Niższa rentowność najmu w listopadzie

Nadal można zakładać, że zakup mieszkania na wynajem przyniesie podobną stopę zwrotu co inwestycja w 10-letnie obligacje skarbowe i wyższą niż zdeponowanie środków na przeciętnie oprocentowanej lokacie. A to dlatego, że oprocentowanie obligacji 10-letnich ponownie zostało obniżone (po pierwszym roku marża odsetkowa spada aż o 0,9 proc.), banki obniżyły także – choć nieznacznie – oprocentowanie lokat bankowych (uwzględniamy średnią).

Przypomnijmy, że do naszych wyliczeń bierzemy pod uwagę medianę cen transakcyjnych w największych miastach Polski (uzyskane na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance, Home Brokera i Dom Banku) oraz średnie stawki na rynku najmu mieszkań w tych miastach (uzyskanych z serwisu Oferty.net) z ogłoszeń zaktualizowanych w ciągu ostatnich 180 dni, przy czym uzyskaną średnią obniżyliśmy o 5 proc. (zakładając, że przeciętnie tyle udaje się zbić w procesie negocjacji najemcom). Oto efekty tych obliczeń:

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za październik, listopadowe oferty najmu z serwisu oferty.net. zaktualizowane w czasie ostatnich (od 9 grudnia) 180 dni i obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5 proc.

Rentowność najmu spadła przez ostatni miesiąc we wszystkich badanych miastach. Można wytłumaczyć to kilkoma przyczynami. Między posiadaczami mieszkań przeznaczonymi na wynajem utrzymuje się duża konkurencja, ze względu na znaczący wzrost dostępności tego rodzaju mieszkań. Po drugie końcówka roku to zdecydowanie mniej gorący okres na rynku najmu niż sierpień i wrzesień, kiedy mieszkań poszukują powracający na uczelnie studenci. Mieszkania, które nie znalazły swoich lokatorów w gorącym okresie, teraz oferowane są po niższych cenach.

Utrzymuje się wysoka cena ofertowa za mieszkania w Gdańsku (a więc mieszkania o wysokiej cenie nie zniknęły z ogłoszeń, co prowadzi do wniosku, że nie znalazły najemców). Gdyby wyłączyć Gdańsk z obliczania średniej, spadłaby ona do 4,62 proc. netto i 5,135 proc. brutto. Rentowność najmu na tle inwestycji w lokaty i obligacje prezentujemy poniżej (właśnie z pominięciem wpływu Gdańska na średnią).

Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich

*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe.
Źródło: obliczenia Open Finance.

Większa różnica między rentownościami brutto i netto lokat i obligacji jest pochodną wyższej stopy podatku, którym obłożone są tego rodzaju inwestycje. W przypadku dochodów od zysków kapitałowych podatek wynosi 19 proc., a w przypadku dochodów z najmu 8,5 proc. To dlatego inwestycja w mieszkanie na wynajem przynosi wyższy dochód „na czysto” niż lokata bankowa, choć niższy niż inwestycja w najlepiej oprocentowane obligacje skarbowe (obligacje dwu-, trzy- i czteroletnie oprocentowane są niżej).

Naturalnie należy też pamiętać, że na rentowność inwestycji w mieszkania wpływają też inne czynniki, a w szczególności zmiana wartości nieruchomości, okresy przestoju czy konieczność przeprowadzania okresowych remontów, a przedstawione wyliczenia mają charakter statystyczny. W rzeczywistości rentowność najmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od przedstawionej powyżej średniej. Modelowo, rentowność netto z inwestycji w mieszkania powinna przekraczać rentowność obligacji (aby ryzyko było warte podjęcia) i być niższa od oprocentowania kredytów hipotecznych (jeśli jest wyższa najemcy rezygnują z najmu i kupują własne mieszkania).