duże ryzyko, że trzeba konsultować ją z prawnikiem. Z całą pewnością strona dowolnie może ustalić z kim chce zawrzeć umowę, w jakim terminie ją wykona, ustalić zakres prac czy wynagrodzenie. 

W najgorszym wypadku druga strona nie zaakceptuje warunków, co będzie stanowiło właśnie jeden z przejawów swobody zawierania umów. Ważne jednak, by zdawać sobie sprawę, że szczegółowe kwestie lepiej (bezpieczniej) skonsultować z osobą, która będzie na nie wyczulona i tym samym ostrzeże przed zawarciem umowy w niekorzystnym dla strony kształcie . Najgorszym rozwiązaniem jest przyjęcie pewnego wzorca od drugiej strony, bez jego analizy, a następnie walka w sądzie w postaci twierdzeń „ja ten zapis rozumiałem inaczej, nie zauważyłem go, to była dżentelmeńska umowa, wiadomo było że ze względu na panujące warunki na drogach rozpoczęcie prac nieco się opóźni” etc.

Dlatego też istotnym jest, by oprócz tego, że można pewne kwestie uregulować samemu, zdawać sobie sprawę, że bezpieczniej skierować się do prawnika w celu przynajmniej przeczytania umowy i zwrócenia uwagi na ewentualne „punkty zapalne”. Wszelkie gentlemen's agreements mogą się później zwrócić przeciwko którejś ze stron. Z całą pewnością nie jest dobrą praktyką dostarczanie przez przedsiębiorcę umowy do analizy przez prawnika już po jej podpisaniu. A to w praktyce niejednokrotnie się zdarza.  Jedyne bowiem co wtedy pozostaje to albo oczekiwać pełnego wypełnienia kontraktu albo namawiać na podpisania aneksu. 

Podczas spotkania z profesjonalistą można dowiedzieć się jak ocenić umowę, jak rozpoznać postanowienia, które stanowią zagrożenie np. dla dewelopera. Jak sformułować umowy, by nie pozbawić się ochrony, a jednocześnie nie zawrzeć klauzul abuzywnych (czyli niewiążących konsumentów). Ustawa i tak wymaga dostosowania wszelkich postanowień umownych do sposobu, w jaki rozumie je konsument, więc warto wiedzieć czego nie wolno zapisać, ponieważ nie będzie to możliwe to wyegzekwowania.

Wzorzec umowy, który następnie będzie np. przez dewelopera proponowany klientom jako integralna część umowy, z całą pewnością warto skonsultować z profesjonalistą. Deweloper, który powszechnie stosuje wzorzec umowy nazywany przez siebie regulaminem, musi go zgodnie z przepisem art. 384 kodeksu cywilnego przekazać drugiej stronie przed zawarciem umowy.

Nie ma przepisów, które zabraniałyby określonym kategoriom przedsiębiorców tworzenia własnych wzorców umownych i załączania ich do umów zawieranych z klientami. 

Zobacz: Jakie są wady i zalety upadłości układowej?

Niedopuszczalna jest natomiast sytuacja, w której kupujący (co w praktyce często ma miejsce) otrzymując do podpisania umowę nie ma możliwości zapoznania się z wszystkimi jej postanowieniami - treść umowy odsyła bowiem do postanowień regulaminu, który nie jest kupującemu doręczany lub też nie jest on szczegółowo informowany o odpowiednich postanowieniach regulaminu. 

Deweloper, jako podmiot profesjonalnie prowadzący działalność gospodarczą, powinien rzetelnie traktować swoje obowiązki wobec słabszej strony umowy – konsumenta. Jeżeli zatem powołuje się w umowie na regulamin, traktując go jako dokument powszechnie stosowany i łatwo dostępny, a w związku z tym nie wymagający powielenia w jakiekolwiek postaci - to takie postępowanie w kontaktach z konsumentami uznane być musi za bezprawne. Konsument częściowo zaocznie jedynie zapoznający się z postanowieniami umowy po prostu nie będzie nimi związany, a ewentualne niejednoznaczne zapisy zostaną przez sąd zinterpretowane na korzyść konsumenta.

Warto zauważyć, że uznanie jakiegoś postanowienia umowy za tzw. klauzulę abuzywną (niedozwoloną) będzie po umieszczeniu takiego zapisu w rejestrze przez Prezesa UOKiK wiązało pozostałych przedsiębiorców, a tym samym jego zawarcie w umowie bądź regulaminie nie poskutkuje koniecznością zastosowania się do niego przez konsumenta. Wręcz przeciwnie, taki zapis nie tylko będzie nieważny, ale może doprowadzić przedsiębiorcę przed Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ponadto, przedsiębiorca nie będzie mógł wpisać do swojego wzorca/umowy nie tylko zapisów identycznych z niedozwolonymi, ale także tożsamych co do treści (zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006 r., sygn. III SZP 3/06).

Rejestr klauzul niedozwolonych znajduje się na stronie internetowej UOKiK i jest ciągle uzupełniany.

Kolejnymi kontrowersyjnymi kwestiami z zakresu umów dotyczących prawa budowlanego są m.in. umowy wykonawców z podwykonawcami zwłaszcza w takich aspektach jak wynagrodzenie, jego gwarancja, kary umowne, termin do wyrażenia zgody na określoną treść umowy z podwykonawcą, klauzula rebus sic stantibus (nadzwyczajnej zmiany stosunków), zapisy dotyczących gwarancji czy rękojmi.

Marek Pasiński – Radca Prawny
Anna Leszczyńska – Aplikant Radcowski

Kancelaria Radcy Prawnego w Krakowie www.pasinski.pl