Wynajem bardziej opłacalny od lokat i obligacji

Opłacalność wynajmu mieszkań zmniejszyła się w porównaniu z naszym poprzednim raportem sprzed dwóch miesięcy. Wg danych z marca, jego średnia rentowność netto, obliczona na podstawie ofert sprzedaży mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl oraz transakcji dokonywanych na rynku mieszkaniowym przez klientów Open Finance, obniżyła się do 4,02 proc. z 4,18 proc. w styczniu br.

Stabilizacja na rynku najmów utrzymuje się już od kilku miesięcy. Na niewielkie wahania rentowności wynajmu, które notujemy w raportach, największy wpływ mają spadające oprocentowanie depozytów, dziesięcioletnich obligacji i ciągle malejąca inflacja. W tym kontekście opłacalność lokowania kapitału w nieruchomości wciąż jest zdecydowanie lepsza. Należy jednak pamiętać, że inwestycja w zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa i jej opłacalność powinno się rozpatrywać również w takim wymiarze, wyjaśnia Agnieszka Grotkowska – dyrektor ds. projektów specjalnych serwisu Domiporta.pl.

Opłacalność najmu mieszkań przestała spadać

Zmiana ta wynika przede wszystkim ze wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań, który w ciągu dwóch miesięcy przypadku siedmiu monitorowanych przez nas miast, tj. Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia, wyniósł 3 proc. Wpływ miały też o 0,9 proc. niższe niż dwa miesiące wcześniej średnie ofertowe stawki wynajmu.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w marcu 2013 roku

Miasto	Cena m2 mieszkania	Stawka najmu w przeliczeniu na m2	Rentowność Brutto	Rentowność netto
Gdańsk	5229 zł	27,51 zł	4,38%	3,91%
Gdynia	4831 zł	24,61 zł	4,11%	3,65%
Kraków	5976 zł	30,40 zł	4,14%	3,68%
Łódź	3671 zł	23,05 zł	4,96%	4,40%
Poznań	5269 zł	26,62 zł	4,17%	3,72%
Warszawa	6943 zł	42,01 zł	5,14%	4,60%
Wrocław	5272 zł	30,40 zł	4,69%	4,17%
Średnia	-	-	4,51%	4,02%

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance z marca; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z marca obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Co wybrać: obligacje czy fundusz obligacji?

Wynajmujący nie powinni szczególnie martwić się z tego powodu, zwłaszcza jeśli mieliby porównywać dochody do tych, które mogliby osiągać gdyby zainwestowali w obligacje skarbowe czy złożyli pieniądze na bankowym depozycie. W efekcie obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i szybko zmniejszającej się inflacji, która w marcu rok do roku wyniosła już tylko 1 proc., gwałtownie spada oprocentowanie lokat oraz atrakcyjność skarbowych papierów dłużnych.

Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania,

lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

Rodzaj inwestycji	Rentowność brutto	Rentowność netto
Zakup mieszkania na wynajem	4,51%	4,02%
Roczna lokata bankowa*	3,46%	2,80%
Obligacje 10-letnie	5,0%**/2,8%***	4,05%**/2,27%***

*średnia dla 36 banków z 05.04.2013 r.;

**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym;

***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.

Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

---

Według danych z początku kwietnia, średnie oprocentowanie rocznych depozytów w 36 największych bankach wynosiło 3,46 proc. brutto, co po odjęciu 19-proc. podatku od zysku daje ledwie 2,8 proc. zysku. Tempo w jakim spada oprocentowanie bankowych lokat najlepiej obrazuje fakt, że jeszcze dwa miesiące temu na rocznym depozycie średnio można było zyskać 3,5 proc. już po opłaceniu podatku. Z kolei w przypadku przywoływanych przez nas zwykle papierów dziesięcioletnich (nazwa skrócona EDO), oferowanych przez Ministerstwo Finansów w kwietniu, kupon w pierwszym rocznym okresie odsetkowym wynosi 5 proc., na co składa się roczna inflacja z lutego 1,3 proc., powiększona 3,7 pkt proc. marży. W kolejnych latach marża obniży się do 1,5 pkt proc., zatem teoretycznie, jeśliby inflacja za rok była na podobnym poziomie, to oprocentowanie dziesięciolatki w kolejnym okresie odsetkowym spadłoby do 2,8 proc.

Rośnie rentowność amerykańskich obligacji

Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych wynajmu, przychodów z wynajmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami podliczyliśmy na niespełna 1 proc. To spora zmiana, ponieważ dotychczas w podobnych kalkulacjach notowaliśmy wyłącznie straty. Ta poprawa jest zasługą rosnących od trzech miesięcy średnich cen transakcyjnych mieszkań. Ich wzrost jest jednak w dużym stopniu efektem statystycznym, mającym źródło w zmianie struktury rynku sprzedaży mieszkań, spowodowanej wygaśnięciem wraz z końcem ubiegłego roku programu Rodzina na Swoim.

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem

Miasto	Zmiana stawki najmu r/r	Zmiana mediany cen transakcyjnych r/r	Nominalny zwrot z inwestycji	Realny zwrot z inwestycji
Gdańsk	-3,46%	1,75%	6,14%	5,09%
Gdynia	-5,57%	-6,21%	-2,28%	-3,24%
Kraków	0,02%	-1,60%	2,22%	1,21%
Łódź	-1,74%	-3,00%	1,69%	0,68%
Poznań	-4,21%	-0,23%	3,92%	2,89%
Warszawa	-1,42%	-4,19%	0,47%	-0,53%
Wrocław	-2,59%	-2,75%	1,67%	0,67%
ŚREDNIE	-2,71%	-2,32%	1,98%	0,97%

Źródło: Domiporta.pl, raport Open Finance i Home Broker dot. cen transakcyjnych mieszkań, obliczenia Open Finance.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk, Open Finance

RAPORT Domiporta.pl i Open Finance, 17.04.2013 r.