Czy program „Rodzina na swoim” uratuje rynek mieszkaniowy

Odpływ klientów spowodował, że gotowe mieszkania stoją i czekają na klienta, a nowe budowy są często wstrzymywane. Jak wynika z danych Kongresu Budownictwa, deweloperzy zawiesili nawet 80% inwestycji. Spada również liczba pozwoleń na budowę, co pokazuje pesymizm w stosunku do rozwoju sytuacji w przyszłości.

Z odsieczą przybywa rządowy program „Rodzina na swoim”.

Program ma na celu finansowe wsparcie osób planujących zakup własnego lokum. Z dodatkową pomocą przychodzą spadające ceny mieszkań, co sprawia że coraz więcej lokali zostaje objętych programem. Przypomnę, że pierwsza wersja programu pojawiła się niemal 3 lata temu, i od tego czasu była już dwukrotnie poprawiana. Dla zainteresowanych dopłatami do kredytów, zmiany były korzystne. Pierwsza wersja narzucała zupełnie nierealny limit ceny mieszkania/domu, które mogły być objęte dopłatą. Teraz wskaźniki uległy poprawie, przez co na dopłatę mogą również liczyć osoby z dużych miast, gdzie ceny metra kwadratowego własnego mieszkania są nieporównywalnie większe, niż w mniejszych miastach.

„Rodzina na swoim” to doraźna i częściowa pomoc, a nie lek na brak własnego M.

Klienci powinni być świadomi, że dopłata 50% do odsetek czyni kredyt tańszym tylko przez 8 pierwszych lat, podczas gdy kredyty są zaciągane na 20-30 lat. W momencie ubiegania się o kredyt z dopłatą, bank powinien brać pod uwagę zmianę zdolności kredytowej klienta. Ubiegając się o kredyt klient musi mieć określoną zdolność kredytową, nie będzie bowiem brana pod uwagę dopłata państwa. Jednak mając kredyt z dopłatą klient zyskuje teoretycznie większą zdolność (połowę odsetek zapłaci skarb państwa) dzięki czemu ma mniejsze obciążenie domowego budżetu.

Gorzej, jeśli zaciągnie kredyt na tzw. limicie zdolności kredytowej. Obserwując dynamiczne zmiany na rynku hipotecznym trudno dziś przewidzieć na jakim poziomie będą stopy procentowe w Polsce za 2-3 lata. Ponieważ kredyty z dopłatą udzielane są w PLN w oparciu o WIBOR, ich oprocentowanie zależne jest od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Co warte zauważenia, ostatnie obniżki stóp procentowych niekoniecznie przekładają się na obniżkę oprocentowania nowych kredytów. Wszystko przez to, że banki podwyższają swoje marże. W przypadku podwyżek stóp procentowych można być pewnym, że banki nie omieszkają szybko podnieść kosztów kredytów. Tylko w ostatnich 4 miesiącach stopa procentowa spadła z 6% na 4%. W przyszłości równie szybko może rosnąć. Pewnym pocieszeniem może być to, że za 8 lat Polska będzie zapewne w strefie euro, co daje nadzieję na względnie niskie stopy procentowe. Osobną kwestią pozostanie poziom płac po przeliczeniu na wspólną walutę oraz stabilność zatrudnienia.

Kredyt z dopłatą to istny tor przeszkód.

Przynajmniej na chwilę obecną. Wystarczy przytoczyć listę warunków i wykluczeń zawartych w podstawowych informacjach o kredycie.

I tak, o kredyt mogą ubiegać się jedynie:

• małżeństwa,
• osoby samotne wychowujące minimum jedno dziecko,
• osoby te muszą mieć odpowiednią zdolność kredytową, bez uwzględnienia otrzymywanych dopłat.

Poza tym osoby ubiegające się o kredyt z dopłatą nie mogą być:

• właścicielami lub współwłaścicielami budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
• osobami, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, 
• osobami, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
• najemcami lokalu mieszkalnego.

Druga kategoria ograniczeń dotyczy metrażu i ceny metra lokalu. Te obostrzenia zmieniają się przy okazji poprawek programu. Warto je śledzić, gdyż wraz ze zmianami cen lokali, zmieniają się możliwości. Na chwilę obecną obowiązuje następujący limit: Powierzchnia mieszkania nie może przekroczyć 75 m. kw., w przypadku budowy domu, jego powierzchnia nie może przekroczyć 140 m. kw.

To jednak nie koniec obostrzeń. Okazuje się, że oprócz ceny i metrażu liczy się jeszcze tzw. podstawa do naliczania dopłat.

„Rodzina na swoim” pomoże deweloperom, bankom i firmom doradztwa finansowego

Ci pierwsi borykają się z problemem zbycia lokali i szukają każdego sposobu aby znaleźć klienta na mieszkanie. Rabaty, dodatkowe wyposażenie czy wykończenie pod klucz już nie wystarczają.

Banki drastycznie przykręciły kurek z kredytami obawiając się ryzyka kredytowego. Do minimum ograniczono kredytowanie w walutach (wiele banków całkowicie z niego zrezygnowało). Obawy klientów o stabilność zatrudnienia, wysokie ceny mieszkań i zwiększenie wymogów stawianych przez banki spowodowały znaczny spadek liczby zaciąganych kredytów. Teraz banki biorące udział w programie dopłat, czyli: Alior Bank, Bank Pocztowy, Getin Bank, Pekao SA, Pekao Bank Hipoteczny, PKO BP, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości, banki spółdzielcze zrzeszone w Mazowieckim Banku regionalnym oraz SKOK-i (Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe), liczą na zwiększenie akcji kredytowej.

Firmy doradztwa finansowego jak Expander, Gold Finance, Open Finance, które pomagają w znalezieniu kredytu w ramach programu, również liczą na zwiększenie liczby klientów w swoich placówkach. Zmniejszenie ruchu w kredytach hipotecznych oraz załamanie na rynku funduszy inwestycyjnych sprawiło, że coraz trudniej im utrzymać poziom zysków sprzed kryzysu.

Pomoc klientom w uzyskaniu kredytu w ramach programu „Rodzina na swoim” będzie dla nich z pewnością dodatkową szansą na przetrwanie zawieruchy na rynku. O problemach branży świadczyć mogą chociażby dwie fuzje, jakie miały miejsce w ostatnich tygodniach wśród firm doradztwa finansowego.

Udział w programie „Rodzina na swoim” dodatkowym zarobkiem dla deweloperów

Kryzys kryzysem, a biznes biznesem. Choć skończyło się sprzedawanie tzw. „dziury w ziemi”, z czym mieliśmy do czynienia jeszcze 2 lata temu, i nie ma co liczyć na uzyskanie marży sięgającej prawie 100%, to deweloperzy z pewnością nadal chcą zarabiać. Może to doprowadzić do sytuacji, w której będą oni dopasowywać ceny mieszkań do cen określonych w programie. O ile wyższa cena może zostać zmniejszona, to niższą można podwyższyć do limitu objętego programem. Nieoficjalnie funkcjonowałyby więc dwie ceny. Dla klientów objętych programem i dla pozostałych. Już dziś średnie ceny lokali w dużych miastach spadły o 10% i więcej, licząc rok do roku. Kryzys jeszcze bardziej pogłębi te spadki. W rezultacie niektóre ceny rynkowe mogą być niższe, niż limity ustalone w programie. Najlepiej byłoby dostosowywać limity cen z programu do warunków rynkowych.
W przeciwnym razie ceny mieszkań zamiast spadać, mogą pozostać na niezmienionym poziomie, byleby spełniały określony limit maksymalnej ceny metra kwadratowego określony przepisami programu dopłat.

„Polak potrafi” – czyli jak oszukać państwo byleby otrzymać dopłatę

Ledwo program „Rodzina na swoim” zyskał na popularności, a już co sprytniejsi postanowili skorzystać z okazji aby oszukać Państwo. Jak? Sprawę poruszył m.in. portal TVN24. Do otrzymania dopłaty do kredytu niezbędne jest pozostawanie w związku małżeńskim. A skoro tak, to można zawrzeć fikcyjne małżeństwo. Legalne w świetle prawa, ale zawarte z przygodną osobą, byleby zmienić stan cywilny i uzyskać dopłatę. Chętnych kobiet, które w ramach odpowiedniej opłaty pójdą na coś takiego, nie brak. Dowodem na to są pojawiające się już ogłoszenia w Internecie, o których informowała stacja TVN24.

Czy może to dziwić? Skoro Polacy gotowi są rozwieść się, aby otrzymać, a mówiąc wprost wyłudzić od państwa pomoc społeczną przysługującym osobom samotnym wychowującym dziecko, to czemu nie mieliby spróbować swoich sił na nowym polu. Zwłaszcza, że prawo daje furtkę i często nie docenia pomysłowości rodaków. Nie dalej jak kilka dni temu media informowały o tym, że Polacy wyłudzili od firm ubezpieczeniowych blisko 1 mld zł z tytułu fikcyjnych stłuczek i kradzieży aut. Jak widać proceder „umawianych” kradzieży i wirtualnych stłuczek ma się dobrze. Wyłudzenie ubezpieczenia to sposób na dodatkowy zarobek. Teraz pora na wyłudzenie dopłaty do kredytu mieszkaniowego?

Choć sprawa wydaje się prosta, w rzeczywistości może się mocno skomplikować, zwłaszcza dla osoby godzącej się przystąpić do takiego fikcyjnego małżeństwa. Zapytani o sprawę doradcy finansowi, którzy pomagają przy kredytach w ramach programu „Rodzina na swoim” zauważają, że samo zaciągnięcie kredytu to tylko początek. Problemy mogą pojawić się w sytuacji, gdy takie zawarte dla kredytu małżeństwo będzie się rozwodzić. Ważna staje się wówczas kwestia praw do lokalu, przepisania kredytu tylko na jedno z małżonków (nie wiadomo, jak bank spojrzy na taki wniosek) czy problemów ze sprzedażą w trakcie otrzymywania dopłat.

Cytując doradców z firmy Open Finance, warto zaopatrzyć się w intercyzę majątkową zdejmującą ewentualną odpowiedzialność za działania małżonka. A intercyza już kosztuje. W rezultacie może się okazać, że kombinowanie nie jest warte zachodu i ryzyka. Powiedzenie „chytry dwa razy traci” stanie się w tym przypadku wyjątkowo trafne.

Czy dla wszystkich wystarczy pieniędzy na dopłaty

Popyt na kredyty z dopłatą dopiero się rozkręca. Bank Gospodarstwa Krajowego, który rozdziela pieniądze, ma określoną pulę środków przeznaczonych na ten cel. Plan dopłat zakłada dofinansowanie ok. 1400 kredytów miesięcznie. Przy obecnym tempie wzrostu zainteresowania wkrótce mogą pojawić się problemy. O ile bowiem w styczniu udzielono zaledwie 669 kredytów w ramach programu „Rodzina na swoim”, to już w lutym było ich ponad 1300, co oznacza skok o niemal 100%. Dla porównania, w całym 2008 r. udzielono 6628 kredytów z dopłatą. Te dane wskazują na to, że coraz więcej osób zainteresuje się programem. Zwłaszcza, że rośnie liczba banków biorących udział w programie. Czy oznaczać to będzie wprowadzenie limitu w udzielaniu kredytów? O ile rząd nie wyasygnuje kolejnych miliardów złotych na dopłaty, obowiązywać może zasada - kto pierwszy, ten lepszy. Trudno bowiem spodziewać się spadku cen mieszkań/domów o kilkadziesiąt procent, bo tylko to mogłoby zmniejszyć limit dopłat na pojedynczy kredyt, a tym samym zwiększyć ilość dopłat w ramach dostępnej puli.

Plan dopłat „Rodzina na swoim” wymaga dużej elastyczności i dopasowania do popytu.
Inaczej będzie przyczyną wielu rozczarowań wśród osób liczących na pomoc państwa.
Oby nie przypomnieli sobie o przysłowiu. „Chcesz liczyć na kogoś – licz na siebie”.

Wykorzystane źródło: www.rodzinanaswoim.pl