REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Czy nakłady nie na swój grunt można odzyskać?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k.
Jak odzyskać nakłady nie na swój grunt?
Jak odzyskać nakłady nie na swój grunt?

REKLAMA

REKLAMA

Zmieniające się stosunki gospodarcze i prawne mogą doprowadzić do sytuacji korzystania z rzeczy, do której w rzeczywistości nie mamy tytułu prawnego. Nie możemy zapomnieć, że w przypadku pojawienia się właściciela należy liczyć się zarówno z koniecznością wynagrodzenia mu bezumownego korzystania, jak też zakresem praw nam przysługujących. Jednym z nich jest dochodzenie roszczeń od właściciela za nakłady, które z własnej kieszeni poczyniliśmy na rzecz.

Jesteśmy związani umową

W sprawie o zwrot nakładów dokonanych na nieruchomość, należy ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego ich dokonywano. Jeżeli z właścicielem gruntu łączyła nas umowa (np. najmu czy dzierżawy), uznani zostaniemy za posiadaczy zależnych. W takim przypadku należy zastosować postanowienia umowy regulujące sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli natomiast uzgodnień takich brakuje w umowie, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju stosunek prawny. Dopiero w sytuacji, gdy ani jedno ani drugie nie traktuje o rozliczaniu nakładów, odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy regulujące ochronę własności, tj. art. 224-226 Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Dobra wiara, ale bez umowy

REKLAMA

W przypadku gdy brakuje związania stron umową, a mimo to jedna z nich wykonuje prawa właściciela faktycznie nim nie będąc, we wzajemnych rozliczeniach roszczeń między posiadaczem samoistnym a właścicielem zastosowanie znajdą przepisy art. 224-231 Kodeksu cywilnego. Sytuacja i możliwości odzyskania nakładów przez takiego posiadacza jest zróżnicowana na gruncie ww. przepisów ze względu na czynnik subiektywny, tj. jego dobrą lub złą wiarę. Samoistny posiadacz uważany jest za pozostającego w dobrej wierze, jeśli pozostaje w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że jest uprawniony do wykonywania danego prawa. 

Na podstawie testamentu otrzymaliśmy w spadku nieruchomość, względem której po otwarciu spadku rozpoczynamy korzystanie i wykonywanie uprawnień przysługujących właścicielowi, a po kilku latach okazuje się, że nasz spadkodawca nie był jej właścicielem.

Polecamy: Jakie są podstawowe zasady wykonywania umów?

REKLAMA

Tym samym, posiadacz gruntu w dobrej wierze w momencie rozliczania się z jego właścicielem, nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z niego i nie jest odpowiedzialny za jej pogorszenie. Nabywa on dodatkowo własność pożytków naturalnych, które zostały od gruntu odłączone w czasie jego posiadania (np. zbieranie plonów) oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (np. czynsz dzierżawny). Zgodnie z art. 226 Kodeksu cywilnego, posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy (np. w wyżej opisanych pożytkach). Warto w tym miejscu zaznaczyć, że za nakład konieczny uważane będą jedynie wydatki i czynności mające na celu zabezpieczenie, konserwację i utrzymanie rzeczy, przykładowo będą to świadczenia publicznoprawne, nawożenie gruntu w przypadku działki rolnej. Zwrotu innych nakładów można żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (do takich będą zaliczone nakłady zbytkowe – przykładowo założenie monitoringu na działce rolnej).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co istotne, w razie przywracania stanu poprzedniego, tj. pierwotnego stanu nieruchomości, posiadacz samoistny może zabrać wszystkie przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (np. oświetlenie i ogrodzenie gruntu).

Więcej niż remont

Sytuacja nieco się komplikuje, jeśli nakłady dokonane przez posiadacza nieruchomości polegają na wzniesieniu budynku, czy urządzenia trwale związanego z gruntem. Należy mieć na uwadze, co słusznie podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10.06.2003 r. I CKN 393/01, iż wzniesienie budynku oznacza budowę od podstaw, a nie roboty wykończeniowe i uzupełniające stanowiące nakłady na budynek już istniejący.

Co do zasady, zgodnie z regułą superficies solo cedit (to, co jest na powierzchni przypada gruntowi), właściciel może żądać wydania gruntu wraz z jego częściami składowymi (tj. przykładowo postawionym przez posiadacza budynkiem) i rozliczyć się z posiadaczem z tytułu nakładów dokonanych na wzniesienie tych części.

Polecamy: Jak założyć własną firmę?

Dopuszczalne byłoby także żądanie przywrócenia stanu poprzedniego (co powodowałoby obowiązek rozbiórki budynku przez posiadacza). Należy jednak obiektywnie stwierdzić, iż takie działania mogą jawić się jako niepożądane i nieracjonalne. Stąd też w pierwszej kolejności ustawodawca umożliwia wystąpienie z roszczeniem o wykupienie gruntu zajętego pod wzniesiony budynek, a dopiero w drugiej kolejności – sięgnięcie po wyżej wymienione zasady ogólne.

Zgodnie z dyspozycją art. 231 Kodeksu cywilnego, jeżeli samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wszystkie wymienione przesłanki muszą zachodzić łącznie. W takim wypadku, posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia własności działki zajętej pod budowę wraz z obszarem niezbędnym do należytego korzystania z budynku. Następuje to oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem, określanym przez strony wyceniające wartość fragmentu nieruchomości zajętej bez tytułu prawnego (w braku porozumienia orzeka sąd oceniając, ile uzyskałby właściciel gdyby sprzedał grunt bez budynku). Analogiczne roszczenie przysługuje właścicielowi, w takiej jednak sytuacji dla właściciela obojętna jest kwestia, czy posiadacz pozostaje w dobrej czy złej wierze.

Katarzyna Zabłocka

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Obcokrajowcy wciąż chętnie zakładają w Polsce małe firmy. Głównie są to Ukraińcy i Białorusini [DANE Z CEIDG]

Obcokrajowcy wciąż chętnie zakładają w Polsce małe firmy. Głównie są to Ukraińcy i Białorusini [DANE Z CEIDG]. W pierwszej połowie br. 21,5 tys. wniosków dotyczących założenia jednoosobowej działalności gospodarczej wpłynęło do rejestru CEIDG od osób, które mają obywatelstwo innego państwa. To 14,4% wszystkich zgłoszeń w tym zakresie.

Hossa na giełdzie w 2025 r. Dlaczego Polacy nie korzystają z tego okresu? Najwięcej zarabiają zagraniczni inwestorzy

Na warszawskiej giełdzie trwa hossa. Dlaczego Polacy nie korzystają z tego okresu? Najwięcej zarabiają u nas zagraniczni inwestorzy. Co musi się w Polsce zmienić, aby ludzie zaczęli inwestować na giełdzie?

Umowy PPA w 2025 r. – korzyści i ryzyka dla małych i średnich firm w Polsce

Płacisz coraz wyższe rachunki za prąd? Coraz więcej firm w Polsce decyduje się na umowy PPA, czyli długoterminowe kontrakty na energię z OZE, które mogą zagwarantować stałą cenę nawet na 20 lat. To szansa na przewidywalne koszty i lepszy wizerunek, ale też zobowiązanie wymagające spełnienia konkretnych warunków. Sprawdź, czy Twoja firma może na tym skorzystać.

Rezygnują z własnej działalności na rzecz umowy o pracę. Sytuacja jest trudna

Sytuacja jednoosobowych działalności gospodarczych jest trudna. Coraz więcej osób rezygnuje i wybiera umowę o pracę. W 2025 r. wpłynęło blisko 100 tysięcy wniosków o zamknięcie jednoosobowej działalności gospodarczej. Jakie są bezpośrednie przyczyny takiego stanu rzeczy?

REKLAMA

Umowa Mercosur może osłabić rynek UE. O co chodzi? Jeszcze 40 umów handlowych należy przejrzeć

Umowa z krajami Mercosur (Argentyną, Brazylią, Paragwajem i Urugwajem) dotyczy partnerstwa w obszarze handlu, dialogu politycznego i współpracy sektorowej. Otwiera rynek UE na produkty z tych państw, przede wszystkim mięso i zboża. Rolnicy obawiają się napływu tańszych, słabszej jakości produktów, które zdestabilizują rynek. UE ma jeszcze ponad 40 umów handlowych. Należy je przejrzeć.

1 października 2025 r. w Polsce wchodzi system kaucyjny. Jest pomysł przesunięcia terminu lub odstąpienia od kar

Dnia 1 października 2025 r. w Polsce wchodzi w życie system kaucyjny. Rzecznik MŚP przedstawia szereg obaw i wątpliwości dotyczących funkcjonowania nowych przepisów. Jest pomysł przesunięcia terminu wejścia w życie systemu kaucyjnego albo odstąpienia od nakładania kar na jego początkowym etapie.

Paragony grozy a wakacje 2025 na półmetku: więcej rezerwacji, dłuższe pobyty i stabilne ceny

Wakacje 2025 na półmetku: więcej rezerwacji, dłuższe pobyty i stabilne ceny. Mimo pojawiających się w mediach “paragonów grozy”, sierpniowy wypoczynek wciąż można zaplanować w korzystnej cenie, zwłaszcza rezerwując nocleg bezpośrednio.

150 tys. zł dofinansowania! Dla kogo i od kiedy można składać wnioski?

Zakładasz własny biznes, ale brakuje Ci środków na start? Nie musisz od razu brać drogiego kredytu. W Polsce jest kilka źródeł finansowania, które mogą pomóc w uruchomieniu działalności – od dotacji i tanich pożyczek, po prywatnych inwestorów i crowdfunding. Wybór zależy m.in. od tego, czy jesteś bezrobotny, mieszkasz na wsi, czy może planujesz innowacyjny startup.

REKLAMA

W pół roku otwarto ponad 149 tys. jednoosobowych firm. Do tego wznowiono przeszło 102 tys. [DANE Z CEIDG]

Jak wynika z danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT), w pierwszej połowie 2025 roku do rejestru CEIDG (Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej) wpłynęło 149,1 tys. wniosków dotyczących założenia jednoosobowej działalności gospodarczej. To o 1% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, kiedy takich przypadków było 150,7 tys. Co to oznacza?

Jak liderzy finansowi mogą budować odporność biznesową w czasach niepewności?

Niepewność stała się trwałym elementem globalnego krajobrazu biznesowego. Od napięć geopolitycznych, przez zmienność inflacyjną, po skokowy rozwój technologii – dziś pytaniem nie jest już, czy pojawią się ryzyka, ale kiedy i jak bardzo wpłyną one na organizację. W takim świecie dyrektor finansowy (CFO) musi pełnić rolę strategicznego radaru – nie tylko reagować, ale przewidywać i przekształcać ryzyko w przewagę konkurencyjną. Przedstawiamy pięć praktyk budujących odporność biznesową.

REKLAMA