Ranking kredytów hipotecznych w PLN – lipiec 2012

Z końcem czerwca wygasło kilka ciekawych ofert kredytowych m.in. w PeKaO SA, PKO BP oraz Eurobank. Jest to zła informacja w szczególności dla osób, które nie posiadają wkładu własnego, gdyż pierwsze z dwóch wymienionych banków miało korzystne warunki, właśnie dla takiej grupy kredytobiorców. W pierwszym zestawieniu porównane zostaną oferty kredytów bez wkładu własnego. Kredytobiorcami są dwie osoby, nieposiadające dzieci ani zobowiązań finansowych, których interesuje 300.000 zł na zakup 50 metrowego mieszkania. Ich łączny dochód miesięczny to 6.000 zł.

Bank	Marża	Prowizja	Ubezpieczenia	Rata	Koszt całkowity po:
					5 latach	10 latach	15 latach
Deutsche Bank	1,4%	0%	brak	1.898 zł	97.906 zł	185.812 zł	263.077 zł
PeKaO SA	1,45%	0%	nieobowiązkowe	1.908 zł	102.265 zł	190.433 zł	268.417 zł
Bank Pocztowy	1,39%	0%	2,5% - AVIVA	1.896 zł	106.245 zł	195.105 zł	270.634 zł
Credit Agricole	1,5% *	0%	0,0299% salda zadłużenia miesięcznie	1.918 zł *	99.643 zł	194.307 zł	276.487 zł
PKO BP	1,62%	2%	nieobowiązkowe	1.942 zł	108.743 zł	201.403 zł	281.844 zł

^*- w pierwszym roku marża wynosi 0%, a rata w tym okresie - 1.631 zł
Ubezpieczenia pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 5,11%

Na pierwszym miejscu w tym segmencie, od dłuższego czas plasuje się Deutsche Bank. Pomimo tego, że na przestrzeni 1,5 miesiąca podniósł marże dwukrotnie o 0,1 p.p. , dalej na tle konkurenci wypada bardzo dobrze. Dodatkowo, nie posiada ponadstandardowych ubezpieczeń, a prowizję można zamienić na podwyższenie marży o 0,2 p.p., co zostało uwzględnione w wyliczeniach. Operacja zamiany prowizji na wyższą marżę, opłaca się, w średnim terminie. Przez pierwsze 12 lat koszty są mniejsze niż przy opłaceniu prowizji z góry, a biorąc pod uwagę okres 15 lat, przy opłaceniu prowizji z góry koszt będzie niższy o ok. 3.600 zł

Drugie miejsce przypadło PeKaO SA. Wraz z nadejściem nowego loga banku (już bez żubra), przyszedł koniec ciekawej oferty tego banku. Mało tego, również możliwości negocjacyjne zostały dość mocno ograniczone. Oferta specjalna obejmuje tylko inwestycje na rynku pierwotnym, więc przy transakcji na rynku wtórnym może być nieco trudniej uzyskać przedstawione powyżej warunki. Inną kwestią jest to, że bank ten często odrzuca transakcje, gdy klient nie angażuje środków własnych.

Trzecią pozycję zajął Bank Pocztowy, gdzie zamiast prowizji można nabyć pakiet ubezpieczeniowy AVIVA. Ubezpieczenie obowiązuje przez 3 lata i nie trzeba go odnawiać po tym czasie. Dodatkowo bank ten charakteryzuje się wysokimi zdolnościami  kredytowymi i przyzwoitymi, w porównaniu z wcześniejszymi pozycjami, czasami procesowymi.

Na dalszych miejscach występują Credit Agricole i PKO BP. W przypadku tego pierwszego banku, kusząca może być marża 0% w pierwszym roku kredytowania. Uwzględniając jednak obowiązkowe ubezpieczenie na życie marżę należy de facto podnieść o 0,36 p.p. Patrząc na koszty w krótkim terminie oferta wydaje się więc ciekawa, jednak w średniej i dłuższej perspektywie atrakcyjność oferty blednie.

---

Nieco inaczej sprawa wygląda, jeżeli przyszli kredytobiorcy dysponują 10% wkładem własnym. Zmieniają się w tym przypadku nie tylko marże, ale również banki z czołówki.

Bank	Marża	Prowizja	Ubezpieczenia	Rata	Koszt całkowity po:
					5 latach	10 latach	15 latach
BNP Paribas Bank	0,9%/ 1,25% *	0%	3.600 zł  - Kapitalny Plan	1.800 zł/ 1.858 zł *	92.182 zł	176.914 zł	251.426 zł
Deutsche Bank	1,3%	0%	brak	1.878 zł	95.049 zł	180.969 zł	256.800 zł
ING **	1,15%	1,9%	brak	1.854 zł	98.943 zł	183.070 zł	257.186 zł
BZ WBK	1,2%	2,5%	brak	1.859 zł	100.744 zł	185.169 zł	259.571 zł
PeKaO SA	1,45%	0%	nieobowiązkowe	1.908 zł	98.929 zł	187.096 zł	265.081 zł

^* - w pierwszych 5 latach marża wynosi 0,9%, od 6 roku – 1,25%
^** - WIBOR 6M – 5,14%
Ubezpieczenia pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 5,11%

Przy tym poziomie LTV najbardziej korzystną ofertą jest kredyt w BNP Paribas Bank. Nieco odświeżona promocja, dzięki której zamiast prowizji czy ubezpieczenia Cardiff, można przystąpić do programu Kapitalny Plan. Opłacenie składki rocznej w wysokości min. 3.600 zł (jednorazowo lub w cyklach miesięcznych po 300 zł), daje możliwość skorzystania z promocji 0,9% marży przez 5 lat oraz 0% prowizji od udzielenia kredytu. Bank nie wymaga, aby składka była płacona dłużej niż ponad 3.600 zł. Można również opłacać składkę przez cały okres, niemniej jednak rentowność tego typu produktów jest często wątpliwa.

Polecamy: Rynek kredytów

Drugą ofertą w tym zestawieniu przypadło Deutsche Bankowi. Wszystko dzięki możliwości zamiany prowizji na wyższą marżę oraz brak ubezpieczenia niskiego wkładu, przez które większość banków mocno traci do czołówki. Produkty dodatkowe również nie są wymagające dla klientów, gdyż karta kredytowa jest przez pierwszy rok bezpłatna (po dokonaniu jednej transakcji), a po tym czasie można to zobowiązanie zamknąć. Drugim produktem jest konto dbLife płatne 12 zł miesięcznie. Ta opłata może nieco odstraszać, niemniej jednak patrząc na koszty kredytu jest ona niewielka.

Trzecie miejsce zajmuje ING Bank Śląski który do 13.07.2012 ma w promocji obniżoną prowizję o 1 p.p. Sprawna decyzyjność banku jak i praktycznie brak cross-sellingu (warunek promocji to otwarcie darmowego konta) bardzo sprzyja tej ofercie. Jeżeli bank nie zdecyduje się na przedłużenie promocji i prowizja wróci do poziomu 2,9% bank ten zamieni się miejscami z kolejnym w stawce – BZ WBK.

Tuż za podium – wcześniej wspomniany BZ WBK – który jeszcze pod koniec czerwca proponował marżę 0,99%. Poniesiono – jak w pozostałych bankach – minimalne stawki marż, jak i zaostrzono scoring bankowy. A ilość uzyskanych punktów na początku weryfikacji w tymże banku determinuje wysokość marży. W przypadku uzyskania słabszego scoreingu marża może wzrosnąć maksymalnie do 1,6%.

Największy spadek – z drugiej pozycji na piątą – zanotował w przypadku wprowadzenia wkładu własnego PeKaO SA. Marżowo nie ma żadnej zmiany, pomniejszeniu ulega jedynie opłata ubezpieczenia niskiego wkładu.

---

Gdy parametry kredyty spadają poniżej LTV=80% następuje jeszcze jedno przetasowanie, chociaż już nie tak spektakularne jak we wcześniejszej sytuacji. Dodać można jedynie, że czołówka banków bardzo się do siebie zbliżyła i pierwsza czwórka zamyka się różnicą niecałych 3.000 zł w badanym okresie 15 lat. Zakładając bark przedłużenia promocji w ING, różnica ta spadnie do nieco ponad 1.000 zł, a sam bank spadnie na czwartą lokatę.

Bank	Marża	Prowizja	Ubezpieczenia	Rata	Koszt całkowity po:
					5 latach	10 latach	15 latach
ING**	1%	1,9%	brak	1.823 zł	96.011 zł	177.904 zł	249.889 zł
BNP Paribas Bank	0,9%/ 1,25% *	0%	3.600 zł - Kapitalny Plan	1.800 zł/ 1.858 zł *	92.182 zł	176.914 zł	251.426 zł
Citi Handlowy	1,2%	0%	brak	1.859 zł	93.693 zł	178.119 zł	252.521 zł
Deutsche Bank	1,3%	0%	brak	1.878 zł	95.049 zł	180.969 zł	256.800 zł
BOŚ**	1,3%***	1,5%	brak	1.879 zł	96.561 zł	182.216 zł	257.682 zł

^* - w pierwszych 5 latach marża wynosi 0,9%, od 6 roku – 1,25%
^** - WIBOR 6M – 5,14%
^*** - w pierwszym roku marża wynosi 0,75% (rata – 1.778 zł), w drugim – 1% (rata – 1.823 zł), od trzeciego – 1,3%
Ubezpieczenia pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 5,11%

Kolejne miejsce zajmuje pierwszy wcześniej BNP Paribas Bank w którym marża jest stała niezależnie od LTV. Ciekawą nową pozycją jest Citi Handlowy, który poprzez podwyżkę marży w Deutsche Bank awansuje, wyprzedzając nieznacznie niemiecki bank. Citi  posiada również ofertę o identycznych warunkach cenowych przy LTV=90% niemniej jednak, dotyczy to klientów o statusie GOLD z dochodami powyżej 12.000 zł. Marża jest również uzależniona od kwoty i np. dla kredytu pow. 500.000 zł marża wyniesie 1%. Mankamentem tego banku jest wciąż kulejący proces kredytowy jak i duża ilość wyłączeń ze względu na rodzaj zabezpieczenia.

Polecamy: Bankowe i gospodarcze rejestry dłużników – jak uzyskać raport kredytowy?

Na ostatnim miejscu pojawia się również nowość w rankingu Bank Ochrony Środowiska. Marża w tej instytucji zmienia się na przestrzeni pierwszych trzech lat od 0,75% do 1,3%. Promocja nie zmieniła się w banku od ponad roku, jednak podobnie jak w przypadku Banku Handlowego, największym przeciwnikiem tej oferty jest...skomplikowany proces kredytowy.

Patrząc wstecz, można zauważyć pogarszające się nastroje oraz marże kredytów w większości banków. W grze pozostają instytucje z mocną i stabilną sytuacją kapitałową, zarówno spółek na naszym rynku jak i spółek-matek w rodzimych krajach. Należy jednak pamiętać, że kredyt kredytowi nie równy i zmiana dochodu czy kwoty kredytu – nie wspominając już o wkładzie własnym – może znacząco zmienić warunki cenowe w poszczególnych ofertach. Stąd też hasło, że kredyt jest dla każdego rzeczą indywidualną, nie odbiega od prawdy.

Michał Wójtowicz, Salomon Finance