Pozwolenie na budowę domu jednorodzinnego - do kiedy potrzebne?

Zmiany w prawie budowlanym

W chwili obecnej każdy, kto zamierza wybudować dom jednorodzinny, musi analogicznie jak inwestor planujący budowę apartamentowca, stadionu czy autostrady, uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Po uchwaleniu zmian, inwestorzy indywidualni będą zwolnieni z tego obowiązku.

Wystarczającym będzie złożenie w urzędzie zgłoszenia sporządzonego na określonym formularzu z dołączonym projektem budowlanym. Urząd będzie miał 30 dni na ewentualne zgłoszenie sprzeciwu, który – o ile zostanie zgłoszony – spowoduje, że uproszczona procedura nie będzie miała zastosowania, a inwestor będzie zobligowany do uzyskania pozwolenia.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Nie wszyscy jednak, którzy planują budowę domu jednorodzinnego będą mogli skorzystać
z  uproszczonej procedury. Decydujące znaczenie będzie miał tzw. obszar oddziaływania obiektu. Jeżeli obszar ten w całości będzie mieścił się na działce, na której planujemy budowę, wówczas złożenie zawiadomienia będzie wystarczające do rozpoczęcia budowy.  W przeciwnym razie, tzn. gdy obszar oddziaływania będzie obejmował również nieruchomości sąsiednie, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia.

Próżno szukać w Prawie budowlanym precyzyjnego wyjaśnienia definicji obszaru oddziaływania obiektu – sama definicja co prawda jest, ale odsyła ona do innych przepisów szczególnych. Dla przeciętnego Iksińskiego jest to więc „wiedza tajemna”.

Pozwolenie na budowę – jak uzyskać status strony?

Pomocną dłoń stara się wyciągnąć sam projektodawca, przewidując wyraźny obowiązek projektanta do określenia w projekcie budowlanym obszaru oddziaływania. Na tej podstawie inwestor będzie mógł stwierdzić, czy budowa określonego domu jednorodzinnego będzie mogła być prowadzona
z zastosowaniem uproszczonej procedury, czy też będzie wymagała pozwolenia na budowę.

Prawidłowość ustalonego obszaru oddziaływania, jak również spełnienie pozostałych wymogów prawnych danej inwestycji, będzie podlegało badaniu przez urząd w ustawowym terminie 30 dni przewidzianym na zgłoszenie sprzeciwu.

Jednocześnie w projekcie sprecyzowano sposób liczenia terminu na zgłoszenie przez urząd sprzeciwu. Bez znaczenia będzie data sporządzenia samego sprzeciwu, jak również data jego odebranie przez inwestora. Decydująca będzie bowiem data stempla pocztowego, tj. data nadania sprzeciwu przez urząd na poczcie – co dotychczas nie było jednoznaczne i przyjmowano wszystkie trzy rozwiązania.

Zgłoszenie zamiast pozwolenia na budowę

Wprowadzenie uproszczonej procedury w przypadku domów jednorodzinnych to nie jedyna zmiana przewidziana w projekcie. Przewiduje on bowiem również uproszczenia w sporządzaniu projektu budowlanego. Po zmianach projekt nie będzie już musiał zawierać oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych
o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków, jak również warunków przyłączenia budynku do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych, które będzie można uzyskać już po rozpoczęciu budowy.

Dodatkowo przewidziano, że na stronie internetowej urzędu będą zamieszczane informacje odnośnie każdego złożonego w urzędzie zgłoszenia o planowanej budowie domu jednorodzinnego.

Ocena zmian

Proponowane zmiany co do zasady ocenić należy pozytywnie. Zmierzają one w kierunku uproszczania postepowania warunkującego rozpoczęcie budowy domu jednorodzinnego. Aby jednak proponowane zmiany doprowadziły do spodziewanego rezultatu, a jednocześnie nie pozostawiły inwestycji polegających na budowie domów jednorodzinnych bez nadzoru, konieczne będzie należyte i – co ważniejsze – terminowe wypełnianie obowiązków przez stosowne urzędy. Założeniem ustawodawcy jest bowiem, że pomimo rezygnacji z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, proces budowy domów jednorodzinnych nie pozostanie bez nadzoru, a każde zgłoszenie zostanie należycie przeanalizowane.

Niestety w praktyce problemem może okazać się należyte wypełnienie tego założenia. Rzetelna analiza zgłoszenia nie będzie bowiem znacznie różnić się od analizy wniosku o pozwolenie na budowę. Zniknie jedynie konieczność sporządzenia decyzji, co samo w sobie, jako czynność techniczna i powtarzalna, nie zajmuje zbyt wiele czasu. Skrócono jednakże aż o połowę czas, w którym taka analiza powinna zostać dokonana. Nietrudno oprzeć się wrażeniu, że w takiej sytuacji, część przypadków „przejdzie” przez urząd bez jakiejkolwiek analizy. Skoro bowiem już teraz w części przypadków problemem jest dotrzymanie ustawowego terminu na wydanie pozwolenia na budowę, to jak można wymagać od urzędów aby należycie badały wszystkie zgłoszenia
w o połowę krótszym czasie. Brak rzetelnej analizy może z kolei prowadzić do niebezpiecznych wypaczeń oraz nadużyć. W „majestacie prawa” mogą zacząć powstawać budynki, które w danym miejscu nigdy nie powinny powstać.

Jak założyć żłobek i klub dziecięcy - pozwolenia

Co więcej, powstaje pytanie o należyte zabezpieczenie interesów osób trzecich – właścicieli działek sąsiednich. Wprowadzone zmiany mogą doprowadzić do sytuacji, w której ich prawa nie będą należycie zabezpieczone.
W najczęstszym przypadku sąsiedzi dowiedzą się o budowie na działce obok dopiero, gdy się ona rozpocznie. Trudno bowiem wymagać aby każdy śledził na bieżąco ogłoszenia zamieszczane na stronach internetowych urzędu. Przyjęcie takiego założenia jest fikcją. Sąsiedzi dowiedzą się zatem w takim momencie, w którym termin na wniesienie sprzeciwu przez urząd już upłynął. Wszystko to sprawia, że chociaż proponowane zmiany są co do zasady słuszne, to ich funkcjonowanie w praktyce może przybrać formy całkowicie odmienne od założeń projektodawcy.

Grzegorz Witczak, Adwokat, Dyrektor Departamentu Nieruchomości w TGC Corporate Lawyers