REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Kiedy warto kupić mieszkanie

Emil Szweda
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Choć ceny mieszkań i innych nieruchomości spadły, to dla osób kupujących je teraz na kredyt sytuacja nie zmieniła się istotnie pod kątem wysokości miesięcznych rat.

REKLAMA

Choć trudno w to uwierzyć, to wzrost marż kredytów hipotecznych w ostatnim czasie był na tyle silny, że właściwie zniwelował w całości oszczędności dla kupujących mieszkania i liczących na spadek cen. W przypadku kredytów złotowych średnie marże kredytów hipotecznych wzrosły z ok. 1 do 2,8 proc. Przy obecnych historycznie niskich stopach WIBOR, wyższe koszty obsługi kredytu wynikające z tego powodu zrównoważyłby spadek cen mieszkań aż o 17,5 proc. Dopiero zakup mieszkania tańszego o 20 proc. (niż w czasie, gdy kredyty udzielane były z niższymi marżami) powodowałby pewne (znikome jednak) oszczędności w miesięcznej racie kredytu.

REKLAMA

Diabeł tkwi oczywiście w szczególe. Powyższe wyliczenia dotyczą kredytów 30-letnich. Czym krótszy okres spłaty kredytu, tym spadek cen musiałby być mniejszy, by zrównoważyć efekt rosnącej raty z powodu wyższych marż. Na przykład przy kredycie 20-letnim spadek cen mieszkań o więcej niż 13,5 proc. równoważy wyższe koszty obsługi kredytu. (Im krótszy okres spłaty kredytu, tym mniejszą rolę w wysokości raty odgrywa rata odsetkowa. Zatem cała rata jest mniej wrażliwa na zmiany oprocentowania). Osoby, które planują zakup mieszkania za gotówkę – lub przynajmniej w dużej części finansują wkład własny – mają naturalnie znacznie większe korzyści ze spadku cen mieszkań, niż osoby, które w całości chcą wydatek finansować kredytem.

Jak zmieniły się raty kredytu w PLN po spadku cen mieszkań o 20 proc. i wzroście marż odsetkowych

termin zakupu mieszkania

kwota kredytu

oprocentowanie obecnie

rata obecnie / zmiana

IV 2007 r.

360 000

5,24 proc.

1 986 PLN

IV 2009 r.

288 000

7,04 proc.

1 924 PLN /

-3,1 proc.

Założenie: kredyt na 30 lat, raty równe

Kredyt w CHF

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Sprawa komplikuje się, jeśli porównamy sytuację osób, które kupiły np. dwa lata temu (w okresie najwyższych cen) mieszkanie za kredyt we frankach szwajcarskich i tych, które chciałyby kupić obecnie tańsze mieszkanie, bo obok wzrostu marż dochodzi nam efekt związany ze wzrostem kursu. Ponadto kredyty we frankach stały się znacznie trudniej osiągalne.

Okazuje się jednak, że ze względu na znaczny wzrost marż kredytów w szwajcarskiej walucie, kredytobiorcy, którzy kupili droższe mieszkania dwa lata temu, wyszli na tym nieznacznie gorzej (jeśli brać pod uwagę tylko wysokość rat) od osób, które chciałyby dziś zaciągnąć kredyt hipoteczny we frankach, ale jednocześnie lepiej od tych, które dziś z przymusu czy wyboru sięgną po kredyt złotowy.

Przy czym największy wpływ na taki stan rzeczy miał wzrost notowań franka o 27 proc. przez ostatnie dwa lata. Mniejszy wzrost kursu (np. do 2,80 zł) przechyliłby już szalę korzyści na osoby, które kupiły mieszkania dwa lata temu za kredyt w CHF. Wiele zależy więc od tego, którego dnia przeprowadzone zostaną podobne wyliczenia i przy jakim kursie kredyt był zaciągany.

Jak zmieniły się raty kredytu w CHF po spadku cen mieszkań o 20 proc. i wzroście marż odsetkowych

termin zakupu mieszkania

kwota kredytu

oprocentowanie obecnie

rata obecnie / zmiana

IV 2007 r.

360 000 PLN

(w CHF)

1,7 proc.

1 724 PLN

IV 2009 r.

288 000 PLN

(w CHF)

5,2 proc.

1 676 PLN /

- 2,8 proc.

IV 2009 r.

288 000 PLN

(w PLN)

7,04 proc.

1 924 PLN /

+11,6 proc.

Założenie: kredyt na 30 lat, raty równe. Uwzględniono spread walutowy 6 proc., wzrost marż z 1,3 do 4,8 proc. i wzrost kursu franka z 2,30 do 2,93 PLN (o 27,4 proc.).

Co dalej z tym fantem?

Choć rozpatrywanie historii może prowadzić do zaskakujących wniosków, to osoby stojące przed perspektywą zakupu mieszkania nie powinny zastanawiać się nad tym, czy lepiej zrobiłyby kupując je np. rok temu, ale czy zakup mieszkania za kredyt będzie bardziej opłacalny w przyszłości niż obecnie (osoby kupujące za gotówkę są raczej wolne od tego rodzaju dylematów).

O ile można być pewnym, że mieszkania jeszcze stanieją, to nieco inaczej sprawa się ma z kredytami. Oceniając kondycję sektora finansowego nie można stwierdzić, że cierpi on na nadmiar środków. Z tego powodu możliwy jest dalszy wzrost marż kredytowych przy kredytach hipotecznych. W obecnych warunkach – podkreślmy to jeszcze raz – historycznie niskich stóp procentowych, wzrost oprocentowania kredytu o 1 pkt proc. zrównoważy spadek cen mieszkań o kolejnych 10 proc. Dylemat do rozstrzygnięcia spory – czy ceny spadną o kolejnych 10 proc., czy może znacznie więcej i czy kredyty mogą podrożeć jeszcze bardziej?

Oczywiście można oczekiwać – zakładając, że możemy czekać dowolnie długo z zakupem mieszkania – że nadejdzie moment, w którym ceny kredytów (rozumianych jako wysokość marż) zaczną spadać, co zbiegnie się zapewne ze wzrostem cen na rynku mieszkaniowym. Teoretycznie optymalnym wyborem będzie zakup mieszkania tak taniego jak to możliwe (w dołku cenowym), za kredyt nawet droższy niż obecnie. Bo przecież nawet drogi kredyt będzie można zrefinansować, kiedy warunki na rynku bankowym znowu się poprawią, choćby nawet mielibyśmy czekać na to kilka lat, natomiast kupić mieszkania taniej się już nie da. Jednak i w tym wypadku pojawia się ryzyko popełnienia błędu, jeśli okres oczekiwania na możliwość zrefinansowania kredytu wydłuży się np. do kilku lat. Może się bowiem okazać, że koszt spłaty drogiego kredytu przez dłuższy czas przewyższa oszczędności z kupienia droższego mieszkania, ale za tańszy kredyt. I tak kupując mieszkanie za 200 tys. zł z marżą 4 proc. zapłacę więcej (spłacając kredyt) niż kupując te samo mieszkanie za 210 tys. zł po dwóch latach, ale korzystając z kredytu z marżą 1 proc., i to nawet jeśli po dwóch latach zrefinansuję swój pierwotny kredyt do marży 1 proc. i poniosę minimalny choćby koszt refinansowania (obliczenia dla stopy WIBOR 3M 4,24 proc.).

Osoby, które wybiorą kredyt walutowy, postawią się w arcyciekawej sytuacji. Może się zdarzyć tak, że ewentualne umocnienie złotego zamortyzuje spadek cen mieszkań. Czyli np. umocnienie złotego o 20 proc. będzie miało większy wpływ na wysokość raty niż np. czekanie na spadek ceny mieszkań o 10 proc. Wówczas to zakup mieszkania przed spadkiem jego ceny, ale też przed umocnieniem złotego, okaże się decyzją lepszą, niż czekanie na spadek cen mieszkań i jednocześnie kursu euro czy franka. Z drugiej strony umocnienie złotego nie jest wcale przesądzone (choć w dłuższym terminie wysoce prawdopodobne).

Natomiast wszyscy kredytobiorcy – i ci, którzy kredyt mają, i ci którzy dopiero planują go zaciągnąć – powinni mieć świadomość, że rekordowo niskie obecnie stopy procentowe w bankach centralnych nie będą się znajdowały na tak niskich poziomach przez wieczność i oprocentowanie kredytów może zacząć rosnąć ze względu na wzrost stóp rynkowych. W tym momencie dalszy rozwój sytuacji jest trudny do przewidzenia – np. wzrostowi inflacji może towarzyszyć spadek marż odsetkowych i wzrost cen mieszkań lub dalszy wzrost marż i dalszy spadek cen mieszkań (ze względu na jeszcze większy spadek popytu). Wiele zależeć będzie od czynników tworzących presję inflacyjną i kondycji gospodarek w momencie, w którym ta wyższa inflacja się pojawi.

Rozważając wszystkie możliwe scenariusze warto uświadomić sobie, że spadek cen mieszkań nie przekłada się automatycznie na lepszą sytuację kupujących (za kredyt), a końcowa wysokość miesięcznych rat, a więc i opłacalność całego interesu, jest ściśle związana z ceną nieruchomości i kredytów.

Aktualna oferta kredytów

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Podatek dochodowy 2025: skala podatkowa, podatek liniowy czy ryczałt. Trzeba szybko decydować się na wybór formy opodatkowania, jaki termin - do kiedy

Przedsiębiorcy mogą co roku korzystać z innej – jednej z trzech możliwych – form podatku dochodowego od przychodów uzyskiwanych z działalności gospodarczej. Poza wysokością samego podatku, jaki trzeba będzie zapłacić, teraz forma opodatkowania wpływa również na wysokość obciążeń z tytułu składki na ubezpieczenie zdrowotne.

Raportowanie ESG: jak się przygotować, wdrażanie, wady i zalety. Czy czekają nas zmiany? [WYWIAD]

Raportowanie ESG: jak firma powinna się przygotować? Czym jest ESG? Jak wdrożyć system ESG w firmie. Czy ESG jest potrzebne? Jak ESG wpływa na rynek pracy? Jakie są wady i zalety ESG? Co należałoby zmienić w przepisach stanowiących o ESG?

Zarządzanie kryzysowe czyli jak przetrwać biznesowy sztorm - wskazówki, przykłady, inspiracje

Załóżmy, że jako kapitan statku (CEO) niespodziewanie napotykasz gwałtowny sztorm (sytuację kryzysową lub problemową). Bez odpowiednich narzędzi nawigacyjnych, takich jak mapa, kompas czy plan awaryjny, Twoje szanse na bezpieczne dotarcie do portu znacząco maleją. Ryzykujesz nawet sam fakt przetrwania. W świecie biznesu takim zestawem narzędzi jest Księga Komunikacji Kryzysowej – kluczowy element, który każda firma, niezależnie od jej wielkości czy branży, powinna mieć zawsze pod ręką.

Układ likwidacyjny w postępowaniu restrukturyzacyjnym

Układ likwidacyjny w postępowaniu restrukturyzacyjnym. Sprzedaż majątku przedsiębiorstwa w ramach postępowania restrukturyzacyjnego ma sens tylko wtedy, gdy z ekonomicznego punktu widzenia nie ma większych szans na uzdrowienie jego sytuacji, bądź gdy spieniężenie części przedsiębiorstwa może znacznie usprawnić restrukturyzację.

REKLAMA

Ile jednoosobowych firm zamknięto w 2024 r.? A ile zawieszono? [Dane z CEIDG]

W 2024 r. o 4,8 proc. spadła liczba wniosków dotyczących zamknięcia jednoosobowej działalności gospodarczej. Czy to oznacza lepsze warunki do prowadzenia biznesu? Niekoniecznie. Jak widzą to eksperci?

Rozdzielność majątkowa a upadłość i restrukturyzacja

Ogłoszenie upadłości prowadzi do powstania między małżonkami ustroju rozdzielności majątkowej, a majątek wspólny wchodzi w skład masy upadłości. Drugi z małżonków, który nie został objęty postanowieniem o ogłoszeniu upadłości, ma prawo domagać się spłaty równowartości swojej części tego majątku. Otwarcie restrukturyzacji nie powoduje tak daleko idących skutków.

Wygrywamy dzięki pracownikom [WYWIAD]

Rozmowa z Beatą Rosłan, dyrektorką HR w Jacobs Douwe Egberts, o tym, jak skuteczna polityka personalna wspiera budowanie pozycji lidera w branży.

Zespół marketingu w organizacji czy outsourcing usług – które rozwiązanie jest lepsze?

Lepiej inwestować w wewnętrzny zespół marketingowy czy może bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest outsourcing usług marketingowych? Marketing odgrywa kluczową rolę w sukcesie każdej organizacji. W dobie cyfryzacji i rosnącej konkurencji firmy muszą stale dbać o swoją obecność na rynku, budować markę oraz skutecznie docierać do klientów.

REKLAMA

Rekompensata dla rolnika za brak zapłaty za sprzedane produkty rolne. Wnioski tylko do 31 marca 2025 r.

Ministerstwo Rolnictwa i Rozwoju Wsi przypomina, że od 1 lutego do 31 marca 2025 r. producent rolny lub grupa może złożyć do oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) wniosek o przyznanie rekompensaty z tytułu nieotrzymania zapłaty za sprzedane produkty rolne od podmiotu prowadzącego skup, przechowywanie, obróbkę lub przetwórstwo produktów rolnych, który stał się niewypłacalny w 2023 lub 2024 r. - w rozumieniu ustawy o Funduszu Ochrony Rolnictwa (FOR).

Zintegrowane raportowanie ESG zaczyna już być standardem. Czy w Polsce też?

96% czołowych firm na świecie raportuje zrównoważony rozwój, a 82% włącza dane ESG do raportów rocznych. W Polsce 89% dużych firm publikuje takie raporty, ale tylko 22% działa zgodnie ze standardami ESRS, co stanowi wyzwanie dla konkurencyjności na rynku UE.

REKLAMA