Kategorie

Inwestycja w „condohotel” i „aparthotel” w pigułce – porada

Bartosz Turek
Bartosz Turek
analityk
Kupno prawa własności do apartamentu w hotelu to forma inwestycji, która zyskuje w Polsce coraz większą popularność.
Eksperci dostrzegają „garzec pełen monet” za hotelową ścianą. Przy wysokiej inflacji do przeciętnej lokaty trzeba dokładać z własnej kieszeni, za to wynajem mieszkania, a jeszcze lepiej – hotelowego apartamentu – daje dużo lepsze perspektywy na przyszłość. Ile można zarobić na tego rodzaju inwestycjach?

W okresie wysokiej inflacji wielu inwestorów osiąga jedynie nominalne zyski. W marcu poziom cen w ujęciu rocznym wzrósł aż o 4,3%. Zgodnie z danymi NBP przeciętne oprocentowanie tradycyjnej, rocznej lokaty w trzecim miesiącu zeszłego roku wynosiło 4,4%. Od wyniku tego należy jednak odjąć jeszcze 19% podatku od zysków kapitałowych, czyli tzw. „podatku Belki”. Na konto przeciętnego właściciela rocznej lokaty wpłynęło więc 3,6%. Oznaczałoby to realną stratę na poziomie 0,7%. Powody do zadowolenia mają natomiast inwestorzy giełdowi. Ci, którzy zainwestowali w największe spółki, zarobili blisko 19% brutto. Po odliczeniu podatku i uwzględnieniu inflacji daje to zysk na realnym poziomie około 11%. Jest to wynik współmierny do podejmowanego - znacznie wyższego - ryzyka inwestycyjnego.

Nieruchomość – długookresowa inwestycja i stabilny zysk

Na rynku nieruchomości wyniki były mniej imponujące. Można to jednak w pełni uzasadnić niższym poziomem ryzyka. Dla przykładu, w wyniku ostatniego kryzysu finansowego WIG 20 zanotował przeszło 60-proc. przecenę. Właściciele mieszkań musieli natomiast liczyć się ze spadkiem wartości posiadanych lokali o około 10 – 15%. Ponadto zniżka była rekompensowana przez osiągane w czasie kryzysu przychody z najmu. Ile jednak można było zarobić na mieszkaniu, przeznaczonym na wynajem, w ostatnich 12 miesiącach? Przyjmując, że właściciel przeciętnego lokalu przez cały czas musiał ponosić koszty jego utrzymania oraz płacić podatek od przychodów z wynajmu na poziomie 8,5%, a do tego przez jeden miesiąc mieszkanie stało puste, przeciętnie można było liczyć na zysk na poziomie 4,7%. Po uwzględnieniu inflacji oznaczałoby to realny zysk na przeciętnym poziomie 0,3%. W przypadku inwestowania w nieruchomości trzeba jednak wziąć także pod uwagę zmianę wartości samego lokalu. W ostatnim roku rynek ten nie był dla właścicieli łaskawy. Przeciętny spadek cen wyniósł blisko 2%. Ponadto, właściciele dużych mieszkań muszą liczyć się ze znacznie większą przeceną, podczas gdy najbardziej popularne, niewielkie nieruchomości mieszkaniiowe mogły nawet zdrożeć. Trzeba pamiętać także, że inwestowanie w nieruchomości powinno być rozważane w długim terminie. Koszt zakupu mieszkania jest bowiem znacznie wyższy niż koszt nabycia pakietu akcji. Po pierwsze, wartość przykładowego lokalu pod wynajem w Warszawie niejednokrotnie przekracza 300 tys. zł, a w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu czy Poznaniu – 200 tysięcy. Po drugie, nabywając mieszkanie, trzeba opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza, uregulować opłatę za zmiany w księdze wieczystej czy na uiścić prowizję za usługę pośrednictwa. Łącznie opłaty te mogą oscylować w okolicach 6% wartości nieruchomości.

Inwestycje w hotele

Inwestowanie w nieruchomości posiada jedną, niekwestionowaną zaletę. Badania rozwiniętych rynków pokazują, że w długim terminie nieruchomości zyskują na wartości przeciętnie 1 – 2 pp. ponad poziom inflacji, i to bez uwzględnienia zysków z ich wynajmu. W obecnej fazie cyklu na tym rynku zyski są jednak niesatysfakcjonujące. Jest to bez wątpienia główny czynnik, w którym można dopatrzeć się rosnącej popularności projektów typu „condohotel”. Niosą one możliwość osiągania przychodów na poziomie 7 – 10% rocznie, co może być gwarantowane wieloletnią umową. Trzeba jednak pamiętać, że kupując pokój w hotelu, przejmuje się ryzyko działalności hotelowej. Należy więc omijać projekty źle zlokalizowane lub oferujące usługi, na które nie będzie popytu w danym miejscu. Pięciogwiazdkowy hotel w nieatrakcyjnej i mało znanej okolicy może okazać się chybionym pomysłem. Najlepiej wybierać projekty, które dobrze prosperowały na poprzednich etapach.

Czym jest condo?

„Condohotel” i „aparthotel” to nazwy nowego w Polsce, a znanego od wielu lat za granicą, sposobu inwestowania w nieruchomości. Cały system polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu, zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę. Następnie firma ta podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu, często oferując z góry określony poziom czynszu. Taka forma pomnażania kapitału zyskuje w Polsce coraz większą popularność. Dochód, jaki można osiągnąć, jest wyższy niż ten, oferowany przez lokaty lub przeciętne mieszkanie, przeznaczone na wynajem. W tym przypadku nie ma też problemu z pozbyciem się z mieszkania lokatora, który nie płaci czynszu. Ograniczeniem jest nieduża liczba inwestycji typu „condohotel” czy „aparthotel” w polskich kurortach. Eksperci szacują, że co roku rozpoczyna się budowę ok. 10 - 20 takich obiektów. Oprócz nich wznoszone są budynki, w których można kupić pojedynczy apartament czy pokój, jednak sam budynek nie zorganizowany jak hotel. W takiej sytuacji wynajem trzeba zaplanować we własnym zakresie bądź znaleźć firmę, która zajmie się tym odpłatnie.

Dowiedz się także: Dlaczego budowane mieszkania są dla nas za duże?

168 tysięcy zł za pokój w hotelu

Przykładowy projekt tego typu jest zlokalizowany we Władysławowie. Pokój w trzygwiazdkowym hotelu to wydatek rzędu 168 tys. zł netto. Gwarantowany, roczny przychód z najmu takiego apartamentu to 16,8 tys. zł netto – po uwzględnieniu ryczałtu od przychodów z najmu daje to 9,15% wartości nieruchomości. W cenę wliczone jest wyposażenie lokalu. Tak wysoka stopa zwrotu jest możliwa do uzyskania tylko w przypadku rezygnacji z możliwości korzystania z pokoju hotelowego na własne potrzeby. Na terenie hotelu można znaleźć tereny rekreacyjne, w tym boiska, basen, minigolf, ściankę wspinaczkową, SPA oraz bary i restauracje. Chociaż hotelowy budynek nie został jeszcze ukończony, zgodnie z umową przyszli właściciele otrzymają pierwsze przychody już we wrześniu.

Pięciogwiazdkowy hotel w nadmorskim kurorcie

Nad polskim morzem można także kupić na własność apartamentu w luksusowym, pięciogwiazdkowym hotelu w Kołobrzegu. Jeszcze kilka miesięcy temu dostępne były tu małe pokoje hotelowe w cenach od 326 tys. zł netto. Obecnie najtańszy lokal z oferty to wydatek rzędu 350 tys. zł netto, podczas gdy gwarantowany, roczny przychód z najmu tego pokoju hotelowego wynosi 24 tys. zł netto, przy rentowności na poziomie blisko 6,9%, a po uwzględnieniu ryczałtu – 6,3%. W cenę apartamentu wliczone jest jego wykończenie. Dodatkowym plusem jest dedykowana dla właściciela możliwość spędzenia wakacji w lokalu. Obniża to jednak jego potencjalną zyskowność. Atutem pokojów jest widok na morze. W hotelu znajduje się kompleks SPA & Wellness, baseny, sauny, łaźnie, a także grota śnieżna. W ośrodku mieści się centrum konferencyjno – bankietowe na 1000 osób. Te dodatkowe usługi pozwalają na osiąganie przez operatora hotelu dochodów także poza sezonem, co redukuje w pewnym stopniu ryzyko inwestycyjne.

Polecamy serwis: Lokaty

Apartament w górach

W górach, gdzie sezon trwa znacznie dłużej, można stać się właścicielem pokoju hotelowego w budynku o wysokim standardzie, położonym w Szklarskiej Porębie. Najtańszy lokal kosztuje tam 255 tys. zł netto. Gwarantowany czynsz z najmu przez najbliższe dwa lata wynosi rocznie około 17,8 tys. zł netto, przy rentowności na poziomie blisko 7%, a po uwzględnieniu ryczałtu – 6,41%. W cenę apartamentu wliczono jego wykończenie. Dodatkowym plusem jest dedykowana dla właściciela możliwość spędzenia wakacji na miejscu. Obniża to jednak potencjalną zyskowność. W obiekcie będzie można znaleźć basen, saunę, łaźnię parową, siłownię oraz salę konferencyjną. Ciekawostką stanowi zimowy autobus, dowożący narciarzy pod wyciąg.

Rezydencja wśród jezior

Apartamenty o ustalonej z góry stopie zwrotu oferuje także jedna z inwestycji w Ostródzie. Prawo własności do umeblowanego pokoju hotelowego kosztuje tu minimum 257 tys. zł. Gwarantowany przychód z trzyletniej umowy najmu w kolejnych latach to: 7,5%, 8,5% i 9% wartości nieruchomości, po uwzględnieniu ryczałtu odpowiednio – 6,86%, 7,78% i 8,24%. Oznacza to, że nominalnie, w ciągu trzech lat, nabywca apartamentu odzyska 22,88% wartości zainwestowanego kapitału, przyjmując opodatkowanie ryczałtem. Po okresie gwarantowanego czynszu właściciel będzie osiągał zyski proporcjonalne do tych, osiąganych przez hotel. Także i w tej inwestycji nabywca apartamentu może spędzić urlop. W obiekcie przewidziano dostęp do dodatkowych usług, takich jak: dwie restauracje, kompleks SPA & Wellness, centrum rozrywki oraz zaplecze konferencyjne.

Jak odzyskać podatek VAT?

Powyżej zamieszczone wartości apartamentów podano w kwotach netto. Wynika to z możliwości uzyskania zwrotu podatku nawet przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Przed zakupem lokalu trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT, składając formularz VAT-R w odpowiednim urzędzie skarbowym. Łączy się to z kosztem rzędu 170 zł.

Zasady „condohotel”/ „aparthotel”

• System polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu.
• Kupując lokal, nabywca staje się jego właścicielem i wpisany zostaje w odrębnej księdze wieczystej.
• Operator hotelu podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu, oferując często czynsz na określonym z góry poziomie.
• Rezygnując z pobytu we własnym apartamencie, można osiągnąć wyższą rentowność inwestycji.
• Właścicielom pokoi hotelowych przysługują specjalne rabaty.
• Przeważnie koszty, związane z remontami, utrzymaniem i eksploatacją pokoju hotelowego pokrywa zarządca.
• Po stronie właściciela pozostaje koszt ubezpieczenia lokalu.
• Od zysków z wynajmu należy wnieść podatek:
o osoba fizyczna w formie ryczałtu od przychodów (8,5%) lub na zasadach ogólnych (18 i 32% dochodu),
o prowadzący działalność na zasadach ogólnych lub 19% od dochodu.
• Od ceny nabycia brutto apartamentu możliwe jest uzyskanie zwrotu podatku VAT.

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Moja firma
    1 sty 2000
    21 cze 2021
    Zakres dat:
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca

    Tydzień Przedsiębiorcy 21-25 czerwca. W dniu 21 czerwca przypada Dzień Przedsiębiorcy. Z tej okazji Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii zaprasza w tym roku firmy i przedsiębiorców, w tym szczególności z sektora MŚP, na specjalnie zorganizowane wydarzenia. Potrwają one do 25 czerwca 2021 r. Podczas organizowanych w tym celu spotkań, telekonferencji, webinariów i podcastów MRPiT chce wesprzeć małe i średnie przedsiębiorstwa praktyczną wiedzą, doświadczeniem i kontaktami na rzecz rozwoju ich działalności biznesowej tak w kraju, jak i na rynkach Unii Europejskiej, a także pozaunijnych.

    Które firmy stać na sztuczną inteligencję?

    Sztuczna inteligencja odmieniana jest przez wszystkie przypadki. Chociaż średnie i małe firmy nie mają embarga na technologie wykorzystujące SI, praktyka pokazuje, że istnieje wewnętrzny opór. Dlaczego tak się dzieje?

    Firma w Czechach. Przedsiębiorcy pomału odpuszczają

    Nawet o kilkaset procent wzrosła w ostatnich tygodniach liczba pytań kierowanych do firm pomagających prowadzić firmę w Czechach. Ale jak podkreślają eksperci, nie każdy biznes można przenieść do Czech czy na Słowację. Wyjaśniamy dlaczego.

    Handel hurtowy i detaliczny szuka pracowników

    Przedsiębiorcy z sektora handlu detalicznego i hurtowego w najbliższych trzech miesiącach mają zamiar dość intensywnie rozbudowywać swoje zespoły. Kogo głównie poszukują pracodawcy?

    Tokenizacja - słowo klucz w nowoczesnym biznesie. Co można stokenizować?

    Tokenizacja to termin zdobywający ostatnimi czasy olbrzymią popularność, w szczególności w środowiskach biznesowych. Przedsiębiorcy zaczynają żywiej interesować się możliwościami, jakie oferuje ta oparta na technologii blockchain forma cyfryzacji. Pytanie tylko, cyfryzacji… czego? Jak działa blockchain? Czym jest tokenizacja? Co to jest token? Jakie są rodzaje tokenów? Co można stokenizować? Jak przeprowadzić cyfryzację biznesu poprzez tokenizację? Wyjaśniają eksperci z Kancelarii Prawnej RPMS Staniszewski & Wspólnicy

    Ceny mieszkań rosną wolniej niż zarobki

    Ceny mieszkań. W trakcie trwającej hossy mieszkaniowej pensje Polaków wzrosły o prawie 53% - sugerują dane GUS. To prawie tyle, o ile zdrożały w międzyczasie nieruchomości. W ostatnim kwartale znowu pensje wyprzedziły ceny. Oby nie na chwilę.

    Odejście od chowu klatkowego jest niemożliwe

    Resort rolnictwa przygląda się działaniom KE ws. chowu klatkowego. Tymczasem branża stoi na stanowisku, że rezygnacja z chowu klatkowego nie jest możliwa.

    Przedsiębiorcy częściej źle oceniają jakość pracy zdalnej

    Po upływie kilkunastu miesięcy model pracy zdalnej przynosi gorsze efekty zdaniem co trzeciego pracodawcy. Najmniej zadowoleni z home office są przedstawiciele handlu, przemysłu i mikrofirm.

    Działalność gospodarcza a status osoby bezrobotnej

    Czy osoba prowadząca działalność gospodarczą z wpisem do CEIDG może uzyskać status osoby bezrobotnej? Jak wygląda sytuacja spółek prawa handlowego i działalności nierejestrowej?

    Dariusz Bliźniak: dlaczego drzewa i zieleń stają się kapitałem?

    Ślad węglowy to jedno z największych wyzwań XXI wieku, które nie pozostaje obojętne zarówno pojedynczym obywatelom, jak i całym rządom poszczególnych państw - mówi Dariusz Bliźniak.

    PR w firmie. Czym jest pozycjonowanie eksperckie?

    Pozycjonowanie eksperckie - na czym polega ten rodzaj prowadzenia dialogu z publicznością (a docelowo – przyszłymi klientami)? Jakie narzędzia są niezbędne w skutecznym pozycjonowaniu eksperckim?

    Audi RS e-tron GT: w 3,2 sek. do setki w elektryku! Pierwsza jazda.

    Audi e-tron GT choć jest elektryczny, powstaje w tej samej fabryce co R8. Choć nie emituje spalin, generuje potężną ilość emocji.

    Jacek Czauderna: Panie Premierze, przedsiębiorcy czekają na konkrety [PODCAST]

    Polski Ład to kolejna piękna, marketingowa, ale polityczna akcja – mówi Jacek Czauderna. Na co mogą liczyć przedsiębiorcy? Zapraszamy do wysłuchania podcastu.

    Opłacalność fotowoltaiki - co się zmieni od 2022 roku?

    Opłacalność fotowoltaiki. Szykują się duże zmiany na rynku fotowoltaiki. Ministerstwo Klimatu i Środowiska przekazało do konsultacji publicznych projekt ustawy, który m.in. reguluje nowe zasady dla prosumentów. Co to oznacza? Jak mówi Jakub Jadziewicz, Członek Zarządu Alians OZE - „Magazyny energii staną się niezbędnym elementem instalacji fotowoltaicznej”. Dla rynku PV niebawem rozpocznie się nowy rozdział.

    Uproszczone Postępowanie Restrukturyzacyjne to już 84% wszystkich spraw

    UPR okazało się niewątpliwie czarnym koniem restrukturyzacji ostatnich kilkunastu miesięcy. Na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku UPR stanowiło 52% wszystkich postępowań restrukturyzacyjnych. Na czym polega UPR?

    Zastaw rejestrowy na pojeździe. Czym jest i kiedy jest wpisywany?

    Zastaw rejestrowy na pojeździe. Czyli dziś opowiemy o tym, czemu pojawia się taka adnotacja w dokumentach pojazdu i jak się jej pozbyć.

    Małgorzata Ławnik: oszczędność na pracownikach to pierwszy krok do strat w biznesie

    Zignorowanie potencjału, jaki niosą ze sobą pracownicy, jest jednym z największych błędów przedsiębiorstw, ponieważ to właśnie od zatrudnionych osób zależy przyszłość firmy – mówi Małgorzata Ławnik, dyrektor Pionu Personalnego Kaufland Polska.

    Nadanie nowego numeru VIN. Na czym polega?

    Nadanie nowego numeru VIN może być konieczne po poważnej modyfikacji pojazdu. jak przeprowadzić procedurę zgodnie z przepisami?

    Polski Ład napędzi ceny mieszkań. Będzie drożej

    Polski Ład. Mieszkania to wciąż atrakcyjna lokata kapitału, dlatego ich ceny pomimo pandemii idą cały czas w górę. Eksperci prognozują, że wprowadzenie Polskiego Ładu przyczyni się do zwiększenia inflacji, a tym samym do jeszcze wyższych wzrostów cen mieszkań. W praktyce może być trudniej uzyskać kredyt hipoteczny, a tym samym kupić nowe lokum.

    Jaką rolę w transformacji cyfrowej firm odgrywa chmura obliczeniowa?

    Chmura obliczeniowa w trakcie pandemii zyskała na znaczeniu. Korzyści płynące z jej wdrożenia to m.in. optymalizacja kosztów, zwiększenie efektywności operacyjnej, ale przed wszystkim wzrost biznesu. Co jeszcze zyskują firmy w chmurze?

    Wydanie dowodu rejestracyjnego zatrzymanego przez Policje

    Wydanie dowodu rejestracyjnego zatrzymanego przez Policje. Czyli jak odzyskać dokumenty pojazdu po kontroli funkcjonariuszy?

    Jaki jest cel nowelizacji ustawy odległościowej?

    Ustawa odległościowa to jedno z założeń transformacji energetycznej. Lądowa energetyka wiatrowa ma być korzyścią dla branży, dostawców energii wiatrowej, ale też mieszkańców i samorządów. Na czym mają polegać zmiany?

    Będą zmiany w ustawie o cudzoziemcach

    Ustawa o cudzoziemcach - będą zmiany dotyczące cudzoziemców prowadzących działalność gospodarczą w Polsce i będących uczestnikami programów wsparcia.

    Jak branża gastronomiczna może na nowo zdobyć klientów?

    Przed branżą gastronomiczną pojawiło się nowe wyzwanie. W jaki sposób ponownie pozyskać kandydatów do pracy? Czy pomoże im w tym pozytywny wizerunek pracodawcy?

    Praca w IT - home office, ale projekty nierozwojowe

    Warunki zatrudnienia na rynku pracy IT są lepsze niż przed pandemią – wynika z najnowszego badania przeprowadzonego przez firmę HRK S.A. Zdaniem 39% specjalistów pracujących w IT COVID-19 miał pozytywny wpływ na ich branżę.