Czy warto kupować mieszkanie do remontu

Wakacje tradycyjnie są czasem remontów. W tym roku może to być wyjątkowo popularna forma spędzania wakacji, bo sprzedaż sprzętu RTV, AGD oraz mebli, które zwykle przynajmniej częściowo wymienia się podczas remontów była w czerwcu aż o 20% większa niż przed rokiem. Home Broker sprawdził, ile średnio trzeba wydać na remont lub odświeżenie dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. Przyjęliśmy dosyć szeroki zakres robót, ale wybraliśmy tanie materiały. Otrzymaliśmy sumę rzędu 33 tys. zł bez podatku VAT wraz z robocizną, czyli 650 zł na metr kwadratowy.

Zakres robót remontowych:
1) Wyrównanie ścian i sufitów z malowaniem,
2) Wyrównanie podłóg i położenie terakoty w łazience i kuchni oraz paneli i cokołów w pokojach
3) Położenie glazury w kuchni i łazience,
4) Wymiana gniazd i włączników elektrycznych,
5) Wymiana baterii, umywalki, zlewu, sedesu i wanny,
6) Wymiana drzwi wewnętrznych na płytowe wraz z ościeżnicami,
7) Wymiana okien i drzwi balkonowych.

Proporcjonalnie najdroższy remont łazienki

Głównym kosztem jest remont dwóch największych pokoi, gdzie najdroższe są: wymiana parkietu, okien i wylewka samopoziomująca. Gdyby jednak przeliczyć koszt remontu każdego pomieszczenia na jego powierzchnię okazałoby się, że przy założonym zakresie robót, wyremontowanie m kw. łazienki jest najdroższe i kosztuje 1045 zł netto. Rzeczywisty koszt remontu może być inny od przyjętego przez nas. Wzrośnie nawet dwukrotnie, jeśli zastosujemy materiały z wyższej półki. Poza tym, stawki robocizny w poszczególnych częściach Polski istotnie się od siebie różnią.

Popularnym rozwiązaniem jest wykonywanie prac remontowych we własnym zakresie czy z pomocą rodziny. Taka opcja pozwala zaoszczędzić przynajmniej 25% oszacowanej przez nas wartości remontu (w takim wariancie trzeba dodać wypożyczenia sprzętu i narzędzi). Koszt materiałów do remontu mieszkania o powierzchni 50 m kw. wyniesie blisko 23 tys. zł netto. W przeliczeniu na m kw. daje to kwotę rzędu 460 zł.

Polecamy: Tanie mieszkanie

Kalkulacja kosztów remontu 50-metrowego mieszkania dwupokojowego
Pomieszczenie	Powierzchnia	Koszt remontu (w tys. zł)		Koszt odświeżenia (w tys. zł)
		We własnym zakresie	Zlecając firmie	We własnym zakresie	Zlecając firmie
Kuchnia	6,2	1,5	2,8	0,5	1,0
Przedpokój	6,4	2,4	3,6	0,2	0,8
Łazienka	5,5	3,3	5,8	1,8	3,0
Pokój 1	13,1	7,1	9,1	0,4	1,2
Pokój 2	18,8	8,7	11,2	0,3	1,3
Ogółem	50,0	22,9	32,5	3,2	7,2
* Ceny nie zawierają podatku VAT
Źródło: Sekocenbud

Przeciętnie różnice w cenach nie wystarczą na pokrycie kosztów remontu

Czy więc opłaca się zakup mieszkania do remontu zamiast lokalu nie wymagającego nakładów finansowych? Okazuje się, że dla 11 zbadanych miast mieszkania kwalifikowane jako „do remontu” są średnio o 339 zł tańsze w przeliczeniu na m kw. od lokali w dobrym stanie. Odnosząc to do oszacowanych przez nas kosztów widać, że kupując lokal do remontu w średniej cenie i wykonując następnie remont w sumie zapłacilibyśmy więcej niż nabywając mieszkanie, które nie wymaga dużej przebudowy.

W Warszawie nie dostaniesz dużego upustu za zły stan lokalu

Warto jednocześnie zwrócić uwagę, że w poszczególnych miastach sytuacja ta może wyglądać różnie. Najniższą różnicę - 278 zł - między ceną ofertową m kw. mieszkania nie wymagającego nakładów finansowych a lokalu do remontu widać w Warszawie. Na kolejnych miejscach znajdują się Gdańsk i Lublin, gdzie kwota zaoszczędzona na zakupie mieszkania byłaby zbliżona do kosztu remontu, ale wykonanego we własnym zakresie.

Najbardziej opłaca się remontować we Wrocławiu i w Krakowie

Największe różnice pomiędzy cenami mieszkań wymagających i nie wymagających remontu Wrocławiu, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Bydgoszczy. We Wrocławiu różnica wynosi aż 972 zł, a w Krakowie 953 zł na metrze kwadratowym.

Miasto	Średnia cena ofertowa m kw. mieszkania w stanie:		różnica
	do remontu	nie wymagającym nakładów finansowych
Bydgoszcz	3 440,76 zł	4 270,23 zł	829,47 zł
Gdańsk	6 102,82 zł	6 509,93 zł	407,11 zł
Katowice	3 609,47 zł	4 309,57 zł	700,11 zł
Kraków	6 768,52 zł	7 722,24 zł	953,73 zł
Lublin	4 794,43 zł	5 244,76 zł	450,33 zł
Łódź	3 558,88 zł	4 471,69 zł	912,81 zł
Poznań	5 051,70 zł	5 920,20 zł	868,49 zł
Szczecin	4 343,50 zł	4 986,42 zł	642,92 zł
Toruń	3 855,82 zł	4 567,08 zł	711,26 zł
Warszawa	8 826,19 zł	9 103,74 zł	277,56 zł
Wrocław	6 130,96 zł	7 103,37 zł	972,40 zł
Ogółem	7 023,29 zł	7 362,65 zł	339,35 zł

150 zł za odświeżenie metra kwadratowego

W rzeczywistości sytuacja jest bardziej skomplikowana, bo nawet mieszkanie w dobrym stanie potrzebuje zwykle odświeżenia, gdy zmieniają się właściciele. Nawet, gdy standard jest wysoki, samo wyniesienie mebli powoduje konieczność pomalowania ścian. Względy higieniczne nakazują często wymianę białego sprzętu w kuchni czy w łazience.

Dlatego analizując oferty mieszkań, które nie są kwalifikowane jako „do remontu” trzeba założyć, że najprawdopodobniej konieczne będzie odświeżenie lokalu. Koszt takiej operacji przy założonym zakresie robót i ograniczeniu się do stosunkowo tanich materiałów to 7,2 tys. zł netto dla mieszkania o powierzchni 50 m kw. W tej kwocie same materiały to koszt zaledwie 3,2 tys. zł netto. W przeliczeniu na m kw. mieszkania daje to sumę rzędu 144 zł netto przy zleceniu prac, w tym materiały to 65 zł netto.

Zakres robót w przypadku odświeżenia lokalu:
1) Malowanie ścian i sufitów,
2) Położenie glazury w łazience i kuchni,
3) Wymiana gniazd i włączników elektrycznych,
4) Wymiana baterii, umywalki, zlewu i sedesu,
5) Cyklinowanie i lakierowanie podłóg wraz z wymianą cokołów,

Polowanie na okazje

Sprawdziliśmy też, w jakich cenach oferowane są do sprzedaży bardzo podobne nieruchomości w prawie identycznych lokalizacjach, w stanie „do remontu” i „dobrym” w różnych miastach. Okazuje się, że różnice w cenach tych lokali potwierdzają z grubsza zależności wyznaczane przez średnie ceny dla miast.

Najniższa różnica między cenami mieszkań w stanie do remontu i dobrym jest obserwowana w stolicy i wyniosła w odnalezionych parach od 127 do 231 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy. Kwota ta nie wystarczyłaby na remont mieszkania, a co najwyżej na jego odświeżenie. W Krakowie różnica ta ma większy rozstęp. W znalezionych parach podobnych lokali wynosi 930 i 565 zł. Warto więc rozważyć w tym przypadku zakup mieszkania do remontu, ponieważ mogłoby to przynieść wymierne oszczędności. We Wrocławiu także w obu znalezionych parach nieruchomości różnica cen była na tyle wysoka, że mogłaby wystarczyć na przeprowadzenie remontu. Poszukiwaniem tanich mieszkań do remontu zajmuje się spora grupa inwestorów na rynku nieruchomości. W większości zawiesili oni jednak działalność w czasie spadków cen nieruchomości, ale obecnie powoli wracają na rynek.

Przeczytaj także: Inwestowanie w nieruchomości - czy to się opłaca

Porównanie ofert mieszkań do remontu i w dobrym stanie w wybranych miastach i dzielnicach
Miasto	Dzielnica	Cena m kw.	Powie- rzchnia	Rok budowy	Technologia	Stan	Różnica
Warszawa	Ursynów	7 955	52,80	1979	Wielka płyta	do remontu	174
		8 129	52,90	1979	Wielka płyta	dobry
Warszawa	Ursynów	7 409	63,30	1978	Wielka płyta	do remontu	127
		7 536	69,00	1970	Wielka płyta	dobry
Warszawa	Mokotów	9 000	38,20	1956	Cegła	do remontu	231
		9 231	39,00	1955	Cegła	dobry
Kraków	Nowa Huta	5861	35,49	1960	Cegła	dobry	930
		4931	36,30	1960	Cegła	do remontu
Kraków	Stare Miasto	9 961	35,54	1920	Cegła	do remontu	565
		10 526	38,00	1920	Cegła	dobry
Wrocław	Krzyki	4 936	54,50	1930	Cegła	do remontu	766
		5 702	54,37	1940	Cegła	dobry
Wrocław	Krzyki	6 707	46,22	1975	Wielka płyta	dobry	715
		5 992	46,06	1980	Wielka płyta	do remontu