Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa przedwstępna - jak zawrzeć umowę przedwstępną?

Jarosław Krasnodęmbski
Strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w celu zawarcia umowy przyrzeczonej. Co powinno znaleźć się w umowie przedwstępnej? Jak zawrzeć ją korzystnie?

Istota umowy przedwstępnej

 
Zgodnie z kodeksem cywilnym umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.


Postanowienia umowy przedwstępnej


W umowie przedwstępnej muszą znaleźć się istotne postanowienia umowy. Istotne postanowienia umowy przyrzeczonej to zarówno te, bez których umowa danego typu nie może dojść do skutku jak i dodatkowe, wynikające z woli stron, np. określenie terminu zawarcia umowy sprzedaży czy postanowienia dotyczące odstąpienia od umowy przedwstępnej w razie niewykonania wynikającego z niej zobowiązania.


Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!


Co ważne, umowa przedwstępna może być zawarta w celu późniejszego zawarcie praktycznie każdej umowy przyrzeczonej. Możliwe jest zatem zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, przedwstępnej umowy darowizny czy przedwstępnej umowy zamiany. W obrocie gospodarczym najczęściej występującą umową przedwstępną jest przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości.


Termin zawarcia umowy przyrzeczonej


W umowie przedwstępnej można zawrzeć termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak tego terminu nie powoduje jednak nieważności umowy przedwstępnej. Kodeks cywilny nie wprowadza takiego wymogu, jednak w umowie przedwstępnej warto określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin zawarty w umowie ułatwia faktyczne zawarcie umowy definitywnej.


Termin określony w umowie przedwstępnej może ulec wydłużeniu lub skróceniu. Zmiana terminu powinna być zaakceptowana przez obie strony stosunku. Praktyka pokazuje, że zawarcie przez strony umowy przyrzeczonej na warunkach odmiennych od przyjętych w umowie przedwstępnej świadczy o akceptacji nowych postanowień.


Gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest określony w umowie, termin jej zawarcia wyznacza strona, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. Gdy obie strony maja uprawnienie do żądania zawarcia umowy - wiążącym terminem jest termin wyznaczony przez stronę, która pierwsza złożyła oświadczenie w tym temacie.


Zobacz: Umowa przedwstępna sprzedaży - WZÓR UMOWY


W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?


Zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga żadnej szczególnej formy. Oznacza to, że umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie - nawet ustnie. Dotyczy to również umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości. Jednak w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży domu, mieszkania czy działki należy pamiętać o formie aktu notarialnego, która zapewni realizację uprawnień stron na drodze sądowej. Bez tej formy nie można dochodzić zawarcia przyrzeczonej umowy zbycia nieruchomości.


Warto wskazać, że dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej w sądzie na podstawie umowy przedwstępnej sporządzonej w formie notarialnej jest ułatwione. Spowodowane jest to tym, że samo prawomocne orzeczenie sądu zastępuje w tym przypadku stosowne oświadczenie powoda przenoszące własność tej nieruchomości na powoda.


Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku, gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

 
Zobacz: Odpowiedzialność przewoźnika za uszkodzenie przesyłki

 


Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej


Zgodnie z kodeksem cywilnym w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma bowiem to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.


Natomiast w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy przypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.


Zobacz: Umowa przedwstępna sprzedaży - WZÓR UMOWY


Bez względu na formę zawarcia umowy przedwstępnej postanowienia o zadatku są w pełni skuteczne. Oznacza to, że bez względu na formę umowy strona, która dała zadatek przy zawarciu umowy przedwstępnej, może domagać się podwójnego zadatku - w przypadku gdy druga strona nie wykonała zobowiązania zawarcia umowy.


W umowach przedwstępnych często możemy spotkać się z zaliczkami. Należy jednak pamiętać, że zaliczka nie jest tym samym co zadatek. Zaliczka bowiem zasadniczo podlega zwrotowi w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że strona, która przyjęła zaliczkę, jest obowiązana ją zwrócić w całości zawsze, kiedy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, bez względu na przyczynę.


Zobacz: Ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty - WZÓR PISMA

 


Określenie ceny w umowie przedwstępnej


Warto na koniec wspomnieć o możliwości określenia ceny w umowie przedwstępnej. Nie jest to element obowiązkowy. Strony mogą jednak zawrzeć taki fragment umowy. Warto również przytoczyć tezę z wyroku NSA z dnia 11 maja 2012 r., sygn. II FSK 2189/10, w którym to stwierdza się, że określenie ceny sprzedaży w umowie przedwstępnej, za którą sprzedający zobowiązuje się zbyć nieruchomość, może stanowić uzasadnioną przyczyną określenia ceny sprzedaży w umowie przyrzeczonej w wysokości niższej niż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, w rozumieniu art. 19 ust. 1 u.p.d.o.f. Wskazanie takiej ceny będzie uzasadnione jedynie w sytuacji, gdy cena podana w umowie przedwstępnej była zgodna z wartością rynkową na dzień jej zawarcia (umowy przedwstępnej).


Zobacz: Prawidłowe wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty

Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!
Przygotuj się do stosowania nowych przepisów!

Poradnik prezentuje praktyczne wskazówki, w jaki sposób dostosować się do zmian w podatkach i wynagrodzeniach wprowadzanych nowelizacją Polskiego Ładu.

Tyko teraz książka + ebook w PREZENCIE
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Moja firma
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Elektrownie atomowe. Czy powstaną w Polsce?
    Pięć ośrodków będzie uczestniczyć w procesie licencjonowania i kontroli elektrowni jądrowej. Prezes Państwowej Agencji Atomistyki zdecydował o przyznaniu autoryzacji dla ośrodków naukowo-badawczych.
    Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce
    Mimo zawirowań geopolitycznych i gospodarczych ostatnich miesięcy, polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył pierwsze półrocze niezłym wynikiem. Należy jednak pamiętać, że echa tych zawirowań nie widać jeszcze w wynikach drugiego kwartału 2022 roku.
    Spółdzielnie mieszkaniowe podwyższają czynsze. Winne ceny energii
    Czy po wakacjach kredytowych pojawi się postulat wakacji czynszowych? Opłaty rosną a zarządcy tłumaczą, że nie oni są winni. Znaczną część czynszu stanowi energia – ogrzanie wody i mieszkań oraz prąd w częściach wspólnych. Dodatkowo inflacja wpływa na ceny usług niezwiązanych bezpośrednio z energią. Niestety nic nie wskazuje, żeby najnowsze podwyżki miały być ostatnimi.
    Dopłaty do innych niż węgiel źródeł ciepła - projekt
    W wykazie prac legislacyjnych rządu opublikowano projekt ustawy regulujący m.in. jednorazowe dodatki dla ogrzewających swoje domy paliwem innym niż węgiel.
    Zaostrzanie nadzoru rejestrowania sprzedaży
    Resort finansów pracuje nad zmianami prawa, które zabezpieczą źródła wpływów podatkowych państwa. Proponowane zmiany dotyczą głównie fiskalizacji sprzedaży przy użyciu kas w urządzeniach do automatycznego świadczenia usług i sprzedaży towarów. Do nowych przepisów będą musiały dostosować się kolejne grupy przedsiębiorców.
    Niskie ceny przyciągają Czechów na zakupy do Polski
    Czesi wciąż chętnie przyjeżdżają do Polski na zakupy. Szczególnie atrakcyjne są ceny benzyny oraz artykułów spożywczych. Każda wizyta to oszczędność
    Co może od 2023 r. zastąpić opakowania plastikowe? [KOMENTARZ]
    Przepisy systematycznie będą ograniczać produkcję plastikowych opakowań. Czy jest alternatywa dla tworzyw sztucznych?
    Kryzys w związku z wojną w Ukrainie - wsparcie dla przedsiębiorców
    Pomoc będzie mogła być udzielana w formie pożyczek, zarówno mikro, małym, średnim, jak i dużym przedsiębiorcom. Do kiedy będzie można otrzymać wsparcie?
    Mandat za parkowanie na drodze wewnętrznej
    Mandat za parkowanie na drodze wewnętrznej? Dziś zastanowimy się nad tym czy jest możliwy, a jak tak to ile wynosi. Co mówią przepisy?
    Procenty z lokat przegrywają z inflacją w Polsce i UE
    Inflacja dwucyfrowa jednak odsetki w bankach niewiele wyższe niż przed wojną. To realia nie tylko polskie
    Ile jest fotoradarów w Polsce? A ile w Europie?
    Ile jest fotoradarów w Polsce? Dokładnie 587. Jak jednak ta liczba wypada na tle innych krajów Europy? W Wielkiej Brytanii jest ich 10-krotnie więcej.
    Polacy przenoszą się z mieszkań do domów
    Domy szybko zyskują na wartości oraz popularności wśród Polaków. Podobnie jak mieszkania są one dobrą inwestycją w dobie galopującej inflacji i potrafią ochronić oszczędności, a nawet je pomnożyć. Nic więc dziwnego, że przeznaczone pod nie grunty, sprzedają się dziś jak ciepłe bułeczki.
    PIE: w sierpniu indeks koniunktury spadł do 98,6 pkt
    Miesięczny Indeks Koniunktury Polskiego Instytutu Ekonomicznego i Banku Gospodarstwa Krajowego spadł w sierpniu o 3,8 pkt, do poziomu 98,6 pkt - przekazał PIE. Po raz pierwszy od lutego odczyt MIK jest poniżej poziomu neutralnego, co oznacza przewagę nastrojów negatywnych - dodano.
    50 mln zł rocznie na wykup byłych mieszkań pracowniczych
    50 mln rocznie przekaże polski rząd samorządom, które zdecydują się wykupić od podmiotów prywatnych dawne mieszkania pracownicze, aby ich lokatorom nie groziły podwyżki czynszu - powiedział PAP minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w Zgierzu (woj. łódzkie), gdzie jest ok. 40 takich mieszkań.
    Przyczyny zużycia opon? Oto główni zabójcy ogumienia
    Przyczyny zużycia opon? Lista jest dość długa. Warto ją jednak poznać. W ten sposób kierujący może przedłużyć czas życia ogumienia w swoim aucie.
    Strefy czystego transportu w Polsce. Kto będzie pionierem?
    Strefy czystego transportu w Polsce. Co oznaczają? Czemu kierowcy ich nie chcą? I które miasto utworzy pierwszą? Sprawdźmy.
    E-commerce: zmiana zawartości maila po wysyłce? To możliwe!
    Zawartość wysłanego już maila można zmienić dzięki technologii real time content management (RTCM). Korzystanie z tego rozwiązania staje się coraz powszechniejszym trendem na polskim rynku e-commerce.
    Internet Rzeczy. Rewolucja, która w Polsce jest nowością
    Przedmioty połączone cyfrowo. Internet Rzeczy to technologia, od której w biznesie nie ma już odwrotu. Skoro tak, to dlaczego zaledwie 29 proc. firm w UE wykorzystuje IoT? Polska nie zaskakuje — znajdujemy się w ogonie wspólnoty. Nowe dane Eurostatu pokazują, jak wygląda wykorzystanie tej technologii w UE.
    Ceny luksusowych nieruchomości na świecie rosną wolniej, ale spadków nie widać.
    Na koniec drugiego kwartału 2022 roku firma Knight Frank opublikowała Prime Global Cities Index, czyli indeks śledzący ceny luksusowych nieruchomości na świecie w 45 miastach. Po dwóch latach, w trakcie których obserwowaliśmy historycznie najwyższą dynamikę wzrostu cen nieruchomości luksusowych widoczny jest spadek.
    Zakup mieszkania na osiedlu. Gdzie można kupić?
    W jakich inwestycjach deweloperzy mają ukończone mieszkania lub z bliskim terminem oddania? Jakie lokale są jeszcze w sprzedaży? W jakich cenach?
    Ile zostało już złożonych wniosków o wakacje kredytowe?
    Około 850 tys. wniosków o wakacje kredytowe złożono we wszystkich bankach - poinformował w środę prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz.
    Mandaty w wakacje 2022. Mamy rekordzistę. To OPP z Lublina
    Mandaty w wakacje 2022 nie będą niskie? Tylko w lipcu przekonało się o tym prawie 114 tys. kierowców. Tyle złapały rejestratory systemu CANARD ITD.
    Opłata za odholowanie pojazdu 2023. Nowe stawki!
    Opłata za odholowanie pojazdu 2023 jest już znana. Po 1 stycznia kierowcy mogą się spodziewać... podwyżek. Sprawdźmy jak duże będą.
    Szansa Polski na miękkie lądowanie w obliczu globalnego spowolnienia gospodarczego
    Silny rynek pracy w Polsce daje szansę na miękkie lądowanie naszej gospodarki w obliczu globalnego spowolnienia - wynika z wtorkowego komentarza gospodarczego głównego ekonomisty PZU Dawida Pachuckiego. Stopniowo zaczyna u nas spadać presja inflacyjna - dodał.
    Inteligentne systemy w ochronie przed cyberprzestępczością - hakerzy też mają słabe punkty
    Eksperci ds. cyberbezpieczeństwa zrobią wszystko, co w ich mocy, aby zapobiec skutecznemu włamaniu, ale wiedzą też, że ograniczanie dostępu do zasobów organizacji jest zupełnie niepraktyczne. Największym przełomem ostatnich lat jest wykorzystanie uczenia maszynowego do wykrywania, kiedy próba naruszenia zabezpieczeń zakończyła się sukcesem.