Co należy wiedzieć o umowie agencyjnej?

Obie strony umowy tj. zarówno agent jak i dający zlecenie muszą być przedsiębiorcami czyli: osobami fizycznymi, prawnymi lub jednostkami niebędącymi osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, które we własnym imieniu prowadzą działalność gospodarczą lub zawodową

Umowy zawierane z agencjami pośrednictwa obrotu nieruchomościami (zarówno przy sprzedaży jak i dotyczące najmu) są w przeważającej większości umowami o pośrednictwo jednorazowe, co oznacza, że nie są one zawierane w ramach umowy agencyjnej unormowanej w przepisach Kodeksu cywilnego.

Niektóre przepisy regulujące umowę agencyjną będą jednak miały zastosowanie gdy dającym agentowi zlecenie nie będzie przedsiębiorcą, jednak należy pamiętać, że definicja umowy agencyjnej tego typu umów nie obejmuje.

Porównaj: Agent na wyłączność

Co musi zawierać umowa agencyjna?

Umowa agencyjna powinna określać wynagrodzenie należne agentowi, zwyczajowo określa się je jako prowizję, której wysokość zależy od liczby albo od wartości zawartych przez agenta umów. Jeśli jednak strony nie określą w umowie sposobu określania wynagrodzenia agenta, agentowi należy się prowizja.

Przepisy nie ustanawiają dla tej umowy jakiejś szczególnej formy, ale każda ze stron może żądać od drugiej strony pisemnego potwierdzenia treści zawartej umowy, a także jej zmian i dodatkowych uzupełnień. Tego uprawnienia nie można się zrzec. W jednym przypadku umowa agencyjna musi być zawarta na piśmie. Dotyczy to sytuacji, gdy agent za zapłatą dodatkowego wynagrodzenia przyjął na siebie odpowiedzialność za wykonanie zobowiązania klienta (wynagrodzenie należne z tego tytułu agentowi określa się jako prowizję del credere) Niezachowanie formy pisemnej w tym przypadku nie powoduje jednak negatywnych skutków dla całej umowy, umowę agencyjną uznaje się za ważną jednak zawartą bez klauzuli o zobowiązaniu agenta do odpowiedzialność za wykonanie umowy przez pozyskanego klienta.

Agent musi mieć pełnomocnictwo do zawierania umów w imieniu dającego zlecenie przedsiębiorcy. W przypadku, gdy agent działa bez pełnomocnictwa, albo gdy przekroczy jego zakres, umowę w ten sposób zawartą uznaje się za ważną w braku niezwłocznego sprzeciwu dającego zlecenie.

Przeczytaj koniecznie: Co trzeba wiedzieć o pełnomocnictwie?

Agent działając bez pełnomocnictwa zawarł umowę z klientem w imieniu i na rzecz dającego zlecenie, o czym osobiście poinformował dającego zlecenie w dniu następnym. Po upływie miesiąca od tego czasu dający zlecenie oświadczył, że nie zgadza się na zawartą przez agenta umowę. Czy umowa, którą zawarł agent z klientem jest nieważna? Nie, umowa zawarta przez agenta działającego bez pełnomocnictwa jest w tym przypadku ważna, bowiem dający zlecenie nie oświadczył klientowi niezwłocznie po dowiedzeniu się o zawarciu umowy, że umowy tej nie potwierdza.