Nabycie prawa własności przez zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia prawa własności nieruchomości, który może obejmować zarówno nieruchomość gruntową, budynkową, lokalową, jak i prawo użytkowania wieczystego. Prawo własności poprzez zasiedzenie może nabyć osoba fizyczna i osoba prawna. Niezbędnym elementem zasiedzenia jest jej samoistne posiadanie oraz spełnienie dwóch warunków Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą (nieruchomością) faktycznie włada jak właściciel.

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Upływ czasu

Kodeks cywilny dla ważności zasiedzenia wskazuje na konieczność upływu czasu. Zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości nabędzie prawo własności nieruchomości, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat, chyba że nabył to prawo w złej wierze. Natomiast prawo to nabywa również po upływie trzydziestu lat nawet, jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze. Dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza liczy się chwila objęcia nieruchomości w posiadanie, zwłaszcza wtedy, gdy ubiega się on o zasiedzenie nieruchomości, a późniejsza zła wiara posiadacza, jeśliby nawet były ku niej podstawy nie ma już znaczenia (wyr. SN, II CNP 15/13). Dobra wiara oznacza nic innego, jak usprawiedliwione przekonanie posiadacza nieruchomości, że przysługuje mu prawo własności. Natomiast posiadacz, który wie, że nie jest właścicielem nieruchomości bądź nie dołożył należytej staranności oznacza, iż jest posiadaczem w złej wierze.

Pobierz: Wzór wniosku o zasiedzenie własności nieruchomości

Przykładowy wniosek

Doliczenie posiadania poprzednika

Okresy konieczne do zasiedzenia są stosunkowo długie, dlatego ustawodawca przewidział możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika, bowiem w tak długim przedziale czasowym może nastąpić kilkukrotna zmiana posiadacza. Doliczenie może nastąpić poprzez zwykłe przeniesienie posiadania bądź w drodze postępowania spadkowego. W konsekwencji spadkobiercy wchodzą wskutek dziedziczenia także w sytuację prawną spadkodawcy związaną z posiadaniem rzeczy, a zaliczenie posiadania rzeczy przez poprzednika prawnego, na podstawie art. 176 § 1 w zw. z § 2 k.c., powinno nastąpić na rzecz każdego ze spadkobierców, ale tylko w granicach nabytego udziału w spadku (post. SN, z dnia 26 kwietnia 2013 r., II CSK 445/12).

Zobacz również: Jak ustanowić hipotekę na nieruchomości?

Doliczenie czasu posiadania poprzednia jest możliwe tylko wtedy, gdy zasiedzenie na rzecz poprzednika jeszcze nie nastąpiło.

W art. 176 § 1 k.c. ustawodawca przewidział pewne ograniczenie związane z doliczeniem okresu posiadania. Jeżeli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, wówczas czas jego posiadania można doliczyć, gdy łącznie z obecnym posiadaczem czas posiadania wynosi przynajmniej trzydzieści lat. 

Zobacz: Zasiedzenie służebności przesyłu