Podnajem nieruchomości spółce i wykorzystanie ułamkowej własności nieruchomości jako wkładu

Wykorzystanie praw z najmu lokalu

Jeśli wspólnik jest najemcą danej nieruchomości, to może (przy odpowiednim zastrzeżeniu w umowie najmu) podnająć spółce cywilnej całość lub tylko część tej nieruchomości.

Oczywiście w takim przypadku zachowają swa ważność uwagi dotyczące możliwości regulowania przez spółkę świadczeń z tytułu czynszu . Ponadto należy pamiętać, że umowa podnajmu kończy się najpóźniej z chwilą wygaśnięcia umowy najmu, dlatego warto upewnić się jaki jest okres wypowiedzenia najmu albo na jaki czas umowa została zawarta (konieczna dla pewności korzystania z nieruchomości będzie data pewna nadana umowie najmu). Należy także pamiętać, że umowa najmu może zakazywać podnajęcia lokalu osobie trzeciej lub uzależnić je od zgody wynajmującego.

Zobacz: Konflikt w spółce cywilnej

Nie tylko najem, ale także wierzytelności z jego tytułu mogą być wkładem do spółki

Wspólnikowi przysługuje prawo wniesienia swoich wierzytelności z tytułu np. najmu lokalu (prawo do niezakłóconego korzystania z lokalu), jako wkładu niepieniężnego do spółki cywilnej (aport). W takim wariancie spółka będzie korzystała z lokalu jako cesjonariusz, natomiast dłużnikiem z tytułu obciążeń czynszowych w stosunku do wynajmującego będzie nadal wspólnik. Suma czynszu zapłaconego przez wspólnika w okresie najmu będzie stanowiła o wartości jego wkładu niepieniężnego do spółki.

Wykorzystanie ułamkowej współwłasności nieruchomości

W sytuacji, w której wspólnikowi przysługuje ułamkowa współwłasność nieruchomości, może on obciążyć lub rozporządzać swoim prawem na rzecz spółki na zasadach wcześniej opisanych w zakresie przypadającej mu części.

Zobacz: Przystąpienie do spółki cywilnej

Jednakże w przypadku wniesienia do spółki cywilnej prawa do ułamkowej współwłasności, spółka będzie zmuszona korzystać z nieruchomości z pełnym poszanowaniem uprawnień pozostałych ułamkowych współwłaścicieli. W niektórych przypadkach na tle realizacji prawa do współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych, dochodzi do licznych konfliktów (także sądowych) między uprawnionymi osobami, co może doprowadzić do istotnych dysfunkcji w prowadzonym przez spółkę przedsiębiorstwie. Wspólnik, któremu współwłasność ułamkowa nieruchomości może także wydzierżawić spółce swoje prawa albo przekazać do korzystania w ramach aportu.

Powyższe zasady nie mają zastosowania do współwłasności łącznej (przysługującej małżonkom, czy wspólnikom spółki cywilnej) - w takim wypadku współwłaściciel nie może samodzielnie dysponować swoim udziałem w nieruchomości (zgodnie z kodeksem cywilnym... udział bowiem nie istnieje, a każdy współwłaściciel jest jednocześnie właścicielem całości - stąd współwłasność łączna)