Dlaczego spadek cen nieruchomości nie idzie w parze z większymi rabatami?

Liczba nowych inwestycji deweloperskich rośnie jak grzyby po deszczu. W efekcie na trzech największych rynkach ceny nowo wprowadzanych do sprzedaży mieszkań w bieżącym roku są o 13% niższe niż jeszcze w 2008. Czy łatwiej jest o promocje, rabaty i prezenty? Okazuje się, że w przypadku nowych inwestycji – nie. - W nowych projektach odchodzi się od promocji i prezentów na rzecz oferowania mieszkań w atrakcyjnej cenie, od której rabaty są udzielane z dużą niechęcią. – zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker. Trend taki nie dziwi, gdy na rynku gros sprzedawanych mieszkań należy do segmentu popularnego, a główne ograniczenie nabywców stanowią możliwości finansowe. Ma to odzwierciedlenie w cenach ofertowych mieszkań. Deweloperzy, chcąc wejść na rynek, gdzie istnieją już alternatywne projekty, muszą się wyróżnić.

Konkurencja cenowa kluczem do podboju nowych rynków

Najłatwiej zaistnieć na rynku, oferując mieszkania tańsze niż konkurencja. Przykładem może być inwestycja Zielona Italia, gdzie cena metra lokalu wynosi 5999 zł. Dla porównania, średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym na warszawskich Włochach wynosi 6,7 tys. zł. za m kw. W Krakowie natomiast firma Sol & Art. w inwestycji Ogród Płaszów zaoferowała lokale w cenie od 4,9 tys. zł za m kw. Dla porównania, w inwestycji na ulicy Płaszowskiej, realizowanej przez Waldi-Bud, ceny zaczynają się od 6,6 tys. zł za m kw. Ta druga inwestycja jest jednak bardziej zaawansowana – termin realizacji przypada na 2012 rok, a nie na 2013, jak w przypadku projektu Sol & Art. W Trójmieście natomiast firma Robyg, w inwestycji Lawendowe Wzgórza, stawia na cenę i standard. Zaplanowano tam na przykład drewniane okna i windy cichobieżne. Jeszcze kilka dni temu najniższa cena – od blisko 4 tys. zł za m kw. – obejmowała lokale z terminem oddania do użytkowania w przyszłym roku. Dla porównania, po drugiej stronie ulicy realizowana jest inwestycja Orle Gniazdo firmy Murapol. Za mieszkanie z terminem oddania do użytkowania w tym roku trzeba zapłacić blisko tysiąc złotych za metr więcej.

Cena lokalu

Zdarza się tak, że deweloperzy przenoszą punkt ciężkości z ceny metra kwadratowego na cenę całego lokalu. Ważny jest wtedy metraż mieszkania. I tak na przykład na warszawskiej Woli, w inwestycji firmy Bouygues Immobilier na ulicy Jana Kazimierza, najtańsze dwa pokoje można kupić za 277 tys. zł. Lokal ma 38 m kw. powierzchni użytkowej, a dodatkowo 35 metrów ogródka i 14 metrów tarasu. Dla porównania, średnia cena ofertowa wolskiej „dwójki” u deweloperów wynosi 438 tys. zł, przy czym przeciętna powierzchnia to 51 m kw.

Rabat na 290 tys. zł

Nie oznacza to jednak, że rabaty i promocje zniknęły z ofert deweloperów. Wiosenne ożywienie jak zwykle motywuje sprzedawców do okresowego uatrakcyjnienia swoich ofert. Warto tu zauważyć, że większość zbadanych firm, która oferuje promocje, zakończyła już inwestycję. Wciąż najbardziej pożądane przez nabywców wydają się promocje cenowe. Dlatego też aż 19 firm, na 29 badanych, zaproponowało takie rozwiązanie. Skala obniżek jest bardzo różna. Na przykład w inwestycji Jaworowe Wzgórze firmy Spartan Development można za 930 tys. zł kupić dom, który wcześniej kosztował 1 220 tys. zł. Obniżka sięga więc 290 tys. zł, czyli jednej czwartej części pierwotnej ceny. Podobnej skali przecenę oferuje w swoich inwestycjach mieszkaniowych firma Sando. Co tydzień zmieniana jest grupa lokali o obniżonej cenie. Podobny mechanizm stosuje firma Archicom, ale oferta urozmaicana jest codziennie. - Oferta skierowana jest do klientów, którzy działają zdecydowanie, kiedy nadarzy się okazja. – tłumaczy Małgorzata Cader, specjalista ds. marketingu z firmy Archicom.

Należy jednak zauważyć, że obniżki przekraczające 20% są na rynku rzadkością. Częściej znaleźć można te w okolicach 10%, i to często jedynie na wybrane nieruchomości. Oferuje je na przykład firma B&M Developer, Cracovia Investments, JC Development, Pekao Property, Pryzma Developer, SUPO oraz Wawel Service. Podobną skalę obniżki może zaproponować J.W. Construction. Wybrane mieszkania sprzedawane są przez tę firmę bez VAT-u. Obecnie wynosi on 8% na mieszkania o powierzchni do 150 m kw. Każdy kolejny metr obciążony jest stawką na poziomie 23%.

W większości przypadków obniżka nie przekracza jednak 5%. Na rynku działają też firmy, u których osiągnięcie jakiegokolwiek rabatu graniczy z cudem. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy cena ofertowa jest już atrakcyjna.

Dowiedz się także: Jakie są różnice w cenie metra kwadratowego mieszkania?

Dzień otwarty – okazja do targowania się

Okazją do tańszych zakupów są też tzw. „dni otwarte”. W najbliższym czasie będą je organizować firmy: Archicom, Breevast Polska, Gant, J.W. Construction czy Orion Investment. Ostatnia z tych firm osobom, rezerwującym lokal, przekaże bon na 20 tys. zł na wykończenie mieszkania. W firmie Gant oprócz zapoznania się z inwestycją Myśliwska Park można liczyć na pomoc doradcy kredytowego i architekta oraz atrakcje dla dzieci i poczęstunek. Pozostali deweloperzy przygotowali dodatkowe promocje cenowe, zarówno na same mieszkania, jak i przynależące do nich pomieszczenia.

Dwa garaże w cenie jednego

Wśród deweloperów mniej popularne niż rabaty są promocje na pomieszczenia przynależne, czyli garaże i komórki lokatorskie. Należy tu zauważyć, że rzeczywisty koszt takiego prezentu dla dewelopera najczęściej jest niższy niż wynikałoby to z cennika.

Szeroką ofertę promocji na pomieszczenia przynależne posiada J.W. Construction. - Na osiedlu Lewandów Park, w wybranym typie mieszkań o powierzchni około 40 m kw., ogród zimowy jest za darmo, natomiast za werandy w pozostałych lokalach trzeba zapłacić, licząc każdy metr jedynie za połowę ceny metra kwadratowego mieszkania. Natomiast osoby, które zainteresowane są posiadaniem dwóch garaży, powinny zapoznać się z ofertą sprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji Osiedle Lazurowa na warszawskim Bemowie. Dla klientów przygotowaliśmy specjalną ofertą, w ramach której płacąc za jeden garaż można otrzymać dwa. – wylicza Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A. Spośród badanych firm najbardziej hojny wydaje się Meblopol w inwestycji Arena Dom. W związku z tym, że w sprzedaży pozostało kilka ostatnich mieszkań, zarówno miejsca postojowe, jak i komórki lokatorskie są tu dołączane do lokali za darmo. Na darmowy lub przynajmniej tańszy garaż można też liczyć w firmach: Alfa Dach, PBG DOM, Salwirak, Skaland i SUPO. Ponadto promocji, dotyczących komórek lokatorskich, warto szukać u deweloperów: Ba-wa, Nordcoop oraz SUPO.

Polecamy serwis: Lokaty

Upusty na wykończenie

Jeszcze rzadziej deweloperzy oferują w cenie lokalu jego częściowe lub całkowite wykończenie. Tego typu promocje występują tylko w 6 firmach, na 29 badanych. Dla nabywcy minusem takiego rozwiązania jest przeważnie niewielki wybór materiałów wykończeniowych. Niekwestionowanymi plusami okazują się natomiast oszczędność czasu oraz możliwość sfinansowania wykończenia z kredytem w programie „Rodzina na Swoim”. Atrakcyjność cenowa takiej opcji kupna pozostaje kwestią indywidualną. Teoretycznie, w związku z efektem skali działalności, deweloper powinien być w stanie zaoferować tańsze wykończenie. Praktyka potrafi podważyć to stwierdzenie, szczególnie gdy nowy nabywca chciałby zaoszczędzić, wykonując część prac samodzielnie.

Pomoc przy przeprowadzce i aranżacja spotkania

W tegorocznej, wiosennej ofercie promocyjnej deweloperów można też znaleźć innowacyjne rozwiązania. Na przykład J.W. Construction zaproponował konsultacje ze swoimi pracownikami w wybranym przez klienta miejscu i czasie. - Usługa powstała z myślą o osobach, którym – ze względu na napięty plan dnia lub trudności w poruszaniu się – wygodniej jest spotkać się w domu lub biurze. –  tłumaczy Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.

Ciekawą wiosenną promocję zaproponowała też firma Warsaw Trust Development w inwestycji Osiedle Leśnej Polanki. Do końca czerwca, kupując mieszkanie w tej inwestycji, można liczyć na pokrycie przez dewelopera kosztów przeprowadzki. Dodatkowo firma opłaca nowym nabywcom weekendowy pobyt w hotelu nad morzem.

Nie warto sugerować się ceną metra kwadratowego

Zanim wybór padnie na mieszkanie, na które nabywca wynegocjował największy rabat, bezwzględnie należy porównać wszystkie podobne oferty w wybranej okolicy, i to zarówna na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Może się bowiem okazać, że wykończone mieszkanie w budynku oddanym do użytkowania dwa lata temu, położonym po drugiej stronie ulicy, będzie tańsze niż oferowane przez dewelopera. Oprócz samej ceny lokalu trzeba bowiem uwzględnić koszty wykończenia, transakcyjne i najmu przed wprowadzeniem się do właściwego mieszkania.

Bartosz Turek, Krzysztof Bałdyga
Home Broker