Co trzeba wiedzieć o dzierżawie?

Umowa dzierżawy zbliżona jest do umowy najmu, dlatego ustawodawca odsyła w kwestiach nie unormowanych w przepisach o dzierżawie, do przepisów o najmie. Cechą charakterystyczną, odróżniająca tę umowę od umowy najmu jest to, że dzierżawcy przysługują szersze niż najemcy uprawnienia. Dzierżawca jest bowiem uprawniony nie tylko do używania rzeczy, ale także i do pobierania pożytków z tej rzeczy, dlatego co do zasady uznać należy, że przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy, które mogą dawać pożytki.

Polecamy serwis Mała firma

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem przyjmuje się, że maszyny jak i lokale użytkowe – jako same z siebie nie dające dochodu - stanowić mogą przedmiot najmu, a nie dzierżawy.

Umowę dzierżawy można zawrzeć na czas oznaczony lub nie oznaczony. Z reguły dzierżawę ustanawia się na dłuższe okresy. W przypadku, gdy strony zawarły umowę dzierżawy na okres dłuższy niż 30 poczytuje się, że została ona zawarta na czas nieoznaczony.

Porównaj: Co należy wiedzieć o umowie agencyjnej?

Obowiązki dzierżawcy:

• dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo (używanie rzeczy i pobieranie pożytków) zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego;
• dzierżawca powinien dokonywać napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie nie pogorszonym;
• dzierżawca nie może bez zgody wydzierżawiającego oddać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać;
• po zakończeniu dzierżawy, dzierżawca obowiązany jest zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować, zgodnie z przepisami o dzierżawie, o ile strony nie postanowiły inaczej

Jeżeli dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub też poddzierżawi go, wydzierżawiający będzie uprawniony wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Dzierżawca A zawarł z wydzierżawiającym B umowę dzierżawy gruntu na 30 lat. Dzierżawca A, nie pytając o zgodę wydzierżawiającego, zawarł z osobą trzecią C umowę poddzierżawy, oddając do używania i pobierania pożytków grunt dzierżawiony na mocy umowy z wydzierżawiającym B. Wydzierżawiający dowiedziawszy się o tym fakcie, natychmiast wypowiedział umowę nie zachowując rocznego okresu wypowiedzenia. Czy wydzierżawiający miał do tego prawo? Tak, zgodnie z art. 698 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie, gdy dzierżawca bez zgody wydzierżawiającego odda przedmiot dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub poddzierżawi go, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia.