Mniejsze zyski z najmu mieszkań

Jeszcze w listopadzie rentowność najmu sięgała 4,87 proc., można zatem mówić o poważnym spadku wyliczanej przez nas średniej. W większości miast spadły w tym czasie żądania cenowe posiadaczy mieszkań na wynajem, jednak w dużej mierze wpływ na niższą średnią miała zmiana metodologii liczenia rentowności. W poprzednich obliczeniach braliśmy pod uwagę ogłoszenia najmu ze 180 dni, obecnie pod uwagę bierzemy ogłoszenia aktualizowane na 60 dni przed powstaniem wyliczeń. Dla większości miast taka zmiana metodologii nie miała znaczenia dla wyników, za wyjątkiem Gdańska, gdzie ze statystyk wypadły mieszkania oferowane pod wynajem letnikom, co dotąd podnosiło średnią cenę najmu.

Zobacz też serwis: Najem

Gdyby nie uwzględniać zmian w metodologii średnia rentowność najmu także spadłaby, choć nie tak mocno – do 4,81 proc., a gdyby w ogóle nie uwzględniać Gdańska z 4,62 proc. w listopadzie do 4,53 proc. w grudniu. Spadek rentowności najmu ma związek z obniżającymi się wymaganiami posiadaczy mieszkań wobec przyszłych najemców. Dostępność ofert nadal jest wysoka, natomiast chętni są wybredni. Jednocześnie jednak na korzyść inwestycji w mieszkania pod wynajem przemawia spadek cen transakcyjnych, na podstawie których wyliczana jest rentowność najmu.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w grudniu 2010 roku

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za grudzień; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 60 dni (od 14 stycznia wstecz) i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Spadek rentowności najmu zanotowano we wszystkich miastach za wyjątkiem Wrocławia (gdzie zmian nie było) i Łodzi (gdzie rentowność wzrosła). Mimo to i pomimo utrzymania średniego oprocentowania lokat na niezmienionym poziomie, inwestycja w zakup mieszkania nadal jest bardziej opłacalna niż trzymanie pieniędzy w banku, choć należy tu dodać, że cały czas posługujemy się średnimi, które nie muszą odzwierciedlać rzeczywistości. Na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami) wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontu, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Czytaj też: W jakie fundusze inwestować w 2010 roku

Pozostając przy średnich – rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem jest niższa niż zwrot z inwestycji w obligacje 10-letnie i to wyraźniej niż przed miesiącem. W styczniowej ofercie obligacji Ministerstwo Finansów podniosło o 20 punktów bazowych marże dla obligacji 10-letnich po pierwszym roku od ich zakupu. Jednocześnie można spodziewać się – w związku ze wzrostem inflacji w styczniu – że za miesiąc podobne statystyki także będą przemawiały za wyborem obligacji. Jednak już w perspektywie kilku miesięcy, kiedy oczekiwany jest spadek inflacji, to wynajem mieszkania da lepszy zwrot na kapitale, bowiem oprocentowanie obligacji opartych o wskaźnik inflacji może spadać (oczekujemy, że inflacja w połowie roku spadnie do 2 proc. z 3,5 proc. obecnie). Z kolei w drugim półroczu oczekiwany jest ponowny wzrost inflacji i – o ile stawki najmu i ceny mieszkań nie zmienią się do tego czasu – rentowność najmu i obligacji 10-letnich może ponownie się wyrównać.

Warto zwrócić uwagę na różnicę między rentownością brutto i netto między rodzajami inwestycji. Przychody z najmu mieszkań obłożone są 8,5-proc. zryczałtowanym podatkiem dochodowym, podczas gdy zyski z inwestycji kapitałowych opodatkowane są na 19 proc. Stąd mimo słabszej pozycji wyjściowej, mieszkania wygrywają rentownością z większością lokat bankowych.

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe.
Źródło: obliczenia Open Finance.