REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Kiedy warto kupić mieszkanie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Emil Szweda
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Choć ceny mieszkań i innych nieruchomości spadły, to dla osób kupujących je teraz na kredyt sytuacja nie zmieniła się istotnie pod kątem wysokości miesięcznych rat.

REKLAMA

Choć trudno w to uwierzyć, to wzrost marż kredytów hipotecznych w ostatnim czasie był na tyle silny, że właściwie zniwelował w całości oszczędności dla kupujących mieszkania i liczących na spadek cen. W przypadku kredytów złotowych średnie marże kredytów hipotecznych wzrosły z ok. 1 do 2,8 proc. Przy obecnych historycznie niskich stopach WIBOR, wyższe koszty obsługi kredytu wynikające z tego powodu zrównoważyłby spadek cen mieszkań aż o 17,5 proc. Dopiero zakup mieszkania tańszego o 20 proc. (niż w czasie, gdy kredyty udzielane były z niższymi marżami) powodowałby pewne (znikome jednak) oszczędności w miesięcznej racie kredytu.

REKLAMA

Diabeł tkwi oczywiście w szczególe. Powyższe wyliczenia dotyczą kredytów 30-letnich. Czym krótszy okres spłaty kredytu, tym spadek cen musiałby być mniejszy, by zrównoważyć efekt rosnącej raty z powodu wyższych marż. Na przykład przy kredycie 20-letnim spadek cen mieszkań o więcej niż 13,5 proc. równoważy wyższe koszty obsługi kredytu. (Im krótszy okres spłaty kredytu, tym mniejszą rolę w wysokości raty odgrywa rata odsetkowa. Zatem cała rata jest mniej wrażliwa na zmiany oprocentowania). Osoby, które planują zakup mieszkania za gotówkę – lub przynajmniej w dużej części finansują wkład własny – mają naturalnie znacznie większe korzyści ze spadku cen mieszkań, niż osoby, które w całości chcą wydatek finansować kredytem.

Jak zmieniły się raty kredytu w PLN po spadku cen mieszkań o 20 proc. i wzroście marż odsetkowych

termin zakupu mieszkania

kwota kredytu

oprocentowanie obecnie

rata obecnie / zmiana

IV 2007 r.

360 000

5,24 proc.

1 986 PLN

IV 2009 r.

288 000

7,04 proc.

1 924 PLN /

-3,1 proc.

Założenie: kredyt na 30 lat, raty równe

Kredyt w CHF

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

Sprawa komplikuje się, jeśli porównamy sytuację osób, które kupiły np. dwa lata temu (w okresie najwyższych cen) mieszkanie za kredyt we frankach szwajcarskich i tych, które chciałyby kupić obecnie tańsze mieszkanie, bo obok wzrostu marż dochodzi nam efekt związany ze wzrostem kursu. Ponadto kredyty we frankach stały się znacznie trudniej osiągalne.

Okazuje się jednak, że ze względu na znaczny wzrost marż kredytów w szwajcarskiej walucie, kredytobiorcy, którzy kupili droższe mieszkania dwa lata temu, wyszli na tym nieznacznie gorzej (jeśli brać pod uwagę tylko wysokość rat) od osób, które chciałyby dziś zaciągnąć kredyt hipoteczny we frankach, ale jednocześnie lepiej od tych, które dziś z przymusu czy wyboru sięgną po kredyt złotowy.

Przy czym największy wpływ na taki stan rzeczy miał wzrost notowań franka o 27 proc. przez ostatnie dwa lata. Mniejszy wzrost kursu (np. do 2,80 zł) przechyliłby już szalę korzyści na osoby, które kupiły mieszkania dwa lata temu za kredyt w CHF. Wiele zależy więc od tego, którego dnia przeprowadzone zostaną podobne wyliczenia i przy jakim kursie kredyt był zaciągany.

Jak zmieniły się raty kredytu w CHF po spadku cen mieszkań o 20 proc. i wzroście marż odsetkowych

termin zakupu mieszkania

kwota kredytu

oprocentowanie obecnie

rata obecnie / zmiana

IV 2007 r.

360 000 PLN

(w CHF)

1,7 proc.

1 724 PLN

IV 2009 r.

288 000 PLN

(w CHF)

5,2 proc.

1 676 PLN /

- 2,8 proc.

IV 2009 r.

288 000 PLN

(w PLN)

7,04 proc.

1 924 PLN /

+11,6 proc.

Założenie: kredyt na 30 lat, raty równe. Uwzględniono spread walutowy 6 proc., wzrost marż z 1,3 do 4,8 proc. i wzrost kursu franka z 2,30 do 2,93 PLN (o 27,4 proc.).

Co dalej z tym fantem?

Choć rozpatrywanie historii może prowadzić do zaskakujących wniosków, to osoby stojące przed perspektywą zakupu mieszkania nie powinny zastanawiać się nad tym, czy lepiej zrobiłyby kupując je np. rok temu, ale czy zakup mieszkania za kredyt będzie bardziej opłacalny w przyszłości niż obecnie (osoby kupujące za gotówkę są raczej wolne od tego rodzaju dylematów).

O ile można być pewnym, że mieszkania jeszcze stanieją, to nieco inaczej sprawa się ma z kredytami. Oceniając kondycję sektora finansowego nie można stwierdzić, że cierpi on na nadmiar środków. Z tego powodu możliwy jest dalszy wzrost marż kredytowych przy kredytach hipotecznych. W obecnych warunkach – podkreślmy to jeszcze raz – historycznie niskich stóp procentowych, wzrost oprocentowania kredytu o 1 pkt proc. zrównoważy spadek cen mieszkań o kolejnych 10 proc. Dylemat do rozstrzygnięcia spory – czy ceny spadną o kolejnych 10 proc., czy może znacznie więcej i czy kredyty mogą podrożeć jeszcze bardziej?

Oczywiście można oczekiwać – zakładając, że możemy czekać dowolnie długo z zakupem mieszkania – że nadejdzie moment, w którym ceny kredytów (rozumianych jako wysokość marż) zaczną spadać, co zbiegnie się zapewne ze wzrostem cen na rynku mieszkaniowym. Teoretycznie optymalnym wyborem będzie zakup mieszkania tak taniego jak to możliwe (w dołku cenowym), za kredyt nawet droższy niż obecnie. Bo przecież nawet drogi kredyt będzie można zrefinansować, kiedy warunki na rynku bankowym znowu się poprawią, choćby nawet mielibyśmy czekać na to kilka lat, natomiast kupić mieszkania taniej się już nie da. Jednak i w tym wypadku pojawia się ryzyko popełnienia błędu, jeśli okres oczekiwania na możliwość zrefinansowania kredytu wydłuży się np. do kilku lat. Może się bowiem okazać, że koszt spłaty drogiego kredytu przez dłuższy czas przewyższa oszczędności z kupienia droższego mieszkania, ale za tańszy kredyt. I tak kupując mieszkanie za 200 tys. zł z marżą 4 proc. zapłacę więcej (spłacając kredyt) niż kupując te samo mieszkanie za 210 tys. zł po dwóch latach, ale korzystając z kredytu z marżą 1 proc., i to nawet jeśli po dwóch latach zrefinansuję swój pierwotny kredyt do marży 1 proc. i poniosę minimalny choćby koszt refinansowania (obliczenia dla stopy WIBOR 3M 4,24 proc.).

Osoby, które wybiorą kredyt walutowy, postawią się w arcyciekawej sytuacji. Może się zdarzyć tak, że ewentualne umocnienie złotego zamortyzuje spadek cen mieszkań. Czyli np. umocnienie złotego o 20 proc. będzie miało większy wpływ na wysokość raty niż np. czekanie na spadek ceny mieszkań o 10 proc. Wówczas to zakup mieszkania przed spadkiem jego ceny, ale też przed umocnieniem złotego, okaże się decyzją lepszą, niż czekanie na spadek cen mieszkań i jednocześnie kursu euro czy franka. Z drugiej strony umocnienie złotego nie jest wcale przesądzone (choć w dłuższym terminie wysoce prawdopodobne).

Natomiast wszyscy kredytobiorcy – i ci, którzy kredyt mają, i ci którzy dopiero planują go zaciągnąć – powinni mieć świadomość, że rekordowo niskie obecnie stopy procentowe w bankach centralnych nie będą się znajdowały na tak niskich poziomach przez wieczność i oprocentowanie kredytów może zacząć rosnąć ze względu na wzrost stóp rynkowych. W tym momencie dalszy rozwój sytuacji jest trudny do przewidzenia – np. wzrostowi inflacji może towarzyszyć spadek marż odsetkowych i wzrost cen mieszkań lub dalszy wzrost marż i dalszy spadek cen mieszkań (ze względu na jeszcze większy spadek popytu). Wiele zależeć będzie od czynników tworzących presję inflacyjną i kondycji gospodarek w momencie, w którym ta wyższa inflacja się pojawi.

Rozważając wszystkie możliwe scenariusze warto uświadomić sobie, że spadek cen mieszkań nie przekłada się automatycznie na lepszą sytuację kupujących (za kredyt), a końcowa wysokość miesięcznych rat, a więc i opłacalność całego interesu, jest ściśle związana z ceną nieruchomości i kredytów.

Aktualna oferta kredytów

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Własne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
5 sprawdzonych metod pozyskiwania klientów B2B, które działają w 2025 roku

Pozyskiwanie klientów biznesowych w 2025 roku wymaga elastyczności, innowacyjności i umiejętnego łączenia tradycyjnych oraz nowoczesnych metod sprzedaży. Zmieniające się preferencje klientów, rozwój technologii i rosnące znaczenie relacji międzyludzkich sprawiają, że firmy muszą dostosować swoje strategie, aby skutecznie docierać do nowych odbiorców. Dobry prawnik zadba o zgodność strategii z przepisami prawa oraz zapewni ochronę interesów firmy. Oto pięć sprawdzonych metod, które pomogą w pozyskiwaniu klientów w obecnym roku.

Family Business Future Summit - podsumowanie po konferencji

Pod koniec kwietnia niniejszego roku, odbyła się druga edycja wydarzenia Family Business Future Summit, które dedykowane jest przedsiębiorczości rodzinnej. Stolica Warmii i Mazur przez dwa dni gościła firmy rodzinne z całej Polski, aby esencjonalnie, inspirująco i innowacyjne opowiadać i rozmawiać o sukcesach oraz wyzwaniach stojących przed pionierami polskiej przedsiębiorczości.

Fundacja rodzinna po dwóch latach – jak zmienia się myślenie o sukcesji?

Jeszcze kilka lat temu o sukcesji w firmach mówiło się niewiele. Przedsiębiorcy odsuwali tę kwestię na później, często z uwagi na brak gotowości, aby się z nią zmierzyć. Mówienie o śmierci właściciela, przekazaniu firmy i zabezpieczeniu rodziny wciąż należało do tematów „na później”.

Potencjał 33 GW z wiatraków na polskim morzu. To 57% zapotrzebowania kraju na energię. Co dalej z farmami wiatrowymi w 2026 i 2027 r.

Polski potencjał na wytwarzanie energii elektrycznej z wiatraków na morzu (offshore) wynosi 33 GW. To aż 57% rocznego zapotrzebowania kraju na energię. W 2026 i 2027 r. powstaną nowe farmy wiatrowe Baltic Power i Baltica 2. Jak zmieniają się przepisy? Co dalej?

REKLAMA

Jak zwiększyć rentowność biura rachunkowego bez dodatkowych wydatków?

Branża księgowa to jedna z dziedzin, w których wynagrodzenie za świadczone usługi często jest mocno niedoszacowane, mimo tego, że błędy w księgowości mogą skutkować bardzo poważnymi konsekwencjami dla przedsiębiorców. W związku z tak doniosłą rolą biur rachunkowych powinny one dbać o poziom rentowności, który pozwoli właścicielom skupić się na podnoszeniu jakości świadczonych usług oraz większego spokoju, co niewątpliwie pozytywnie wpływa na dobrostan właścicieli biur oraz ich pracowników.

Samozatrudnieni i małe firmy w odwrocie? wzrasta liczba likwidowanych i zawieszanych działalności gospodarczych, co się dzieje

Według znawców tematu, czynniki decydujące ostatnio o likwidacji takich firm nie różnią się od tych sprzed roku. Znaczenie mają m.in. koszty prowadzenia biznesu, w tym składki zusowskie, a także oczekiwania finansowe pracowników.

Szybki wzrost e-commerce mocno zależny od rozwoju nowych technologii: co pozwoli na zwiększenie zainteresowania zakupami online ze strony klientów

E-commerce czyli zakupy internetowe przestają być jedynie wygodną alternatywą dla handlu tradycyjnego – stają się doświadczeniem, którego jakość wyznaczają nie tylko oferta i cena, lecz także szybkość, elastyczność i przewidywalność dostawy oraz prostota ewentualnego zwrotu.

Przedsiębiorczość w Polsce ma się dobrze, mikroprzedsiębiorstwa minimalizując ryzyko działalności gospodarczej coraz częściej zaczynają od franczyzy

Najliczniejszą grupę firm zarejestrowanych w Polsce stanowią mikroprzedsiębiorstwa, a wśród nich ponad 87 tys. to podmioty działające w modelu franczyzowym. Jak zwracają uwagę ekonomiści ze Szkoły Głównej Handlowej, Polska jest liderem franczyzy w Europie Środkowo-Wschodniej.

REKLAMA

Rewolucyjne zmiany w prowadzeniu księgi przychodów i rozchodów

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt nowego rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (KPiR), co oznacza, że już od 1 stycznia 2026 r. zmieni się sposób ich prowadzenia.

Apteki odzyskają prawo reklamowania swojej działalności. bo obecne zakazy są sprzeczne z prawem unijnym

Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok w sprawie C-200/24, w którym jednoznacznie uznał, że obowiązujący w Polsce całkowity zakaz reklamy aptek narusza prawo Unii Europejskiej. To ważny moment dla rynku aptecznego i swobody działalności gospodarczej w Polsce.

REKLAMA