Co gdy wynajęty lokal ma wady?

Jakie wady może mieć wynajęty lokal?

Mówiąc o wadach najętego lokalu, można rozważać zarówno wady fizyczne jak i wady prawne tego lokalu. Przez wadę należy rozumieć nie tylko usterki materialne rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale także okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu. Istnienie rękojmi za wady rzeczy będącej przedmiotem najmu jest konsekwencją przypisania przez ustawodawcę odpowiedzialności wynajmującego. Przy czym wynajmujący odpowiada z tytułu rękojmi niezależnie od winy, a jego odpowiedzialność może zostać wyłączona jedynie gdy wada powstała z przyczyny za którą odpowiada najemca. Warto jednak pamiętać, że przepisy określające uprawnienia najemcy z tytułu wad rzeczy mogą zostać przez strony umowy zmienione lub uchylone.

Zobacz: Jak rozwiązać umowę najmu lokalu? - krok po kroku

Co może najemca?

Uprawnienia, jakie przysługują najemcy w razie skorzystania z uprawnień z tytułu rękojmi, są następujące:

• jeżeli rzecz najęta ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku, wówczas najemca ma prawo żądać obniżenia czynszu za czas trwania wad, a gdyby czynsz zapłacił z góry, zwrotu odpowiedniej jego części;
• jeżeli wada lokalu jest tak znaczna, że czyni niemożliwym używanie rzeczy (korzystanie z wynajętego lokalu), najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, a gdyby wadę dało się usunąć, uprawnienia powyższe przysługuje mu dopiero po bezskutecznym upływie odpowiedniego czasu, po zawiadomieniu wynajmującego, gdy ten ostatni wady nie usunął.

Przeczytaj także: Wypowiedzenie umowy dzierżawy przez dzierżawcę

Kiedy najemca może żądać obniżenia czynszu?

Obniżenie czynszu jest możliwe jeżeli rzecz najęta (lokal) ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku.

Firma A wynajęła lokal na potrzeby prowadzenia restauracji wraz ze sprzedażą alkoholu na warunkach określonych w umowie najmu. Po podpisaniu umowy okazało się, że w wynajętym lokalu nie może być w pełni prowadzona zamierzona działalność gastronomiczna.

Polecamy wzory umów dzierżawa i najem >>>

Kiedy najemca może wypowiedzieć najem?

W przypadku istnienia wad lokalu uniemożliwiających jego używanie najemca nie ma obowiązku płacenia czynszu przez czas trwania takiej wady i może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli wynajmujący - mimo zawiadomienia - nie usunął jej w odpowiednim terminie.

Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.