Zarządca jako reprezentant wspólnoty mieszkaniowej w sądzie

Przyczyny wątpliwości prawnych

Niewątpliwie przyczyn kontrowersji w omawianej kwestii należy upatrywać w regulacji ustawy o własności lokali. Z art. 18 wynika możliwość powierzenia przez właścicieli lokali zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Przepisy nie wskazują jednak, jaka powinna być szczegółowa treść takiej umowy lub uchwały, zwłaszcza jeśli chodzi o zakres powierzanego zarządu. Sprawę dodatkowo komplikuje fakt, że wspólnoty mieszkaniowe często powierzają bieżące zarządzanie nieruchomością podmiotom trzecim, nie w trybie art. 18 ustawy, lecz na podstawie umów cywilnoprawnych w zwykłej formie.

Podstawa prawna reprezentacji przez zarządców „zwykłych”

Rozważmy wpierw sytuację zarządcy pełniącego swoje funkcje na rzecz wspólnoty w oparciu o umowę w zwykłej formie. Tu sprawa jest dość oczywista. Taki zarządca może reprezentować wspólnotę mieszkaniową w postępowaniu sądowym tylko i wyłącznie jako pełnomocnik,  o którym mowa w art. 87 § 1 kpc, tj. jako osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony postępowania. Przy czym, stosownie do treści art. 89 § 1 kpc, musi przy pierwszej czynności procesowej dołączyć do akt sprawy pełnomocnictwo z podpisem mocodawcy (ewentualnie wierzytelny odpis pełnomocnictwa).

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Powództwo o naprawienie szkody wyrządzonej spółce

Podstawa prawna reprezentacji przez zarządców ustanowionych w trybie art. 18 ustawy o własności lokali

Zdecydowanie bardziej kontrowersyjna jest sytuacja zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie przewidzianym w art. 18 ustawy o własności lokali.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 roku III CZP 62/05 skład orzekający zajął dość liberalne stanowisko w tej kwestii. Mianowicie uznał, że zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony w trybie art. 18 ustawy, może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową przed sądem i to nawet przy brak stosownych upoważnień w tej kwestii w umowie bądź uchwale. W takim bowiem wypadku prawną podstawę reprezentacji procesowej należy wyprowadzić z treści art. 21 ust. 2 ustawy w zw. z art. 33 ustawy. Innymi słowy, sam fakt powierzenia zarządu w trybie art. 18, bez względu na sposób określenia jego zakresu, uprawnia zarządcę do reprezentowania wspólnoty przed sądem.

Stanowisko powyższe, na potrzeby postępowania sądowo - administracyjnego, podtrzymał (a w zasadzie jeszcze bardziej zliberalizował) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. W wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 roku II SA/Po 56/2009 stwierdził, iż powołanie zarządcy w oparciu o art. 18 ustawy o własności lokali powoduje, że jest on organem reprezentującym wspólnotę na zewnątrz. Uprawnienie powyższe obejmuje również możliwość reprezentowania wspólnoty w toczących się postępowaniach administracyjnych, których jest ona stroną, jak również udzielania dalszego pełnomocnictwa.

Odmienne zapatrywanie w omawianej kwestii wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 roku III CZP 129/08, w której uznał, że zarządca w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest tylko przedstawicielem wspólnoty (a nie jej organem) i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 kc, art. 86 i 87 kpc). Zatem reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga wyraźnego umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy (ewentualnie w odrębnym dokumencie pełnomocnictwa). Brak takiego upoważnienia wyklucza możliwość zastępstwa procesowego wspólnoty przez zarządcę. W szczególności niedopuszczalne jest poszukiwanie podstawy umocowania w art. 21 ust. 2 ustawy w zw. z art. 33 ustawy o własności lokali.

Słuszne, choć niewątpliwe bardziej rygorystyczne, jest drugie z przedstawionych stanowisk. Tylko bowiem taka interpretacja daje się pogodzić z ogólnymi przepisami zawartymi w kodeksie cywilnym oraz kodeksie postępowania cywilnego, a dotyczącymi w szczególności organów osób prawnych i tzw. ułomnych osób prawnych (art. 38 kc) oraz pełnomocnictwa procesowego (art. 87 kpc). Trudno znaleźć silne i przekonywujące argumenty jurydyczne przemawiające za przyjęciem, że ustawa o własności lokali stanowi wyjątek od ogólnych reguł.

Jakie są uprawnienia stron w toczącym się postępowaniu administracyjnym?

Skutki procesowe i materialno prawne niewłaściwego umocowania zarządców

Reasumując, w interesie wspólnot mieszkaniowych leży dołożenie należytej staranności w zakresie prawidłowego umocowania zarządców do reprezentowania ich w postępowaniach sądowych bądź poprzez precyzyjne upoważnienie w umowie lub uchwale, o których mowa w art. 18 ustawy o własności lokalu bądź poprzez sporządzenie odrębnego dokumentu pełnomocnictwa. Skutki zaniedbań w tym zakresie mogą bowiem prowadzić do bardzo negatywnych dla wspólnot konsekwencji, nie tylko procesowych (zwrot pozwu, nieważność postępowania), ale także materialnoprawnych (np. przedawnienie dochodzonych roszczeń majątkowych wskutek zwróconego pozwu).

Jak dochodzić roszczeń w postępowaniu grupowym?