Ceny mieszkań: mała niespodzianka

Drugi kwartał to tradycyjnie już okres zwiększonego ruchu w nieruchomościach, przynajmniej w okresie ostatnich trzech lat. Tak było w 2008 r. (zanotowaliśmy skok udzielonych przez banki kredytów hipotecznych o 20 proc. w II kwartale) i 2007 r. (szczyt hossy mieszkaniowej) i wygląda na to, że obecny rok nie będzie wyjątkiem. Z tą istotną uwagą, że porównujemy wiosnę 2009 do zimy tego roku, zatem ożywienie następuje z bardzo niskiego poziomu. Liczba transakcji nadal jest o kilkanaście procent niższa niż przed rokiem, a trzeba tu jeszcze wziąć poprawkę na rozwój Open Finance, jaki dokonał się w ciągu roku.

Niemniej w kwietniu zanotowaliśmy więcej transakcji niż w marcu (który z kolei był o 20 proc. lepszy od lutego) i był to pod tym względem miesiąc równie dobry co październik 2008 r. (miesiąc poprzedzający załamanie w handlu nieruchomościami), więc można mówić o powrocie rynku mieszkaniowego do względnej równowagi. Bez wątpienia przyczynił się do tego spadek cen obserwowany w ujęciu rocznym. Ale w ujęciu miesięcznym spotkała nas mała niespodzianka – w Gdańsku, Poznaniu i Warszawie ceny nieznacznie wzrosły, a we Wrocławiu i Krakowie zanotowaliśmy nieznaczny spadek (danych w ujęciu miesięcznym nie będziemy jednak prezentować).

W porównaniu do kwietnia 2008 r. spadek median cen w Warszawie sięga już prawie 10 proc., przekracza 10 proc. w Gdańsku, a w Poznaniu i Wrocławiu oscyluje wokół 15 proc. Gdybyśmy brali pod uwagę średnie arytmetyczne, spadek byłby znacznie mniejszy, co dowodzi, że ciężar rynku przesunął się w kierunku mieszkań z tzw. klasy ekonomicznej, które kupowane są zdecydowanie chętniej. Nie bez znaczenia jest tutaj program „Rodzina na swoim”, który zdobywa coraz większą popularność.

Zmiana cen transakcyjnych w największych miastach Polski

miasto	mediana ceny m2 w kwietniu 2009 r.	mediana cena m2 w kwietniu 2008 r.	roczna zmiana ceny	mediana ceny nieruchomości w kwietniu 2009 r.	mediana ceny nieruchomości w kwietniu 2008 r.
Gdańsk	5462 zł	6119 zł	-10,7%	300 000 zł	335 000 zł
Kraków	6187 zł	6423 zł	-3,7%	310 000 zł	314 000 zł
Poznań	5469 zł	6490 zł	-15,7%	270 850 zł	315 000 zł
Warszawa	7755 zł	8571 zł	-9,5%	400 000 zł	420 000 zł
Wrocław	5660 zł	6626 zł	-14,6%	320 000 zł	320 000 zł

Źródło: Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy. Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

Komentarz

Ze względu na niewielki wzrost cen w zeszłym miesiącu, ich spadek liczony od początku roku do końca kwietnia robi już nieco mniejsze wrażenie niż ten obserwowany miesiąc wcześniej dla pierwszego kwartału. Ale sytuacja daleka jest od czegoś, co można byłoby nazwać „obiecującą perspektywą”.

Ponieważ marże kredytów hipotecznych nadal są podnoszone, nie spodziewamy się poprawy w dostępności kredytów hipotecznych. Nie można obecnie spodziewać się pomocy ze strony Rady Polityki Pieniężnej, która wstrzymała cykl obniżek stóp być może na dłuższy okres. Rynkowe stopy procentowe wzrosły przez ostatni miesiąc o 24 punkty, a na to nakładają się jeszcze coraz wyższe marże kredytowe.

Zobacz też: Rosną marże kredytów

Zamiast o poprawie możemy mówić o pogorszeniu sytuacji. Dlatego, choć spodziewamy się kilku cieplejszych miesięcy na rynku nieruchomości, to nie ma w tej chwili podstaw by oczekiwać silnego ożywienia i wzrostu cen. Spodziewamy się raczej kilku miesięcy stabilizacji cenowej (sprzyja jej wzrost liczby transakcji) z tendencją do opadania cen niż wzrostu.

Zagrożeniem dla rynku mieszkań może być ewentualne dalsze pogorszenie sytuacji na rynku kredytowym, do czego może przyczynić się m.in. powiększenie deficytu budżetowego. Stałym zagrożeniem jest też pogarszająca się sytuacja na rynku pracy. Szansą na poprawę są widoczne oznaki większej stabilności w światowym systemie finansowym.

Zobacz też serwis: Kredyty

Zmiana cen transakcyjnych w największych miastach Polski od początku br.

Źródło: Open Finance na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy. Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.