Kategorie

Kiedy warto kupić mieszkanie

Emil Szweda
inforCMS
Choć ceny mieszkań i innych nieruchomości spadły, to dla osób kupujących je teraz na kredyt sytuacja nie zmieniła się istotnie pod kątem wysokości miesięcznych rat.
Reklama

Choć trudno w to uwierzyć, to wzrost marż kredytów hipotecznych w ostatnim czasie był na tyle silny, że właściwie zniwelował w całości oszczędności dla kupujących mieszkania i liczących na spadek cen. W przypadku kredytów złotowych średnie marże kredytów hipotecznych wzrosły z ok. 1 do 2,8 proc. Przy obecnych historycznie niskich stopach WIBOR, wyższe koszty obsługi kredytu wynikające z tego powodu zrównoważyłby spadek cen mieszkań aż o 17,5 proc. Dopiero zakup mieszkania tańszego o 20 proc. (niż w czasie, gdy kredyty udzielane były z niższymi marżami) powodowałby pewne (znikome jednak) oszczędności w miesięcznej racie kredytu.

Diabeł tkwi oczywiście w szczególe. Powyższe wyliczenia dotyczą kredytów 30-letnich. Czym krótszy okres spłaty kredytu, tym spadek cen musiałby być mniejszy, by zrównoważyć efekt rosnącej raty z powodu wyższych marż. Na przykład przy kredycie 20-letnim spadek cen mieszkań o więcej niż 13,5 proc. równoważy wyższe koszty obsługi kredytu. (Im krótszy okres spłaty kredytu, tym mniejszą rolę w wysokości raty odgrywa rata odsetkowa. Zatem cała rata jest mniej wrażliwa na zmiany oprocentowania). Osoby, które planują zakup mieszkania za gotówkę – lub przynajmniej w dużej części finansują wkład własny – mają naturalnie znacznie większe korzyści ze spadku cen mieszkań, niż osoby, które w całości chcą wydatek finansować kredytem.

Jak zmieniły się raty kredytu w PLN po spadku cen mieszkań o 20 proc. i wzroście marż odsetkowych

termin zakupu mieszkania

kwota kredytu

oprocentowanie obecnie

rata obecnie / zmiana

IV 2007 r.

360 000

5,24 proc.

1 986 PLN

IV 2009 r.

288 000

7,04 proc.

1 924 PLN /

-3,1 proc.

Założenie: kredyt na 30 lat, raty równe

Kredyt w CHF

Reklama

Sprawa komplikuje się, jeśli porównamy sytuację osób, które kupiły np. dwa lata temu (w okresie najwyższych cen) mieszkanie za kredyt we frankach szwajcarskich i tych, które chciałyby kupić obecnie tańsze mieszkanie, bo obok wzrostu marż dochodzi nam efekt związany ze wzrostem kursu. Ponadto kredyty we frankach stały się znacznie trudniej osiągalne.

Okazuje się jednak, że ze względu na znaczny wzrost marż kredytów w szwajcarskiej walucie, kredytobiorcy, którzy kupili droższe mieszkania dwa lata temu, wyszli na tym nieznacznie gorzej (jeśli brać pod uwagę tylko wysokość rat) od osób, które chciałyby dziś zaciągnąć kredyt hipoteczny we frankach, ale jednocześnie lepiej od tych, które dziś z przymusu czy wyboru sięgną po kredyt złotowy.

Przy czym największy wpływ na taki stan rzeczy miał wzrost notowań franka o 27 proc. przez ostatnie dwa lata. Mniejszy wzrost kursu (np. do 2,80 zł) przechyliłby już szalę korzyści na osoby, które kupiły mieszkania dwa lata temu za kredyt w CHF. Wiele zależy więc od tego, którego dnia przeprowadzone zostaną podobne wyliczenia i przy jakim kursie kredyt był zaciągany.

Jak zmieniły się raty kredytu w CHF po spadku cen mieszkań o 20 proc. i wzroście marż odsetkowych

termin zakupu mieszkania

kwota kredytu

oprocentowanie obecnie

rata obecnie / zmiana

IV 2007 r.

360 000 PLN

(w CHF)

1,7 proc.

1 724 PLN

IV 2009 r.

288 000 PLN

(w CHF)

5,2 proc.

1 676 PLN /

- 2,8 proc.

IV 2009 r.

288 000 PLN

(w PLN)

7,04 proc.

1 924 PLN /

+11,6 proc.

Założenie: kredyt na 30 lat, raty równe. Uwzględniono spread walutowy 6 proc., wzrost marż z 1,3 do 4,8 proc. i wzrost kursu franka z 2,30 do 2,93 PLN (o 27,4 proc.).

Co dalej z tym fantem?

Choć rozpatrywanie historii może prowadzić do zaskakujących wniosków, to osoby stojące przed perspektywą zakupu mieszkania nie powinny zastanawiać się nad tym, czy lepiej zrobiłyby kupując je np. rok temu, ale czy zakup mieszkania za kredyt będzie bardziej opłacalny w przyszłości niż obecnie (osoby kupujące za gotówkę są raczej wolne od tego rodzaju dylematów).

O ile można być pewnym, że mieszkania jeszcze stanieją, to nieco inaczej sprawa się ma z kredytami. Oceniając kondycję sektora finansowego nie można stwierdzić, że cierpi on na nadmiar środków. Z tego powodu możliwy jest dalszy wzrost marż kredytowych przy kredytach hipotecznych. W obecnych warunkach – podkreślmy to jeszcze raz – historycznie niskich stóp procentowych, wzrost oprocentowania kredytu o 1 pkt proc. zrównoważy spadek cen mieszkań o kolejnych 10 proc. Dylemat do rozstrzygnięcia spory – czy ceny spadną o kolejnych 10 proc., czy może znacznie więcej i czy kredyty mogą podrożeć jeszcze bardziej?

Oczywiście można oczekiwać – zakładając, że możemy czekać dowolnie długo z zakupem mieszkania – że nadejdzie moment, w którym ceny kredytów (rozumianych jako wysokość marż) zaczną spadać, co zbiegnie się zapewne ze wzrostem cen na rynku mieszkaniowym. Teoretycznie optymalnym wyborem będzie zakup mieszkania tak taniego jak to możliwe (w dołku cenowym), za kredyt nawet droższy niż obecnie. Bo przecież nawet drogi kredyt będzie można zrefinansować, kiedy warunki na rynku bankowym znowu się poprawią, choćby nawet mielibyśmy czekać na to kilka lat, natomiast kupić mieszkania taniej się już nie da. Jednak i w tym wypadku pojawia się ryzyko popełnienia błędu, jeśli okres oczekiwania na możliwość zrefinansowania kredytu wydłuży się np. do kilku lat. Może się bowiem okazać, że koszt spłaty drogiego kredytu przez dłuższy czas przewyższa oszczędności z kupienia droższego mieszkania, ale za tańszy kredyt. I tak kupując mieszkanie za 200 tys. zł z marżą 4 proc. zapłacę więcej (spłacając kredyt) niż kupując te samo mieszkanie za 210 tys. zł po dwóch latach, ale korzystając z kredytu z marżą 1 proc., i to nawet jeśli po dwóch latach zrefinansuję swój pierwotny kredyt do marży 1 proc. i poniosę minimalny choćby koszt refinansowania (obliczenia dla stopy WIBOR 3M 4,24 proc.).

Osoby, które wybiorą kredyt walutowy, postawią się w arcyciekawej sytuacji. Może się zdarzyć tak, że ewentualne umocnienie złotego zamortyzuje spadek cen mieszkań. Czyli np. umocnienie złotego o 20 proc. będzie miało większy wpływ na wysokość raty niż np. czekanie na spadek ceny mieszkań o 10 proc. Wówczas to zakup mieszkania przed spadkiem jego ceny, ale też przed umocnieniem złotego, okaże się decyzją lepszą, niż czekanie na spadek cen mieszkań i jednocześnie kursu euro czy franka. Z drugiej strony umocnienie złotego nie jest wcale przesądzone (choć w dłuższym terminie wysoce prawdopodobne).

Natomiast wszyscy kredytobiorcy – i ci, którzy kredyt mają, i ci którzy dopiero planują go zaciągnąć – powinni mieć świadomość, że rekordowo niskie obecnie stopy procentowe w bankach centralnych nie będą się znajdowały na tak niskich poziomach przez wieczność i oprocentowanie kredytów może zacząć rosnąć ze względu na wzrost stóp rynkowych. W tym momencie dalszy rozwój sytuacji jest trudny do przewidzenia – np. wzrostowi inflacji może towarzyszyć spadek marż odsetkowych i wzrost cen mieszkań lub dalszy wzrost marż i dalszy spadek cen mieszkań (ze względu na jeszcze większy spadek popytu). Wiele zależeć będzie od czynników tworzących presję inflacyjną i kondycji gospodarek w momencie, w którym ta wyższa inflacja się pojawi.

Rozważając wszystkie możliwe scenariusze warto uświadomić sobie, że spadek cen mieszkań nie przekłada się automatycznie na lepszą sytuację kupujących (za kredyt), a końcowa wysokość miesięcznych rat, a więc i opłacalność całego interesu, jest ściśle związana z ceną nieruchomości i kredytów.

Aktualna oferta kredytów

Dowiedz się więcej z naszej publikacji
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Przeciwdziałanie praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu. Obowiązki biur rachunkowych
Tylko teraz
89,00 zł
99,00
Przejdź do sklepu
Źródło: Własne
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    1 sty 2000
    2 sie 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Firma w mediach. Na czym polegają skuteczne media relations?

    Firma w mediach. Ogromna konkurencja rynkowa oraz wysokie wymagania ze strony samych konsumentów niejako wymuszają na biznesach cykliczną obecność w mediach. Aby regularnie pojawiać się na łamach prasy, tytułów online czy platformach influencerów należy wyjątkowo poważnie potraktować kwestię kontaktu z poszczególnymi redakcjami. W jaki sposób? Odpowiedzią są skuteczne działania media relations.

    Prawo, a zakłady bukmacherskie!

    2017 rok to przełomowa data w historii polskiej branży zakładów bukmacherskich. Właśnie wtedy weszła w życie nowelizacja ustawy o grach hazardowych, którą wprowadziło Prawo i Sprawiedliwość. Co zmieniło się po tej dacie pod kątem prawnym i jak było wcześniej?

    Test: Peugeot 508 SW PSE, czyli francuskie AMG w akcji

    Test: Peugeot 508 PSE, czyli napęd na cztery koła, 360 koni mechanicznych i hybryda plug-in. W skrócie francuskie AMG spisało się na medal.

    Ile lat wstecz sprawdza UFG?

    Ile lat wstecz sprawdza UFG? Czyli za ile lat kierowca może otrzymać karę za brak ubezpieczenia OC? Postanowiliśmy to sprawdzić.

    Jak uniknąć regresu ubezpieczeniowego?

    Jak uniknąć regresu ubezpieczeniowego? Jest kilka zasad, o których kierowca powinien pamiętać podczas zdarzenia drogowego. Dziś je przypomnimy.

    30% Club Poland: „Różnorodność we władzach to wymierne korzyści spółki” [PODCAST]

    Dane dowodzą, że zróżnicowane zespoły są bardziej efektywne. Ale czy faktycznie tak jest? Czy firma, która w swojej strategii stawia na różnorodność może liczyć na wymierne korzyści?

    Bezpieczny zakup samochodu używanego: co oznacza?

    Bezpieczny zakup samochodu używanego nie zawsze jest łatwy. Szczególnie że sprzedający ukrywają informacje, a kupujący mają ograniczone zaufanie.

    Wyższe grzywny za wykroczenia drogowe

    Podwyższenie maksymalnej wysokości grzywny za wykroczenia drogowe do 30 tys. zł zakłada projekt nowelizacji Prawa o ruchu drogowym, przyjęty przez rząd.

    Ceny mieszkań w Europie rosną szybciej niż w Polsce

    Ceny mieszkań w Europie. Ceny mieszkań oderwały się od fundamentów? Szybciej w Europie niż w Polsce – sugerują dane Eurostatu. W Polsce przez ostatnie lata ceny rosły tylko trochę szybciej niż dochody ludności. W państwach Europy Zachodniej dynamika była nawet kilkukrotnie wyższa.

    Wynajem domów w Polsce

    Wynajem domów. Wynajem domów w Polsce stanowi około 3% - 5% rynku najmu, ale jest ciekawym rozwiązaniem. Osoby zastanawiające się nad wynajmem większego mieszkania, powinny wziąć pod uwagę również dom, bo stawki czynszów za 1 mkw. są konkurencyjne. Na popularność wynajmu domów w innych krajach wpływa m.in. udział budynków jednorodzinnych w zasobie mieszkaniowym i wskaźnik urbanizacji.

    Studencie - nie daj się oszukać. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie, gdy sezon w pełni

    Wynajem mieszkania - studenci. Okres wakacji aż do września to typowy sezon najmu. Wiele osób stara się zaplanować na ten czas zmianę miejsca zamieszkania. Jest zazwyczaj trochę więcej wolnego, łatwiej o urlop w pracy, jest też korzystniej ze względu na zmianę szkoły dla dzieci. Równocześnie w tym samym czasie na rynku pojawiają się osoby studiujące. Młodzież rozpoczynająca studia w nowym mieście, studenci wyższych lat zmieniają lokum. Kwestie towarzyskie, uczuciowe czy chęć uzyskania większego komfortu - to najczęstsze przyczyny zmiany kwatery przez studentów.

    Kiedy warto prowadzić działalność w formie prostej spółki akcyjnej

    Od 1 lipca 2021 r. przedsiębiorcy mogą zacząć korzystać z nowej formy prowadzenia działalności, jaką jest prosta spółka akcyjna (PSA). W opracowaniu przedstawiamy, dla jakich przedsiębiorców taka forma prowadzenia działalności może być korzystna.

    Najpopularniejsze rodzaje napędów [NOWE DANE]

    Stowarzyszenie ACEA opublikowało najświeższe dane na temat najpopularniejszych rodzajów napędów. Jakie samochody wybierają kierowcy w Polsce?

    Ekspres kapsułkowy czy ciśnieniowy – który i dla kogo sprawdzi się lepiej?

    Ostatnimi czasy picie kawy przeniosło się z kawiarni pod strzechy. Nic dziwnego więc, że wiele osób stoi przed niezwykle trudnym wyborem – jaki ekspres do domu wybrać? Wśród wielu firm i modeli łatwo się zagubić. Jednak nie obawiajcie się! Odpowiadając na kilka prostych pytań, możemy łatwo stwierdzić, jaki ekspres będzie dla nas odpowiedni.

    Firmy szukają nowych pracowników

    Firmy szukają coraz więcej nowych pracowników. Liczba ofert pracy w urzędach pracy rośnie. Jakie są przyczyny?

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych - raport NIK

    Dostępność infrastruktury miejskiej dla niepełnosprawnych. Z przeprowadzonej przez Delegaturę Najwyższej Izby Kontroli w Gdańsku kontroli wynika, że miasta Gdynia, Kartuzy i Tczew inwestowały w infrastrukturę miejską, jednak nie w pełni zapewniły dostęp do niej osobom z utrudnionym poruszaniem się. Analizowały potrzeby i konsultowały je z mieszkańcami, jednak nie potrafiły egzekwować właściwych rekomendacji. Każda ze zbadanych przez NIK inwestycji miała jakąś przeszkodę, utrudniającą samodzielne przemieszczanie się po mieście.

    Ilu Polaków mieszka w domach jednorodzinnych a ilu w blokach?

    Dom jednorodzinny a mieszkanie w bloku. Marzenia o wyprowadzce z bloku do domu nie są w Polsce nowością. Już dziś w domach jednorodzinnych mieszka 55% rodaków – wynika z danych Eurostatu. Problem w tym, aby decyzję o wyprowadzce podjąć świadomie.

    Nie tylko negatywne skutki pandemii? [BADANIE]

    Według co czwartego Polaka pandemia przyniosła tyle samo następstw pozytywnych, co negatywnych. Tak wynika z badania zrealizowanego dla Rejestru Dłużników BIG InforMonitor.

    Kooperatywy mieszkaniowe - projekt ustawy w konsultacjach

    Kooperatywy mieszkaniowe. Projekt ustawy regulujący tworzenie kooperatyw mieszkaniowych zamieszczono 22 lipca 2021 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji i skierowano do konsultacji publicznych. Jego celem jest upowszechnienie kooperatyw mieszkaniowych, a przez to zwiększenie dostępności mieszkań. W projekcie zrezygnowano niestety z propozycji ulgi podatkowej dla członków kooperatywy mieszkaniowej.

    Mieszkanie Plus znów w ogniu politycznego sporu. Co to oznacza dla najemców?

    Mieszkanie Plus - Koalicja Obywatelska domaga się zwiększenia ochrony najemców programu. Jednak objęci nią byliby także najemcy mieszkań oferowanych przez prywatne firmy i fundusze. Istnieje ryzyko, że więcej by na tym stracili niż zyskali.

    Jakie są długi spółek giełdowych w 2021 r.?

    Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, iż zmniejszyło się zadłużenie spółek notowanych na giełdzie. Ile wynosi obecnie?

    Branża opakowań rośnie dzięki e-commerce [BADANIE]

    Pomimo wzrostu cen surowców branża opakowań rośnie w rekordowym tempie. Ważnym impulsem rozwoju pozostaje e-commerce.

    Społeczne agencje najmu od 23 lipca. Kto i jak może skorzystać z SAN?

    Społeczne agencje najmu. 23 lipca 2021 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Dzięki nowym przepisom mogą już powstawać społeczne agencje najmu (SAN) – podmioty pośredniczące między właścicielami mieszkań na wynajem i osobami, którym dochody lub sytuacja życiowa utrudniają najem mieszkania w warunkach rynkowych. Kto i jak może skorzystać na działalności SAN?

    Ważny termin dla najemców centrów handlowych

    Covidowe prolongaty umów najmu można anulować tylko do 6 sierpnia 2021 r. Co z najemcami, którzy płacili czynsze?

    Fotowoltaika - skąd wziąć pieniądze?

    Fotowoltaika - skąd wziąć pieniądze na inwestycję? Z jakich programów korzystają Polacy? Czy fotowoltaika to oszczedności?