Opłacalność najmu mieszkań przestała spadać

W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca, rentowność netto inwestycji pod wynajem mieszkań spadła w Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i w Warszawie, wzrosła natomiast w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu, dając ostatecznie średnią identyczną jak miesiąc wcześniej. Nadal utrzymuje się ona na najniższym poziomie odkąd rozpoczęliśmy przeprowadzanie podobnych porównań (czyli od sierpnia 2009 roku).

Liczba dostępnych ofert najmu nadal pozostaje wysoka, co ma związek z sezonowością rynku i jest konsekwencją wcześniejszego boomu inwestycyjnego. Ponadto spadek cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach uległ w ostatnich miesiącach wyhamowaniu, co dodatkowo obniża atrakcyjność inwestycji w mieszkania pod wynajem.

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za luty; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 9 marca wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Rentowność netto z zakupu mieszkań pod wynajem wciąż utrzymuje się powyżej średniego oprocentowania lokat bankowych, głównie jednak ze względu na niższą stawkę podatkową dotyczącą dochodów z najmu okazjonalnego (8,5 proc. wobec 19 proc. stawki ryczałtowej od zysków kapitałowych). Należy jednak uznać, że premia w wysokości 24 pkt bazowych jest zbyt niska by uznać ją za zachęcającą, skoro wynik inwestycji z lokaty bankowej można z góry przewidzieć (a także łatwo podwyższyć, wybierając spośród lokat oprocentowanych powyżej średniej), natomiast dochody z najmu stanowią pewną niewiadomą. W szczególności należy przy tym pamiętać, że powyższe obliczenia mają wyłącznie charakter poglądowy i opierają się na średnich. W rzeczywistości na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.