REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Czy nakłady nie na swój grunt można odzyskać?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k.
Jak odzyskać nakłady nie na swój grunt?
Jak odzyskać nakłady nie na swój grunt?

REKLAMA

REKLAMA

Zmieniające się stosunki gospodarcze i prawne mogą doprowadzić do sytuacji korzystania z rzeczy, do której w rzeczywistości nie mamy tytułu prawnego. Nie możemy zapomnieć, że w przypadku pojawienia się właściciela należy liczyć się zarówno z koniecznością wynagrodzenia mu bezumownego korzystania, jak też zakresem praw nam przysługujących. Jednym z nich jest dochodzenie roszczeń od właściciela za nakłady, które z własnej kieszeni poczyniliśmy na rzecz.

Jesteśmy związani umową

W sprawie o zwrot nakładów dokonanych na nieruchomość, należy ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego ich dokonywano. Jeżeli z właścicielem gruntu łączyła nas umowa (np. najmu czy dzierżawy), uznani zostaniemy za posiadaczy zależnych. W takim przypadku należy zastosować postanowienia umowy regulujące sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli natomiast uzgodnień takich brakuje w umowie, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju stosunek prawny. Dopiero w sytuacji, gdy ani jedno ani drugie nie traktuje o rozliczaniu nakładów, odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy regulujące ochronę własności, tj. art. 224-226 Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Dobra wiara, ale bez umowy

REKLAMA

W przypadku gdy brakuje związania stron umową, a mimo to jedna z nich wykonuje prawa właściciela faktycznie nim nie będąc, we wzajemnych rozliczeniach roszczeń między posiadaczem samoistnym a właścicielem zastosowanie znajdą przepisy art. 224-231 Kodeksu cywilnego. Sytuacja i możliwości odzyskania nakładów przez takiego posiadacza jest zróżnicowana na gruncie ww. przepisów ze względu na czynnik subiektywny, tj. jego dobrą lub złą wiarę. Samoistny posiadacz uważany jest za pozostającego w dobrej wierze, jeśli pozostaje w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że jest uprawniony do wykonywania danego prawa. 

Na podstawie testamentu otrzymaliśmy w spadku nieruchomość, względem której po otwarciu spadku rozpoczynamy korzystanie i wykonywanie uprawnień przysługujących właścicielowi, a po kilku latach okazuje się, że nasz spadkodawca nie był jej właścicielem.

Polecamy: Jakie są podstawowe zasady wykonywania umów?

REKLAMA

Tym samym, posiadacz gruntu w dobrej wierze w momencie rozliczania się z jego właścicielem, nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z niego i nie jest odpowiedzialny za jej pogorszenie. Nabywa on dodatkowo własność pożytków naturalnych, które zostały od gruntu odłączone w czasie jego posiadania (np. zbieranie plonów) oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (np. czynsz dzierżawny). Zgodnie z art. 226 Kodeksu cywilnego, posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy (np. w wyżej opisanych pożytkach). Warto w tym miejscu zaznaczyć, że za nakład konieczny uważane będą jedynie wydatki i czynności mające na celu zabezpieczenie, konserwację i utrzymanie rzeczy, przykładowo będą to świadczenia publicznoprawne, nawożenie gruntu w przypadku działki rolnej. Zwrotu innych nakładów można żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (do takich będą zaliczone nakłady zbytkowe – przykładowo założenie monitoringu na działce rolnej).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Co istotne, w razie przywracania stanu poprzedniego, tj. pierwotnego stanu nieruchomości, posiadacz samoistny może zabrać wszystkie przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (np. oświetlenie i ogrodzenie gruntu).

Więcej niż remont

Sytuacja nieco się komplikuje, jeśli nakłady dokonane przez posiadacza nieruchomości polegają na wzniesieniu budynku, czy urządzenia trwale związanego z gruntem. Należy mieć na uwadze, co słusznie podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10.06.2003 r. I CKN 393/01, iż wzniesienie budynku oznacza budowę od podstaw, a nie roboty wykończeniowe i uzupełniające stanowiące nakłady na budynek już istniejący.

Co do zasady, zgodnie z regułą superficies solo cedit (to, co jest na powierzchni przypada gruntowi), właściciel może żądać wydania gruntu wraz z jego częściami składowymi (tj. przykładowo postawionym przez posiadacza budynkiem) i rozliczyć się z posiadaczem z tytułu nakładów dokonanych na wzniesienie tych części.

Polecamy: Jak założyć własną firmę?

Dopuszczalne byłoby także żądanie przywrócenia stanu poprzedniego (co powodowałoby obowiązek rozbiórki budynku przez posiadacza). Należy jednak obiektywnie stwierdzić, iż takie działania mogą jawić się jako niepożądane i nieracjonalne. Stąd też w pierwszej kolejności ustawodawca umożliwia wystąpienie z roszczeniem o wykupienie gruntu zajętego pod wzniesiony budynek, a dopiero w drugiej kolejności – sięgnięcie po wyżej wymienione zasady ogólne.

Zgodnie z dyspozycją art. 231 Kodeksu cywilnego, jeżeli samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wszystkie wymienione przesłanki muszą zachodzić łącznie. W takim wypadku, posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia własności działki zajętej pod budowę wraz z obszarem niezbędnym do należytego korzystania z budynku. Następuje to oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem, określanym przez strony wyceniające wartość fragmentu nieruchomości zajętej bez tytułu prawnego (w braku porozumienia orzeka sąd oceniając, ile uzyskałby właściciel gdyby sprzedał grunt bez budynku). Analogiczne roszczenie przysługuje właścicielowi, w takiej jednak sytuacji dla właściciela obojętna jest kwestia, czy posiadacz pozostaje w dobrej czy złej wierze.

Katarzyna Zabłocka

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy wspólnik mniejszościowy zawsze jest na straconej pozycji?

Wspólnik posiadający mniejszościowy pakiet udziałów w spółce z o.o. nie musi już na starcie znajdować się na przegranej pozycji w potencjalnym sporze ze wspólnikiem większościowym. Kluczowe jest, aby taki udziałowiec znał swoje prawa w spółce oraz aktywnie i umiejętnie z nich korzystał, co w ostatecznym rozrachunku może przyczynić się do skutecznej obrony interesu wspólnika mniejszościowego i zachowania przez niego wpływu na spółkę.

Polski Akt o Dostępności – jakie zmiany czekają przedsiębiorców?

Od 28 czerwca 2025 r. produkty i usługi wprowadzane na rynek będą musiały spełniać określone wymogi i być dostosowane również do osób z niepełnosprawnościami. To oznacza wiele zmian również dla małych i średnich przedsiębiorstw.

Polski Akt o Dostępności – jak się przygotować?

Już pod koniec czerwca wchodzi w życie Polski Akt o Dostępności. Nowe przepisy oznaczają dla przedsiębiorców nie tylko obowiązki, ale i nowe możliwości. Kogo dotyczą te zmiany? Co czeka konsumentów, a co przedsiębiorców? Skąd można wziąć pieniądze na ich wprowadzenie?

Zaprojektuj z nami swoją pierwszą innowację – poznaj bezpłatną usługę Innovation Coach i weź udział w wydarzeniu w Łodzi

W dobie dynamicznych zmian technologicznych i rosnącej konkurencji, przedsiębiorcy coraz częściej poszukują sposobów na wdrażanie innowacji w swoich firmach. Nie każdy jednak wie, od czego zacząć, jak zdobyć fundusze na rozwój, czy jak skutecznie przejść przez proces planowania i realizacji innowacyjnego projektu.

REKLAMA

Odroczenie terminu płatności składek ZUS. Kto i na jakich zasadach może skorzystać z odroczenia terminu płatności składek?

Odroczenie terminu płatności składek ZUS. Kto i na jakich zasadach może skorzystać z odroczenia terminu płatności składek? W ubiegłym roku z odroczenia terminu płatności składek najczęściej korzystali mali płatnicy.

Przewodnik po spółce w Delaware – wszystko, co musisz wiedzieć zanim założysz firmę w USA

Założenie spółki w Stanach Zjednoczonych, a w szczególności w stanie Delaware, to marzenie wielu przedsiębiorców – zarówno z Polski, jak i z całego świata. Delaware od dekad uważany jest za światowe centrum dla biznesu dzięki swojej wyjątkowej legislacji, przyjaznemu klimatowi dla przedsiębiorców oraz elastycznym strukturze prawnej. Ale czy spółka w Delaware to dobry wybór dla każdego? I co warto wiedzieć zanim złożysz wniosek o rejestrację?

Europejski Akt Dostępności zacznie obowiązywać od 28 czerwca 2025 roku. Za niespełnienie wymagań dyrektywy wysokie kary

Zbliża się termin, od którego wszystkie firmy świadczące określone usługi lub sprzedające wybrane produkty będą musiały zapewnić ich dostępność dla osób z niepełnosprawnościami. Od 28 czerwca 2025 r. niespełnienie wymagań może wiązać się z wysokimi grzywnami oraz utratą reputacji.

JDG a spółka z o.o. Którą formę działalności wybrać? [Porównanie]

Podejmując decyzję o własnym biznesie, każdy przedsiębiorca staje przed wyborem formy działalności. Większość z nas waha się pomiędzy jednoosobową działalnością gospodarczą (JDG) a spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (sp. z o.o.). Każda z tych form ma swoje plusy i minusy. W artykule spróbuję przybliżyć czym się różnią.

REKLAMA

Pożyczka dla firm: Szansa na rozwój czy ryzyko?

Prowadzisz firmę? Na pewno doświadczasz różnych wyzwań związanych z zarządzaniem własnym biznesem. Zmieniające się trendy, rosnąca konkurencja, potrzeba implementowania nowych technologii – to tylko niektóre z powodów, dla których musisz stale szukać sposobów na rozwój i reklamę. Pytanie nierzadko brzmi, skąd wziąć na to pieniądze?

Prognozy: zamiast powrotu Koniunktury, europejskie firmy może dotknąć fala bankructw na niespotykaną dotąd skalę

Po kilku latach wysokiej inflacji i restrykcyjnej polityki pieniężnej banków centralnych, europejskie przedsiębiorstwa z nadzieją patrzyły na rok 2025, oczekując wreszcie wzrostu gospodarczego. W obecnej sytuacji geopolitycznej trudno jednak zachować optymizm.

REKLAMA