Umowy z zakresu prawa budowlanego - ważne orzecznictwo

1. Wynagrodzenie

Nieważne jest postanowienie umowy uzależniające termin zapłaty wynagrodzenia podwykonawcy przez wykonawcę od uzyskania wynagrodzenia od inwestora (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 17 lipca 2007 r. I Aca 817/2006).

Należy zaznaczyć, że kwestia zapłaty wynagrodzenia poza regulacją kodeksową została także zawarta w ustawie z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane (Dz. U. Nr 180, poz. 1758 ze zm.).

2. Kara umowna

Kara umowna może być określona na wiele sposobów. Można ją ustalić jako jednorazowo określony procent niewykonanego lub nienależycie wykonanego zobowiązania lub też jako określony procent wartości zobowiązania za każdy dzień zwłoki w wykonaniu zobowiązania, lub też jako określoną kwotę pieniężną. 

Istotnym jest, w przypadku zastosowania kary umownej, wprowadzenie do treści umowy klauzuli zezwalającej na dochodzenie odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej na zasadach ogólnych kodeksu cywilnego. Ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności umownie jest również możliwe. Granicę stanowi wyrządzenie szkody z winy umyślnej, za którą zawsze się odpowiada. 

Zobacz: Czym jest układ naprawczy?

Spotykany jest także zbieg odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej przedsiębiorcy, a więc nie tylko z tytułu nienależytego wykonania (niewykonania umowy), ale także z czynu niedozwolonego. Niewykluczone jest również ponoszenie odpowiedzialności wyłącznie deliktowej na zasadach ogólnych np. za: błędy w produkcji, błędy konstrukcyjne, błędy instrukcyjne, błędy wynikające z postępu naukowo – technicznego.

Należy pamiętać, że np. wykonanie prawa odstąpienia inwestora od umowy o roboty budowlane nie pozbawia go roszczenia o zapłatę kary umownej zastrzeżonej na wypadek przekroczenia terminu oddania obiektu (tak postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 października 2006 r., sygn. IV CSK 157/06).

3. Klauzula rebus sic stantibus (łac. „ponieważ sprawy przybrały taki obrót”, art. 357¹ kodeksu cywilnego)

Możliwość powołania się na omawiany przepis uzależniona jest od spełnienia następujących przesłanek:
1) źródłem powstania zobowiązania jest umowa,
2) zmiana stosunków ma charakter nadzwyczajny,
3) zmiana ta niesie za sobą nadmierną trudność (ale nie niemożliwość świadczenia) w spełnieniu świadczenia lub grozi jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały, zawierając umowę,
4) między dwoma ostatnimi przesłankami zachodzi związek przyczynowy.