Inwestycja w „condohotel” i „aparthotel” w pigułce – porada

W okresie wysokiej inflacji wielu inwestorów osiąga jedynie nominalne zyski. W marcu poziom cen w ujęciu rocznym wzrósł aż o 4,3%. Zgodnie z danymi NBP przeciętne oprocentowanie tradycyjnej, rocznej lokaty w trzecim miesiącu zeszłego roku wynosiło 4,4%. Od wyniku tego należy jednak odjąć jeszcze 19% podatku od zysków kapitałowych, czyli tzw. „podatku Belki”. Na konto przeciętnego właściciela rocznej lokaty wpłynęło więc 3,6%. Oznaczałoby to realną stratę na poziomie 0,7%. Powody do zadowolenia mają natomiast inwestorzy giełdowi. Ci, którzy zainwestowali w największe spółki, zarobili blisko 19% brutto. Po odliczeniu podatku i uwzględnieniu inflacji daje to zysk na realnym poziomie około 11%. Jest to wynik współmierny do podejmowanego - znacznie wyższego - ryzyka inwestycyjnego.

Nieruchomość – długookresowa inwestycja i stabilny zysk

Na rynku nieruchomości wyniki były mniej imponujące. Można to jednak w pełni uzasadnić niższym poziomem ryzyka. Dla przykładu, w wyniku ostatniego kryzysu finansowego WIG 20 zanotował przeszło 60-proc. przecenę. Właściciele mieszkań musieli natomiast liczyć się ze spadkiem wartości posiadanych lokali o około 10 – 15%. Ponadto zniżka była rekompensowana przez osiągane w czasie kryzysu przychody z najmu. Ile jednak można było zarobić na mieszkaniu, przeznaczonym na wynajem, w ostatnich 12 miesiącach? Przyjmując, że właściciel przeciętnego lokalu przez cały czas musiał ponosić koszty jego utrzymania oraz płacić podatek od przychodów z wynajmu na poziomie 8,5%, a do tego przez jeden miesiąc mieszkanie stało puste, przeciętnie można było liczyć na zysk na poziomie 4,7%. Po uwzględnieniu inflacji oznaczałoby to realny zysk na przeciętnym poziomie 0,3%. W przypadku inwestowania w nieruchomości trzeba jednak wziąć także pod uwagę zmianę wartości samego lokalu. W ostatnim roku rynek ten nie był dla właścicieli łaskawy. Przeciętny spadek cen wyniósł blisko 2%. Ponadto, właściciele dużych mieszkań muszą liczyć się ze znacznie większą przeceną, podczas gdy najbardziej popularne, niewielkie nieruchomości mieszkaniiowe mogły nawet zdrożeć. Trzeba pamiętać także, że inwestowanie w nieruchomości powinno być rozważane w długim terminie. Koszt zakupu mieszkania jest bowiem znacznie wyższy niż koszt nabycia pakietu akcji. Po pierwsze, wartość przykładowego lokalu pod wynajem w Warszawie niejednokrotnie przekracza 300 tys. zł, a w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu czy Poznaniu – 200 tysięcy. Po drugie, nabywając mieszkanie, trzeba opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, wynagrodzenie notariusza, uregulować opłatę za zmiany w księdze wieczystej czy na uiścić prowizję za usługę pośrednictwa. Łącznie opłaty te mogą oscylować w okolicach 6% wartości nieruchomości.

Inwestycje w hotele

Inwestowanie w nieruchomości posiada jedną, niekwestionowaną zaletę. Badania rozwiniętych rynków pokazują, że w długim terminie nieruchomości zyskują na wartości przeciętnie 1 – 2 pp. ponad poziom inflacji, i to bez uwzględnienia zysków z ich wynajmu. W obecnej fazie cyklu na tym rynku zyski są jednak niesatysfakcjonujące. Jest to bez wątpienia główny czynnik, w którym można dopatrzeć się rosnącej popularności projektów typu „condohotel”. Niosą one możliwość osiągania przychodów na poziomie 7 – 10% rocznie, co może być gwarantowane wieloletnią umową. Trzeba jednak pamiętać, że kupując pokój w hotelu, przejmuje się ryzyko działalności hotelowej. Należy więc omijać projekty źle zlokalizowane lub oferujące usługi, na które nie będzie popytu w danym miejscu. Pięciogwiazdkowy hotel w nieatrakcyjnej i mało znanej okolicy może okazać się chybionym pomysłem. Najlepiej wybierać projekty, które dobrze prosperowały na poprzednich etapach.

Czym jest condo?

„Condohotel” i „aparthotel” to nazwy nowego w Polsce, a znanego od wielu lat za granicą, sposobu inwestowania w nieruchomości. Cały system polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu, zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę. Następnie firma ta podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu, często oferując z góry określony poziom czynszu. Taka forma pomnażania kapitału zyskuje w Polsce coraz większą popularność. Dochód, jaki można osiągnąć, jest wyższy niż ten, oferowany przez lokaty lub przeciętne mieszkanie, przeznaczone na wynajem. W tym przypadku nie ma też problemu z pozbyciem się z mieszkania lokatora, który nie płaci czynszu. Ograniczeniem jest nieduża liczba inwestycji typu „condohotel” czy „aparthotel” w polskich kurortach. Eksperci szacują, że co roku rozpoczyna się budowę ok. 10 - 20 takich obiektów. Oprócz nich wznoszone są budynki, w których można kupić pojedynczy apartament czy pokój, jednak sam budynek nie zorganizowany jak hotel. W takiej sytuacji wynajem trzeba zaplanować we własnym zakresie bądź znaleźć firmę, która zajmie się tym odpłatnie.

Dowiedz się także: Dlaczego budowane mieszkania są dla nas za duże?

168 tysięcy zł za pokój w hotelu

Przykładowy projekt tego typu jest zlokalizowany we Władysławowie. Pokój w trzygwiazdkowym hotelu to wydatek rzędu 168 tys. zł netto. Gwarantowany, roczny przychód z najmu takiego apartamentu to 16,8 tys. zł netto – po uwzględnieniu ryczałtu od przychodów z najmu daje to 9,15% wartości nieruchomości. W cenę wliczone jest wyposażenie lokalu. Tak wysoka stopa zwrotu jest możliwa do uzyskania tylko w przypadku rezygnacji z możliwości korzystania z pokoju hotelowego na własne potrzeby. Na terenie hotelu można znaleźć tereny rekreacyjne, w tym boiska, basen, minigolf, ściankę wspinaczkową, SPA oraz bary i restauracje. Chociaż hotelowy budynek nie został jeszcze ukończony, zgodnie z umową przyszli właściciele otrzymają pierwsze przychody już we wrześniu.

Pięciogwiazdkowy hotel w nadmorskim kurorcie

Nad polskim morzem można także kupić na własność apartamentu w luksusowym, pięciogwiazdkowym hotelu w Kołobrzegu. Jeszcze kilka miesięcy temu dostępne były tu małe pokoje hotelowe w cenach od 326 tys. zł netto. Obecnie najtańszy lokal z oferty to wydatek rzędu 350 tys. zł netto, podczas gdy gwarantowany, roczny przychód z najmu tego pokoju hotelowego wynosi 24 tys. zł netto, przy rentowności na poziomie blisko 6,9%, a po uwzględnieniu ryczałtu – 6,3%. W cenę apartamentu wliczone jest jego wykończenie. Dodatkowym plusem jest dedykowana dla właściciela możliwość spędzenia wakacji w lokalu. Obniża to jednak jego potencjalną zyskowność. Atutem pokojów jest widok na morze. W hotelu znajduje się kompleks SPA & Wellness, baseny, sauny, łaźnie, a także grota śnieżna. W ośrodku mieści się centrum konferencyjno – bankietowe na 1000 osób. Te dodatkowe usługi pozwalają na osiąganie przez operatora hotelu dochodów także poza sezonem, co redukuje w pewnym stopniu ryzyko inwestycyjne.

Polecamy serwis: Lokaty

Apartament w górach

W górach, gdzie sezon trwa znacznie dłużej, można stać się właścicielem pokoju hotelowego w budynku o wysokim standardzie, położonym w Szklarskiej Porębie. Najtańszy lokal kosztuje tam 255 tys. zł netto. Gwarantowany czynsz z najmu przez najbliższe dwa lata wynosi rocznie około 17,8 tys. zł netto, przy rentowności na poziomie blisko 7%, a po uwzględnieniu ryczałtu – 6,41%. W cenę apartamentu wliczono jego wykończenie. Dodatkowym plusem jest dedykowana dla właściciela możliwość spędzenia wakacji na miejscu. Obniża to jednak potencjalną zyskowność. W obiekcie będzie można znaleźć basen, saunę, łaźnię parową, siłownię oraz salę konferencyjną. Ciekawostką stanowi zimowy autobus, dowożący narciarzy pod wyciąg.

Rezydencja wśród jezior

Apartamenty o ustalonej z góry stopie zwrotu oferuje także jedna z inwestycji w Ostródzie. Prawo własności do umeblowanego pokoju hotelowego kosztuje tu minimum 257 tys. zł. Gwarantowany przychód z trzyletniej umowy najmu w kolejnych latach to: 7,5%, 8,5% i 9% wartości nieruchomości, po uwzględnieniu ryczałtu odpowiednio – 6,86%, 7,78% i 8,24%. Oznacza to, że nominalnie, w ciągu trzech lat, nabywca apartamentu odzyska 22,88% wartości zainwestowanego kapitału, przyjmując opodatkowanie ryczałtem. Po okresie gwarantowanego czynszu właściciel będzie osiągał zyski proporcjonalne do tych, osiąganych przez hotel. Także i w tej inwestycji nabywca apartamentu może spędzić urlop. W obiekcie przewidziano dostęp do dodatkowych usług, takich jak: dwie restauracje, kompleks SPA & Wellness, centrum rozrywki oraz zaplecze konferencyjne.

Jak odzyskać podatek VAT?

Powyżej zamieszczone wartości apartamentów podano w kwotach netto. Wynika to z możliwości uzyskania zwrotu podatku nawet przez osobę, która nie prowadzi działalności gospodarczej. Przed zakupem lokalu trzeba zarejestrować się jako podatnik VAT, składając formularz VAT-R w odpowiednim urzędzie skarbowym. Łączy się to z kosztem rzędu 170 zł.

Zasady „condohotel”/ „aparthotel”

• System polega na kupnie prawa własności do apartamentu w hotelu.
• Kupując lokal, nabywca staje się jego właścicielem i wpisany zostaje w odrębnej księdze wieczystej.
• Operator hotelu podpisuje z nabywcą wieloletnią umowę najmu, oferując często czynsz na określonym z góry poziomie.
• Rezygnując z pobytu we własnym apartamencie, można osiągnąć wyższą rentowność inwestycji.
• Właścicielom pokoi hotelowych przysługują specjalne rabaty.
• Przeważnie koszty, związane z remontami, utrzymaniem i eksploatacją pokoju hotelowego pokrywa zarządca.
• Po stronie właściciela pozostaje koszt ubezpieczenia lokalu.
• Od zysków z wynajmu należy wnieść podatek:
o osoba fizyczna w formie ryczałtu od przychodów (8,5%) lub na zasadach ogólnych (18 i 32% dochodu),
o prowadzący działalność na zasadach ogólnych lub 19% od dochodu.
• Od ceny nabycia brutto apartamentu możliwe jest uzyskanie zwrotu podatku VAT.