Dlaczego maleje optymizm wśród deweloperów?

Wśród doradców mieszkaniowych wciąż widoczna jest przewaga optymizmu co do przyszłych ruchów cen nieruchomości. Osób, które przewidują, że w najbliższym roku podrożeją mieszkania, jest blisko dwukrotnie więcej niż pesymistów. Od początku roku widoczne jest jednak stopniowe umacnianie pozycji tych drugich w kwestii opinii co do przyszłych trendów zmian cen na rynku nieruchomości. W grudniowym badaniu Home Broker okazało się, że nadal wśród inwestorów przeważa odsetek osób, które mają optymistyczne oczekiwania względem cen mieszkań (uważają, że ceny pójdą w górę). Stanowią oni 65% badanych, zaś pesymiści – 35%. Nowy rok rozpocznie się z rekordowo niskim poziomem optymizmu na rynku nieruchomości w historii badania.

Najchętniej trzy lub dwa pokoje

Optymistami powinni za to pozostać właściciele mieszkań trzypokojowych. Obecnie popyt na nie zgłasza co czwarty nabywca, a najbliższy rok powinien przynieść wzrost tej liczby. Łącznie 46% ekspertów uznało, że popyt na tego typu lokale wzrośnie, podczas gdy jedynie 13% spodziewa się spadku zainteresowania w tym segmencie rynku. Podobnie sytuacja przedstawia się w przypadku kawalerek, choć tu niewiele mniejsza część doradców spodziewa się spadku popytu. Obecnie 16% nabywców zgłasza chęć zakupu tego typu lokalu. Niekwestionowanym liderem na rynku pozostają wciąż mieszkania dwupokojowe. Obecnie ponad połowa Polaków chciałaby nabyć tego typu lokal. Ponadto przyszły rok powinien przynieść stanowczy wzrost zainteresowania wśród kupujących w tym segmencie. Aż 75% ankietowanych spodziewa się wzrostu popytu na tego typu lokale, a jedynie 2% – spadku.

Na drugim biegunie znajdują się mieszkania o 4 i większej liczbie pokoi. Obecnie skupiają one zaledwie niecałe 6% popytu. Jedynie w tym segmencie odsetek doradców, przewidujących spadek popytu, jest większy niż tych, spodziewających się wzrostu. Odpowiednio było to 31% i 18% ankietowanych.

Dowiedz się także: Jakie są prognozy dla rynku nieruchomości na rok 2011?

EURO 2012 sprzymierzeńcem mniej popularnych dzielnic

W większości miast w przyszłym roku należy spodziewać się spadku popularności najchętniej wybieranych obecnie dzielnic. W Warszawie dotyczy to między innymi Ursynowa i Mokotowa, a we Wrocławiu – Krzyków. Powodem takich zmian są między innymi ceny nieruchomości, przez wielu uważane za wygórowane. Ponadto doradcy zwracają uwagę na przesuwanie się części popytu z obszarów obecnie najbardziej pożądanych w stronę dzielnic, wobec których w kolejnych latach istnieją plany rozwoju infrastruktury. Dotyczy to na przykład stołecznej Woli i Pragi, które mają zostać połączone przez powstającą, drugą linię metra. Natomiast we Wrocławiu prognozowany wzrost popularności Fabrycznej ma wynikać z rozbudowy obwodnicy, lotniska i linii szybkiego tramwaju, związanych z budową stadionu na EURO 2012. Rozbudowa infrastruktury na piłkarskie mistrzostwa Europy ma także pozytywnie wpłynąć na popularność poznańskiego Grunwaldu.

Wpływ podatku VAT na rynek mieszkaniowy

Od nowego roku elektryzującą zmianą będzie podniesienie stawek podatku VAT. Nie ominie to także rynku mieszkaniowego, choć upatrywanie w nowym sposobie opodatkowania czynnika powodującego znaczny wzrost cen mieszkań byłoby nadużyciem. Dotychczasowa stawka 7% na mieszkania zostanie podwyższona do 8%. Rząd nie wyklucza podwyżek: o kolejny punkt procentowy w lipcu przyszłego roku i ponownie za rok. Docelowo więc stawka VAT mogłaby wzrosnąć z dotychczasowych 7% nawet do 10%. Po drugie, fiskus stosuje podstawową stawkę podatku wobec każdego metra na powierzchni ponad 150 m kw. Oznacza to wzrost z dotychczasowego poziomu 7% do 23% po 1 stycznia 2011 roku. Zmiany te dotyczą jedynie rynku pierwotnego, ale jak wpłyną na ceny, płacone przez nabywców od nowego roku?

Duży apartament może podrożeć nawet o pół miliona zł

W przypadku wzrostu stawki VAT o 1 pp. „małe mieszkania”, do 150 m kw., nieznacznie podrożeją. Za lokal o dotychczasowej cenie brutto na poziomie 300 tys. zł po sylwestrze trzeba będzie zapłacić o 2,8 tys. zł więcej. Gorzej sytuacja przedstawia się w przypadku mieszkań o powierzchni ponad 150 m kw., które zazwyczaj mieszczą się w projektach o wysokim standardzie. Ich średnia cena w ofercie deweloperów w największych miastach Polski wynosi obecnie 11 153 zł. Gdyby mieszkanie miało powierzchnię 200 m kw., od stycznia jego cena brutto wzrośnie z 2 231 tys. zł do 2 330 tys. zł, czyli o 99 tys. zł. W przypadku lokalu 250-metrowego podwyżka byłaby dużo większa – z 2 788 tys. zł do 2 971 tys. zł, czyli o 183 tys. zł.

Im większy apartament i wyższa cena metra kwadratowego, tym większy zakres podwyżek. I tak na przykład z samego tytułu zmian w VAT apartament o powierzchni 250 m kw., zlokalizowany na Starym Mieście w Krakowie, który dotychczas wyceniony był na 7,5 mln zł, po pierwszym stycznia powinien kosztować już ponad 8 mln zł. Należy jednak zauważyć, że na rynku pierwotnym mieszkania o powierzchni powyżej 150 m kw. stanowią jedynie około 2% oferty. Zmiana VAT będzie więc miała znikomy wpływ na duże lokale oraz na obraz całego rynku mieszkaniowego.

Sposób na uniknięcie podwyżki

Najprostszym sposobem na uniknięcie podwyżki VAT było podpisanie do końca tego roku umowy ostatecznej zakupu mieszkania. Aby można było zawrzeć taką umowę, deweloper musiał posiadać zaświadczenie o samodzielności lokalu. Mógł o nie wystąpić dopiero po oddaniu mieszkania do użytkowania. Pojawiały się także promocje, w których deweloperzy gwarantowali obecną cenę także w przyszłym roku, o ile umowa przedwstępna została zawarta przed 1 stycznia 2011 roku. Sytuacja na rynku pokazała jednak, że podwyżki nie działały na wyobraźnię nabywców, co nie przełożyło się na skokowy wzrost sprzedaży lokali. Należy to wiązać z relatywnie niewielką skalą wzrostu cen mieszkań o powierzchni do 150 m kw. od 1 stycznia. Natomiast w przypadku większych nieruchomości, nawet po 1 stycznia, rozwiązaniem może być nabycie dwóch, oddzielnych lokali i połączenie ich po zakupie, co pozwala zastosować niższą stawkę podatku od towarów i usług.

Polecamy serwis: Inwestycje

Rodzina na Swoim dostępna dla singli

Pod koniec roku nie brakowało nabywców, którzy chcieli podpisać umowę kupna jeszcze przed nowym rokiem, zanim program „Rodzina na Swoim” ulegnie zmianie. Okazuje się, że nie musieli aż tak bardzo stresować się. Zmiany w sposobie udzielania dofinansowania miały wejść w życie już w połowie bieżącego roku. Termin wejścia w życie nowelizacji przesunął się na styczeń 2011 i na pewno odwlecze się jeszcze bardziej w czasie. Wejścia w życie nowych zasad nastąpi nie wcześniej jak w lutym, a nawet marcu przyszłego roku. Wybór mieszkania zajmuje około miesiąca, co oznacza, że można zyskać dodatkowy czas na podpisanie umowy przedwstępnej i złożenie wniosku o kredyt zanim nowa ustawa zacznie obowiązyać.

Postulowane przez rząd zmiany w programie mają za zadanie ograniczenie strumienia państwowych pieniędzy, płynących na rynek mieszkaniowy wraz ze skierowaniem ich w bardziej pożądanym kierunku. Jedyną zmianą, liberalizującą program, jest włączenie do grona beneficjentów osób samodzielnie prowadzących gospodarstwa domowe – czyli tzw. singli. Jakie zmiany czekają nas w przypadku nowelizacji ustawy w obecnym kształcie?

1) W programie może wziąć osoba, która ma nie więcej niż 35 lat,
2) Limity cen nieruchomości, które kwalifikują się do rządowej dopłaty, zostaną zmniejszone o 14%,
3) Mieszkanie w ramach RnS będzie można nabyć tylko u dewelopera,
4) Osoby samotne będą mogły dostać dopłatę pod warunkiem, że nigdy wcześniej nie posiadały mieszkania,
5) Lokal singla nie będzie mógł mieć więcej niż 50 m kw., przy czym dofinansowaniem może być objęte jedynie 30 m kw. Limit dla większych rodzin wynosi obecnie odpowiednio 75 i 50 m kw.

Należy zwrócić szczególną uwagę na zmniejszenie limitu ceny. Już dla dotychczasowej grupy beneficjentów stanowi on ograniczenie o około 40% liczby mieszkań, spełniających wymóg cenowy w programie. Dodatkowo należy zauważyć, że mieszkań dla singli - czyli tych o powierzchni do 50 m kw. - pozostało w ofercie na rynku pierwotnym o 70% mniej niż lokali do 75 m kw., które obecnie można kupić w programie „Rodzina na Swoim”. Reasumując, osoby prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe będą miały do wyboru pięciokrotnie mniej lokali na rynku pierwotnym niż małżeństwa. Dodatkowo z programu wyłączone zostaną mieszkania używane, które obecnie stanowią większość lokali kupowanych na kredyt z rządową dopłatą, a samo ograniczenie wieku kredytobiorców może zmniejszyć grono beneficjentów o blisko jedną czwartą.