„Mieszkanie dla Młodych” – kto zyska, a kto straci na najnowszym programie rządowym

Premier Donald Tusk w swoim październikowym wystąpieniu, wbrew oczekiwaniom nie skoncentrował się na oszczędnościach i podnoszeniu podatków, a mówił o inwestycjach i wsparciu społeczeństwa w zbliżających się, trudnych miesiącach. Z perspektywy rynku kredytowego najciekawsze były obietnice związane z poluzowaniem ograniczeń ryzyka narzucanych dotychczas bankom komercyjnym oraz stworzeniem nowego systemu pomocy młodym osobom w nabywaniu swojego pierwszego mieszkania.

Więcej szczegółów planowanej akcji przekazał w ostatnich dniach Minister Sławomir Nowak, odpowiedzialny za transport, budownictwo i gospodarkę morską. Zgodnie z propozycją na projekt ma zostać przeznaczona kwota 600-700 mln PLN, a ostatecznie nawet 1,1 mld PLN, sfinansowane z  likwidowanego zwrotu VAT za dokonywane remonty.

Kto może skorzystać z „Mieszkania dla Młodych”?

Docelowo program „Mieszkanie dla Młodych” skierowany będzie do ograniczonej grupy społecznej. Kwalifikować na dopłatę 10% do kupowanego mieszkania mają się:

• osoby poniżej 35 roku życia
• małżeństwa oraz single

Łączne dofinansowanie będzie mogło wynosić jednak nawet 20%. Dodatkową bonifikatę otrzymają osoby:

• które mają dziecko (+5%, czyli łącznie 15% dopłat)
• którym w ciągu 5-ciu lat od zakupu nieruchomości urodzi się trzecie lub, jeżeli mają już trójkę, kolejne dziecko (+5%, czyli łącznie 20% dopłat).

Gdy do MDM przystępuje więc rodzina z 1-2 dzieci, otrzymają od Skarbu Państwa łącznie 15% wartości nieruchomości. Jeżeli w ciągu 5-ciu lat urodzi im się kolejne dziecko, saldo kredytu spadnie im o kolejne 5%, sumując się do dopłat w wysokości 20%.

Program zawiera ma więc komponent pronatalny i najsilniej wspiera związki wielodzietne. Z badań wynika, że właśnie takim rodzinom jest najtrudniej o własne mieszkanie, a także o kredyt hipoteczny, gdyż każde dziecko pomniejsza znacząco zdolność kredytową.

Polecamy: Firma w mieszkaniu a koszty uzyskania przychodu

Jakie mieszkania mogą liczyć na dopłatę?

Również typ nieruchomości, objętej pomocą, będzie narzucony z góry. Rząd pomoże jedynie w nabyciu mieszkania:

• o powierzchni do 75m2
• z rynku pierwotnego
• którego cena nie przekracza średniej ceny metra odtworzeniowego w  danym województwie
• które jest pierwszym mieszkaniem wnioskodawcy

Kontrowersję budzi szczególnie fakt wykluczenia z programu rynku wtórnego.  - Oprócz komponentu prorodzinnego, „Mieszkanie dla Młodych” ma również komponent prodeweloperski – wskazuje Romuald Pilitowski, Członek Zarządu w firmie Salomon Finance. – Młodzi beneficjenci mają kupować nie jakiekolwiek mieszkania, ale nowe, dopiero co wybudowane. Pośrednio celem rządu jest więc pomoc nie tylko obywatelom, ale i firmom deweloperskim, które w ostatnich miesiącach mocno podupadły. Ruch ten nie dziwi: budownictwo mieszkaniowe jest jednym z motorów polskiej gospodarki i znacząco wpływa na nasze PKB - dodaje. 

Na deweloperski charakter pomysłu wskazuje również nie objęcie pomocą budżetu budowy domu. W większości przypadków Polacy wznoszą swoje własne cztery ściany metodą gospodarczą, czyli bez pomocy wykonawcy. Na takie działania koalicja rządowa nie znalazła już jednak dodatkowych środków.

Jak wyglądać będzie dofinansowanie?

Tak jak przy Rodzinie na swoim, oprócz kwalifikowalności danej osoby i jej nieruchomości, ważny dla beneficjentów będzie sposób liczenia dopłat. Państwo jednorazowo wypłaci 10% do kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Wypłata nastąpi prawdopodobnie za pośrednictwem BGK i będzie stanowiła obniżenie salda kredytu hipotecznego.

Niejasne jest jeszcze, czy banki potraktują środki z budżetu jako wkład własny. Jeżeli tak, kredytobiorcy mogliby dodatkowo oszczędzić na ubezpieczeniu niskiego wkładu własnego, a także otrzymać niższe oprocentowanie. Szersza byłaby również sama oferta bankowa – kredytów na 100% wartości nieruchomości udziela dzisiaj jedynie nieco ponad 1/3 instytucji finansowych.

Można przyjąć, że formę obniżki salda kredytu miałyby także dopłaty pronatalne – 5% przy pierwszym dziecku oraz 5% przy 3-cim i kolejnym. Ustawodawca środki będzie chciał zapewne ulokować w ramach spłaty zobowiązania, a nie na koncie samego kredytobiorcy. To drugie rozwiązanie prowadziłoby zapewne do licznych nadużyć i nie przeznaczenia środków, na ich pierwotny cel, czyli ulżenie w ratach kredytowych.

Co ważne, dopłata dedykowana będzie do mieszkań o powierzchni do 75m2, ale dokonywana jedynie do poziomu 50m2 o maksymalnej wysokości średniej ceny metra odtworzeniowego w danym województwie przemnożonym przez wskaźnik 1.0. Pytaniem otwartym jest, czy tak jak w Rodzinie na swoim ponownie główne miasta wojewódzkie będą miały indywidualne wskaźniki. Dla przykładu: o ile stosunkowo niski limit RnS dla Warszawy w wysokości 5,789PLN/m2 jest jeszcze osiągalny na obrzeżach stolicy, to już limit mazowiecki na poziomie 3,450PLN/m2 jest już nierealny.

Polecamy: Kierowcy oszczędzają na ... OC

Kiedy program wchodzi w życie?

Propozycja wprowadzenia „Mieszkania dla Młodych” została wypowiedziana przez samego Premiera, a następnie potwierdzona przez Ministrów. Jako że, oprócz zabierania im pieniędzy, wyborcy bardziej nienawidzą obiecania im dopłat, a następnie ich skasowania, program  należy potraktować z pełną powagą.

Zgodnie z planem, MDM ma wystartować w II połowie 2013 roku, a najpóźniej na początku 2014. Biorąc pod uwagę prospołeczność i sympatię koalicjanta do popularnych programów dofinansowań, terminy te wydają się bardzo prawdopodobne. Jednak jedynie, przy szczerej determinacji ich wprowadzenia.

Konsekwencje programu

Naturalną i zamierzoną konsekwencją „Mieszkania dla Młodych” będzie zwiększenie szans młodych małżeństw i singli na nabycie swojego własnego mieszkania i wyprowadzenia się od rodziców. Według statystyk 2,5 mln Polaków boryka się z takim problemem, jest więc co poprawiać.

Sprytne rozwiązanie z współfinansowaniem jedynie rynku pierwotnego skutkować będzie utrzymaniem cen nieruchomości u deweloperów i ratowaniem ich spadających rentowności. Jednocześnie państwo zapewniło sobie powrót części środków do budżetu – sprzedaż wybudowanych mieszkań, komórek i garażów wiąże się w końcu z odprowadzeniem podatku VAT w wysokości odpowiednio 8 lub 23%.

Proponując MDM i związane z nim terminy wprowadzenia rządzący nie pomyśleli zapewne o koncepcji odroczonego popytu. Nieświadomie mogą więc wywołać silny spadek popytu na rynku nieruchomości między grudniem 2012 roku, gdy kończy się Rodzina na swoim, a lipcem 2013 roku, gdy rozpocząć ma się nowy program dla młodych. Inteligentny kredytobiorca odroczy więc zakup nieruchomości w oczekiwaniu na nowe warunki, w nadziei otrzymania dopłat, co na rynkach o dużej świadomości finansowej, jak Wrocław, Kraków, czy Warszawa może doprowadzić to do istnej zapaści i zamarcia transakcji na rynku pierwotnym – przecież deweloperzy, węsząc swój interes, również nie będą chcieli zbywać nieruchomości po zaniżonej cenie i odłożą ich sprzedaż.

Skrajną dewiacją mogą okazać się przerzucanie ceny z m2 na miejsca postojowe i piwnice, „specjalne oferty” bankowe zbudowane pod program i fikcyjne małżeństwa. Nim jednak popadniemy w obsesję potencjalnych patologii, należy sobie uświadomić, że większość zwykłych ludzi, jest uczciwa. Z „Mieszkania dla Młodych” skorzystają więc w znamienitej przewadze nie osoby nieuczciwe i hochsztaplerzy, ale przede wszystkim młode małżeństwa, którym prawdopodobnie w naturalnych okolicznościach ciężko byłoby marzyć o usamodzielnieniu się. Beneficjentami będą również rodziny wielodzietne, którym obniżone saldo kredytowe przyniesie ulgę w obciążonym budżecie i pozwoli zamieszkać w nieco większych czterech ścianach - zapewniając tym samym lepsze warunki do życia ich dzieciom. 

Czy tak się stanie, zależy jednak od ostatecznego kształtu rządowej propozycji oraz skuteczności egzekwowania związanych z nią ograniczeń. Pozostaje mieć nadzieję, że będą one stały na najwyższym poziomie – tak, aby środki rzeczywiście trafiły do tych, którzy tego wsparcia najbardziej potrzebują.