Pomysły na inwestowanie w nieruchomości – cz. II

Rynek nieruchomości powinien być uzupełnieniem portfela inwestycji finansowych takich, jak lokaty bankowe, fundusze inwestycyjne czy inwestycje giełdowe. Charakteryzuje się innym ryzykiem, inną cyklicznością i co za tym idzie, innymi potencjalnymi stopami zwrotu. W wielu wypadkach wymaga dużych nakładów finansowych, co może ograniczać jego dostępność tylko dla osób o ponadprzeciętnych dochodach. Inwestorem może jednak zostać osoba posiadająca kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Ryzyko inwestowania w mieszkania w budowie

W części pierwszej poznałeś już pomysły na inwestycje w formie zakupu mieszkania na wynajem i nieruchomości wakacyjnej. Należy zauważyć jednak, że są to sposoby długoterminowe. Minimalny horyzont, jaki wypadałoby w ich przypadku założyć to 5 lat, ale standardowo przyjmuje się okres 15-20 letni i dłuższy. Nie znaczy to jednak, że na rynku nieruchomości nie ma sposobów na inwestycje o krótszym okresie. Wiążą się one z wyższym ryzykiem, ale też potencjalnie wyższymi zyskami.

Przykładem może być nabycie lokalu na rynku pierwotnym, najlepiej tuż po tym, jak deweloper rozpocznie sprzedaż, w systemie 10/90. Polega on na tym, że 10% wartości wpłaca się przy podpisaniu umowy przedwstępnej, a 90% przy umowie ostatecznej. Inwestor nie podpisuje jednak umowy ostatecznej tylko dokonuje cesji swoich praw na innego nabywcę. W takiej sytuacji korzysta z efektu dźwigni finansowej. Może dużo zyskać, ale też dużo stracić.

Zobacz także: Rynek nieruchomości

Załóżmy dla przykładu, że podpisuje umowę przedwstępną na lokal o wartości 500 tys. zł wpłacając zadatek poziomie 50 tys. zł. Następnie cena nieruchomości rośnie do 550 tys. zł, czyli o 10%. Inwestor sprzedaje wtedy swój udział za 100 tys. zł, czyli realizuje stopę zwrotu na poziomie 100% brutto (dochód opodatkowany jest podatkiem dochodowym na zasadach ogólnych). Gdyby jednak cena nieruchomości nie wzrosła i dodatkowo inwestor nie znalazłby nabywcy na swój udział, musiałby albo wpłacić brakujące 450 tys. zł i kupić mieszkanie, albo stracić wpłacony zadatek.

Inwestowanie w mieszkania w budowie na powyższych zasadach mają więc sens w okresach boomu na rynku, bądź w okresach dużego dyskonta oferowanego przez deweloperów na początkowych etapach budowy.

Grunty rolne z potencjałem

Kolejnym rodzajem nieruchomości, w który Polacy coraz chętniej inwestują są grunty rolne. Zaangażowanie w taką inwestycję wiąże się ze znacznie mniejszymi kosztami niż np. utrzymanie mieszkania. Zgodnie z danymi GUS, przeciętna cena hektara gruntów rolnych w obrocie prywatnym wzrosła na przestrzeni ostatnich 5 lat o 115% do 18,1 tys. zł za ha. Eksperci zwracają jednak uwagę na malejącą dynamikę tego trendu, a nawet możliwość korekty cen. – Nie powinno to jednak dotyczyć obrzeży największych aglomeracji – ocenia Radosław Brodaczewski, doradca Home Broker ds. gruntów.

Polecamy: Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości

W przypadku inwestorów, którzy dysponują kapitałem pozwalającym na zakup dużego gruntu rolnego w odległości np. 30-40 km od Warszawy, o powierzchni kilku hektarów (wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych), istnieje szansa zrealizowania zysku w horyzoncie 5-10 lat. Jest to możliwe dzięki sprzedaży innym inwestorom mniejszych działek rolnych w zaawansowanym stadium przekwalifikowania w budowlane. Kolejna okazja zrealizowania zysku pojawia się w momencie ostatecznego przekształcenia ziemi w grunt budowlany, co może potrwać kolejnych 5 lat.

Wzrost wartości nieruchomości rolnej może być też konsekwencją budowy infrastruktury np. dróg, obwodnic, mostów. Dlatego bardzo pomocne w wyborze terenów jest śledzenie planowanych inwestycji drogowych. W ostatnich latach były liczne możliwości zrealizowania nawet kilkuset procentowych zysków z inwestycji w grunty rolne w okolicach Warszawy.

Segment inwestycji	Ryzyko inne niż spadek wartości	Źródła zysku	Szacunkowy poziom zysku z ostatnich 5 lat
Grunty rolne	Niepewny rozwój danego obszaru, spodziewana korekty cen gruntów rolnych	Wzrost wartości nieruchomości, rozwój otoczenia i zmiana przeznaczenia gruntu na budowlany	110%
Cesje	Ryzyko utraty zainwestowanego kapitału	Wzrost wartości udziału	-