Dlaczego zmiany w kredytach walutowych uderzą w najbogatszych?

Przyjęta przez Komisję Nadzoru Finansowego nowelizacja rekomendacji S wprowadza kolejne już ograniczenia względem kredytów hipotecznych. Tym razem „na warsztat” regulatora trafiło finansowanie w zagranicznych walutach. Raty wszystkich kredytów, spłacanych przez danego kredytobiorcę, nie będą mogły przekroczyć 42% jego dochodów netto. Ponadto, niezależnie od terminu, na który zostanie udzielony kredyt, banki będą musiały obliczać zdolność kredytową tak, jakby był on zaciągnięty na 25 lat. Wydłużenie okresu kredytowania ponad ten termin nie będzie już skutkowało wzrostem zdolności kredytowej, mimo że niektóre banki udzielają takiego finansowania nawet na ponad 40 wiosen. Na dostosowanie się do tych zmian instytucje finansowe mają jeszcze dużo czasu. Nowe regulacje zaczną obowiązywać od nowego roku.

Nowelizacja uderzy w najbogatszych

O tym, czy i o ile spadnie z tego tytułu zdolność kredytowa, decydują dwie kwestie – poziom dochodów i okres, na który kredytobiorca planowałby zadłużenie. Osoby zarabiające mniej niż wynosi średnia krajowa praktycznie nie odczują zmian w zapisach rekomendacji. W ich przypadku już rekomendacja T ograniczyła wysokość rat kredytowych do 50% dochodu. Trzeba ponadto zaznaczyć, że obecnie zdolność kredytowa w walucie obliczana jest tak, jakby kredytobiorca ubiegał się o kredyt w złotych o wartości podwyższonej o 20%. W efekcie jedynie przy kredytach walutowych, zaciągniętych na 40 lat i więcej, rekomendacja S obniży potencjalną zdolność kredytową osób zarabiających maksymalnie średnią krajową.

Na nowelizacji rekomendacji S stracą głównie osoby zarabiające więcej niż wynosi średnia krajowa. W przypadku kredytu w euro, zaciągniętego na 30 lat, zdolność kredytowa spadłaby o 15%. 23% mniej można byłoby pożyczyć w przypadku „czterdziestoletniego” kredytu w euro.

Dowiedz się także: Jakie są najnowsze promocje kredytów mieszkaniowych?

Kredyt na 30 lat mniejszy nawet o 100 tys. zł

Jak to przełoży się na zdolność kredytową przeciętnej rodziny w największych miastach? W przypadku kredytu na 30 lat zmiany zasad udzielania kredytów walutowych dotkną przeciętne rodziny w Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Sopocie, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. Najmocniej, bo blisko o 100 tys. zł, spadnie zdolność kredytowa mieszkańców Katowic i Warszawy. W pozostałych miastach prognozowany spadek zdolności kredytowej nie przekracza znacznie 80 tys. zł. W pozostałych badanych miastach przeciętna rodzina nie odczuje zmian w wysokości zdolności kredytowej przy kredytach we wspólnej walucie, ponieważ już dziś oferta przedkładana im przez banki jest bardziej restrykcyjna niż wynikałoby to z nowelizacji rekomendacji.

Mniejsza zdolność kredytowa w przypadku zadłużenia na 40 latach

Gorsza sytuacja miałaby miejsce, gdyby rodzina chciała zaciągnąć kredyt we wspólnej walucie na 40 lat. W miastach, gdzie przeciętna rodzina zarabia powyżej średniej, zdolność kredytowa znacząco spadnie. W Warszawie i Katowicach nowelizacja rekomendacji S pozwoli przeciętnej rodzinie pożyczyć przeszło 165 tys. zł mniej. W pozostałych badanych miastach, gdzie wynagrodzenia są ponadprzeciętne, zdolność kredytowa spadnie o przeszło 120 tys. zł. Gdy zarobki są poniżej średniej, zmiany będą niewielkie. W takich miastach jak Białystok, Bydgoszcz, Lublin, Łódź, Rzeszów i Toruń zdolność kredytowa przeciętnej rodziny zmieni się jedynie kosmetycznie. W przypadku czterdziestoletniego kredytu różnica zamknęłaby się bowiem w 2 tys. zł.

Polecamy serwis: Budżet domowy

Najwięcej metrów do nabycia w Katowicach i Szczecinie

Powyżej wspomniane skutki będą w różnym stopniu odczuwalne na lokalnych rynkach nieruchomości. W Katowicach ograniczenie spowoduje najbardziej drastyczne zmiany. O przeszło 20 m kw. spadnie możliwy do nabycia metraż mieszkania, o ile przeciętna rodzina wybierałaby się na zakupy z wykorzystaniem kredytu w euro, zaciągniętego na popularny okres 30 lat. Na znacznie mniej, bo o przeszło 15 m kw., mogłaby też pozwolić sobie statystyczna rodzina w Szczecinie. Paradoksalnie jednak w tych właśnie miastach, pomimo największego spadku potencjalnego, możliwego do nabycia metrażu, wciąż można kupić tam najwięcej – odpowiednio mieszkania o powierzchni 110 i 84 m kw. Wynika to z relatywnie niskich cen nieruchomości w porównaniu do zarobków. Za metr przeciętnego mieszkania trzeba w tych miastach zapłacić mniej niż 5 tys. zł, a zarobki są tam ponadprzeciętne.

Na drugim biegunie znajduje się Sopot. Ze względu na prestiżową lokalizację odznacza się jedną z najwyższych średnich cen nieruchomości w kraju. Pod tym względem przewyższa nawet stolicę. Dochody jego mieszkańców nie są jednak aż tak wysokie, aby konstytuowało to obserwowane tam ceny nieruchomości. Przeciętna rodzina, która po wejściu w życie nowelizacji wybrałaby się na zakupy z wykorzystaniem kredytu w euro, zaciągniętego na 30 lat, kupiłaby w Sopocie mieszkanie o powierzchni 49 m kw. W Krakowie także modelowa rodzina za przeciętną zdolność kredytową mogłaby pozwolić sobie na zakup mieszkania o relatywnie małej powierzchni. Przeciętnie stać ją będzie na blisko 53 m kw. Ceny nieruchomości w Krakowie są więc wysokie, w porównaniu do możliwości finansowych jego mieszkańców. Warto też zauważyć, że dochody, które warunkują wysokość zdolności kredytowej, plasują się w stolicy Małopolski pomiędzy poziomem rzeszowskim i szczecińskim. Ceny nieruchomości w Krakowie są za to o ponad połowę wyższe niż w wymienionych miast.

Nie taka rekomendacja straszna

Mieszkańcy miast, w których zarobki plasują się poniżej średniej, w najmniejszym stopniu odczują zmiany. Potencjalnie najmocniej rekomendacja S dotknie rynki, na których kupują najzamożniejsi. Zmian nie należy jednak demonizować. Trzeba bowiem podkreślić, że przeciętnie tylko jeden na cztery kredyty jest udzielany w walucie. W dalszym ciągu na zakup nieruchomości można zaciągnąć kredyt w złotym, który – choć droższy – nie jest obarczony ryzykiem kredytowym. Dostęp do tego rodzaju finansowania nie będzie utrudniony po nowym roku.