Dlaczego obligacje i lokaty są bardziej opłacalne niż zakup mieszkania na wynajem?

Serwis Domiporta.pl sprawdził ceny najmu w siedmiu miastach. Okazało się, że mieszkania najbardziej potaniały w Gdańsku – ceny spadły tam o 7,3 proc. i w Łodzi – o 4,3 proc. Jednak już w sąsiadującej z Gdańskiem Gdyni zaobserwowano najmniejszy spadek – o 1,6 proc. Mieszkania niewiele potaniały również w Krakowie – o 2,2 proc. Niższe stawki należy wiązać z zakończeniem „szczytu studenckiego” przed rozpoczęciem roku akademickiego. Mieszkania, których nie udało się wynająć w sezonie, są teraz oferowane po niższych cenach.

Jednocześnie nieznacznie wzrosły ceny transakcyjne mieszkań, liczone na bazie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Brokera. Zakończyło się to wyraźnym spadkiem rentowności najmu, który w październiku wyniósł 3,93 proc. netto, czyli o 0,21 pkt proc. mniej niż we wrześniu. 

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za październik; oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z października obniżone o 5 proc.

Przy założeniu, że studenci wynajmą mieszkanie na 10,5 miesiąca, średnio 4 PLN za metr wyniesie miesięczny czynsz dla administracji, płacony przez właściciela – w Krakowie i Wrocławiu jest to kwota rzędu 5 PLN, w Warszawie – 6 PLN. Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu wynosi 8,5 proc.

Przeczytaj również: Ranking lokat bankowych - wrzesień 2010

W ślad za malejącą rentownością o 8 proc. spadła liczba ofert wynajmu, w porównaniu z wrześniowymi ofertami. Wzrost wystąpił tylko w Gdyni (o 12 proc.) oraz Gdańsku (o 11 proc.), co z pewnością było jednym z powodów mocnego spadku rentowości najmu. Natomiast największy spadek liczby ofert najmu, o 22 proc., odnotowano we Wrocławiu, gdzie rentowność najmu spadła jedynie o 0,09 pkt proc.

Wśród Polaków pokutuje przeświadczenie o tym, że wynajem mieszkania to dobrze ulokowane pieniądze. Czy oby na pewno tak jest? Warto porównać rentowność najmu z zyskami, jakie są do osiągnięcia w przypadku zainwestowania kapitału w lokatę lub obligacje skarbowe, a nie w nieruchomość.

Polecamy serwis: Lokaty

Przez wspomniany spadek rentowności najmu w październiku zaszły tu spore zmiany, przy czym wzrosło oprocentowanie obligacji. Odsetki, jakie można teraz uzyskać w 34 różnych bankach, deponując pieniądze na rocznej lokacie, wynoszą średnio 3,93 proc. netto, czyli dokładnie tyle samo, co rentowność najmu. Obecnie jednak, na skutek wzrostu inflacji, do góry poszło też oprocentowanie obligacji dziesięcioletnich o skróconej nazwie EDO. W drugim roku i kolejnych latach życia obligacji, sprzedawanej w październiku, można uzyskać 5,5 proc. brutto, co po odliczeniu 19-proc. podatku daje 4,46 proc. netto. Oznacza to ponad 0,5 pkt proc. przewagi obligacji nad lokatami i wynajmem mieszkań. 

*średnia dla 34 banków z 04.11.2010 r.;
**oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest niższe o 0,25 proc.
Źródło: Banki, Obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Trzeba oczywiście pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane, niż prezentowana średnia. Rentowność najmu także należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając o tym, że na wynik obliczeń mają wpływ również takie czynniki, jak dłuższe niż 1,5 miesiąca roczne okresy przestojów rynku, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania w czasie. Nie wspominając nawet o tym, że studenci potrafią być uciążliwymi lokatorami.

Źródło:
Open Finance