Obowiązki właściciela nieruchomości władnącej z tytułu posiadanej służebności

Dopuszczalność ustanowienia służebności została jednak usankcjonowana przez ustawodawcę konkretnymi warunkami. Mianowicie zgodnie z art. 285 § 2 kodeksu cywilnego służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Nadto art. 288 kc stanowi, że służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej, a zakres i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.

Kodeksowe regulacje nie precyzują jednak obowiązków właściciela nieruchomości władnącej w stosunku do właściciela nieruchomości obciążonej, co powoduje, że właściciele nieruchomości, na której służebność została ustanowiona nie mają świadomości, czego mogą żądać od właściciela nieruchomości władnącej. W tym temacie niejednokrotnie wypowiadała się jednak doktryna i judykatura.

Zobacz: Jakie są zalety posiadania CB radia przez firmę transportową?

Przykładowo w przypadku służebności drogi koniecznej istotny jest fakt, że służebność gruntową uważa się za część składową nieruchomości władnącej, a zatem właściciela tej nieruchomości obciąża obowiązek ponoszenia kosztów przeprowadzenia zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności drogi koniecznej, przede wszystkim zaś wykonywania takich urządzeń na gruncie, które umożliwiają dogodny dostęp z tej nieruchomości do drogi publicznej (wyrok Sądu Najwyższego, III CRN 29/84).

Ponadto właściciel nieruchomości władnącej nie może w dążeniu do rozwoju gospodarczego własnej nieruchomości zwiększyć bez żadnych konsekwencji niedogodności nieruchomości służebnej. Nie może w szczególności oczekiwać, że gdy będzie tego wymagał rozwój gospodarczy jego nieruchomości, właściciel nieruchomości służebnej będzie dostosowywał się do tego rozwoju i brał na siebie ciężar związanych z tym kosztów (wyrok Sądu Najwyższego, I CKN 380/99).

Inaczej mówiąc właściciel nieruchomości władnącej musi wykonywać przysługującą mu służebność gruntową tak, aby niwelować uszczerbek i niedogodności właściciela nieruchomości obciążonej, a nie tylko według swej maksymalnej wygody. W sytuacji naruszenia powyższej zasady, właścicielowi przysługuje roszczenie o zakazanie działań sprzecznych z zakresem służebności, a także roszczenie o jej zmianę lub w szczególnych przypadkach nawet o zniesienie służebności.

Zasadą jest również obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności (zwłaszcza gruntowej) przez właściciela nieruchomości władnącej. Nie jest jednak ściśle określone, co kryje się pod pojęciem utrzymywania urządzeń. Z pewnością można zaliczyć tutaj koszty konserwacji, naprawy, obsługi. Wydaje się, że można zaliczyć tutaj ponoszone przez właściciela nieruchomości obciążonej opłaty. Przykładowo, jeśli mamy do czynienia ze służebnością przechodu czy przejazdu, do kosztów utrzymywania powinno doliczać się koszty sprzątania, administrowania, ochrony, oświetlenia, itp.

Obowiązek ten spoczywa na właścicielu nieruchomości władnącej, gdyż to on jest osobą czerpiącą korzyści, więc na nim generalnie spoczywa ciężar ponoszenia kosztów. Co więcej obowiązek ten spoczywa na nim nawet, gdy urządzenia wykorzystywane są do własnych potrzeb przez właściciela nieruchomości obciążonej. Właściciele mają co prawda swobodę umownego uregulowania rozkładu tych ciężarów, ale jeśli właściciel nieruchomości obciążonej nie chce płacić za utrzymywanie urządzeń potrzebnych, to nie jest do tego zobowiązany.

Inną kwestią są nakłady czynione przez właściciela nieruchomości obciążonej, na część nieruchomości, która jest obarczona służebnością. Otóż nie wszystkie rodzaje tych nakładów będą podlegały zwrotowi.

Z pewnością można żądać zwrotu nakładów koniecznych, za które uznawane są wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast nakłady nieodpowiadające temu celowi, a więc nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy (nakłady użyteczne) nie są już tak oczywiste i ewentualny zwrot zależy już od konkretnego przypadku. Należałoby rozważyć bowiem, w jakim stopniu ulepszenie poprawia korzystanie także właścicielowi nieruchomości władnącej i jakie korzyści z tego uzyskuje. W przypadku zaś nakładów nadających rzeczy cech odpowiadających szczególnym upodobaniom właściciela (nakłady zbytkowne) możliwość zwrotu jest raczej wykluczona.

Zobacz: W jaki sposób rozliczyć koszt zakupu samochodu ciężarowego?

Panuje wyraźna opinia, że ustanowienie służebności nie może powodować zbędnej szkody i nie uwzględniać interesu właściciela nieruchomości obciążonej, choć nie może się on sprzeciwiać osiągnięciu celu nadmiernym kosztem nieruchomości władnącej.

Podsumowując, należy więc stwierdzić, że w niektórych przypadkach nie da się uniknąć obarczenia swojej nieruchomości służebnością, jednak można zniwelować trudności z tym związane, a zwłaszcza zredukować ewentualne koszty z niej wynikające.

Marek Pasiński – Radca Prawnych
Anna Trela - Aplikant radcowski

Kancelaria Radcy Prawnego w Krakowie www.pasinski.pl