Jakie budownictwo jest najlepsze na wynajem?

Sierpień rozpoczyna sezon, w którym zawieranych jest najwięcej umów najmu w roku. W dużej mierze przyczyniają się do tego studenci, którzy zajmują lokum przed nowym rokiem akademickim. Mieszkań szukają też rodziny z dziećmi, dla których wakacje są dogodnym okresem na zmianę miejsca zamieszkania. Obie te grupy generują popyt w odmiennych segmentach rynku. Powinni być tego świadomi inwestorzy, którzy chcą na wynajmie zarabiać. Teoretycznie bowiem studenci mają niechlubną sławę mniej wiarygodnych najemców, ale mieszkania dla nich przeznaczone krócej stoją puste. Odbija się to na możliwej do osiągnięcia stopie zwrotu z inwestycji w postaci mieszkania na wynajem, ponieważ niezajęte mieszkanie nie generuje dochodu.

Największe zyski przynoszą mieszkania z czasów PRL-u

Potencjalne zyski z wynajmu w dużym stopniu zależą od technologii, w jakiej został wzniesiony budynek. To ona wpływa bowiem na cenę zakupu nieruchomości. Wbrew pozorom na rynku najmu wpływ technologii budowy na cenę nie jest aż tak znaczący. Właśnie dlatego potencjalna rentowność najmu mieszkań w budynkach z wielkiej płyty jest wyższa niż w przypadku budownictwa współczesnego i to pomimo wyższych kosztów utrzymania tego pierwszego. Przeciętna cena ofertowa sprzedaży mieszkania w warszawskim budynku z wielkiej płyty wynosi 8010 zł za m kw., a najmu – 45 zł miesięcznie. Uwzględniając koszty utrzymania na poziomie 9 zł za m kw., można oszacować rentowność na poziomie 5,4%. Jest to najwyższy wynik w wyodrębnionych segmentach rynku wtórnego. Trzeba jednak zaznaczyć, że uproszczone szacunki nie uwzględniają podatków, opłat za użytkowanie wieczyste czy okresów niewynajęcia. Ponadto obszar analizy zawężono do Warszawy jako najlepiej rozwiniętego i największego rodzimego rynku nieruchomości.

Dowiedz się także: Czy deweloperzy budują mieszkania w odpowiednich miejscach?

Nowe to inwestycja na przyszłość

Mniejsze potencjalne zyski można osiągnąć z wynajmu mieszkania w budynku, wzniesionym w ostatniej dekadzie. Zgodnie z szacunkami Home Broker byłoby to 5,2%. Wartość ta uwzględnia przeciętną cenę ofertową mieszkania na poziomie 9815 zł za m kw., potencjalny przychód z najmu w kwocie 50,7 zł za m kw. miesięcznie i koszt utrzymania lokalu na poziomie 8,1 zł za m kw. Wyższa cena zakupu nie jest więc w pełni rekompensowana niższymi kosztami utrzymania i wysokością potencjalnego czynszu. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że w przyszłości lokal w relatywnie nowym budynku ma większe szanse na wzrost wartości niż lokal, mieszczący się w bloku z wielkiej płyty. Wraz z rozwojem budownictwa mieszkaniowego w Polsce należy także spodziewać się, że najemcy mniej przychylnym okiem spoglądać będą na lokale z betonowych blokowisk i to pomimo ich atrakcyjnej ceny. Z drugiej jednak strony potencjalny inwestor musi mieć świadomość tego, że zakup dwupokojowego mieszkania we współczesnym budynku to niemały wydatek. Przeciętny, oferowany na sprzedaż lokal dwupokojowy ma w Warszawie 52,4 m kw., z czego każdy metr wyceniany jest przez sprzedających na 9815 zł. Daje to przeciętną cenę ofertową na poziomie 514,3 tys. zł. Pod tym względem znacznie lepiej wygląda zakup w blokach z wielkiej płyty. Mieszkania dwupokojowe są tam znacznie mniejsze. W Warszawie przeciętne mieszkanie dwupokojowe, dostępne obecnie na rynku, ma 42,7 m kw. W związku z tym, że cena ofertowa wynosi w tym segmencie 8010 zł za m kw., za przeciętną „dwójkę” właściciel chciałby dziś 342 tys. zł.

Polecamy serwis: Kursy walut

Kamienice w centrum są w cenie

W przypadku kamienic, czy też budynków, wzniesionych z cegły, o dacie oddania do użytkowania przed 2001 rokiem, potencjalne zyski z wynajmu są najmniej imponujące. Koszty utrzymania znajdują się tutaj na poziomie 8,3 zł za m kw. miesięcznie, a więc należą do niższych niż w przypadku lokali w blokach z wielkiej płyty. Wyższy jest też potencjalny poziom czynszu. Właściciele chcieliby otrzymać średnio 46,5 zł za wynajęcie m kw. mieszkania na miesiąc. Za metr mieszkania sprzedawcy żądają jednak 9921 zł. W dużej mierze ma na to wpływ fakt, że część kamienic mieści się w centrum stolicy. Fakt ten powoduje jednak, że potencjalny poziom rentowności oszacowany został w tym segmencie rynku na 4,6%.

Rynek pierwotny ma swoje minusy

Mieszkania z przeznaczeniem na wynajem warto też poszukać w ofercie deweloperów. Teoretycznie gwarantuje to wysokie przychody z tytułu czynszu i niskie koszty utrzymania. Cena zakupu jest także korzystniejsza niż w przypadku mieszkań z ostatniej dekady, nawet przyjmując, że wykończenie m kw. lokalu kosztuje 500 zł, w przeliczeniu na m kw. Warto tu też zauważyć, że na rynku pojawiają się oferty umów, gwarantujących przez kilka lat dochody z tytułu najmu takiego nowego mieszkania. Problem leży jednak w tym, że często, kupując mieszkanie od dewelopera, trzeba czekać na jego oddanie do użytkowania przez kilkanaście miesięcy. Właściciel przez rok, kiedy powstaje lokal dwupokojowy w Warszawie, nie otrzyma około 30 - 40 tys. zł w postaci przychodów z najmu. Potencjalny nabywca musi także podjąć ryzyko zakupu niewybudowanej nieruchomości. W efekcie nabycie tańszego mieszkania na rynku pierwotnym nie musi być bardziej atrakcyjne niż używanego lokalu, zbudowanego w ostatniej dekadzie.