REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zarządca jako reprezentant wspólnoty mieszkaniowej w sądzie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Lidia Bucka
Adwokat, doktor nauk prawnych
Reprezentacja przed sądem, wspólnota mieszkaniowa, zarządca / fot. Fotolia
Reprezentacja przed sądem, wspólnota mieszkaniowa, zarządca / fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnoty mieszkaniowe w przeważającej większości przypadków korzystają z usług tzw. zarządców. Są nimi podmioty zewnętrzne, zwykle działające w formie spółek kapitałowych, dla których zarządzanie nieruchomościami jest podstawowym przedmiotem działalności. Na gruncie postępowań sądowych rodzi się w związku z tym pytanie o podstawę prawną reprezentacji wspólnot mieszkaniowych przez takich zarządców.

Przyczyny wątpliwości prawnych

Niewątpliwie przyczyn kontrowersji w omawianej kwestii należy upatrywać w regulacji ustawy o własności lokali. Z art. 18 wynika możliwość powierzenia przez właścicieli lokali zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego lub uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Przepisy nie wskazują jednak, jaka powinna być szczegółowa treść takiej umowy lub uchwały, zwłaszcza jeśli chodzi o zakres powierzanego zarządu. Sprawę dodatkowo komplikuje fakt, że wspólnoty mieszkaniowe często powierzają bieżące zarządzanie nieruchomością podmiotom trzecim, nie w trybie art. 18 ustawy, lecz na podstawie umów cywilnoprawnych w zwykłej formie.

REKLAMA

Podstawa prawna reprezentacji przez zarządców „zwykłych”

Rozważmy wpierw sytuację zarządcy pełniącego swoje funkcje na rzecz wspólnoty w oparciu o umowę w zwykłej formie. Tu sprawa jest dość oczywista. Taki zarządca może reprezentować wspólnotę mieszkaniową w postępowaniu sądowym tylko i wyłącznie jako pełnomocnik,  o którym mowa w art. 87 § 1 kpc, tj. jako osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony postępowania. Przy czym, stosownie do treści art. 89 § 1 kpc, musi przy pierwszej czynności procesowej dołączyć do akt sprawy pełnomocnictwo z podpisem mocodawcy (ewentualnie wierzytelny odpis pełnomocnictwa).

Porozmawiaj o tym na naszym FORUM!

Powództwo o naprawienie szkody wyrządzonej spółce

Podstawa prawna reprezentacji przez zarządców ustanowionych w trybie art. 18 ustawy o własności lokali

Zdecydowanie bardziej kontrowersyjna jest sytuacja zarządcy, któremu powierzono zarząd w trybie przewidzianym w art. 18 ustawy o własności lokali.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 roku III CZP 62/05 skład orzekający zajął dość liberalne stanowisko w tej kwestii. Mianowicie uznał, że zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony w trybie art. 18 ustawy, może występować w imieniu właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową przed sądem i to nawet przy brak stosownych upoważnień w tej kwestii w umowie bądź uchwale. W takim bowiem wypadku prawną podstawę reprezentacji procesowej należy wyprowadzić z treści art. 21 ust. 2 ustawy w zw. z art. 33 ustawy. Innymi słowy, sam fakt powierzenia zarządu w trybie art. 18, bez względu na sposób określenia jego zakresu, uprawnia zarządcę do reprezentowania wspólnoty przed sądem.

Stanowisko powyższe, na potrzeby postępowania sądowo - administracyjnego, podtrzymał (a w zasadzie jeszcze bardziej zliberalizował) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. W wyroku z dnia 11 sierpnia 2009 roku II SA/Po 56/2009 stwierdził, iż powołanie zarządcy w oparciu o art. 18 ustawy o własności lokali powoduje, że jest on organem reprezentującym wspólnotę na zewnątrz. Uprawnienie powyższe obejmuje również możliwość reprezentowania wspólnoty w toczących się postępowaniach administracyjnych, których jest ona stroną, jak również udzielania dalszego pełnomocnictwa.

REKLAMA

Odmienne zapatrywanie w omawianej kwestii wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 roku III CZP 129/08, w której uznał, że zarządca w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali jest tylko przedstawicielem wspólnoty (a nie jej organem) i dla umocowania do działania w jej imieniu potrzebuje pełnomocnictwa (art. 96 kc, art. 86 i 87 kpc). Zatem reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarządcę wymaga wyraźnego umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy (ewentualnie w odrębnym dokumencie pełnomocnictwa). Brak takiego upoważnienia wyklucza możliwość zastępstwa procesowego wspólnoty przez zarządcę. W szczególności niedopuszczalne jest poszukiwanie podstawy umocowania w art. 21 ust. 2 ustawy w zw. z art. 33 ustawy o własności lokali.

Słuszne, choć niewątpliwe bardziej rygorystyczne, jest drugie z przedstawionych stanowisk. Tylko bowiem taka interpretacja daje się pogodzić z ogólnymi przepisami zawartymi w kodeksie cywilnym oraz kodeksie postępowania cywilnego, a dotyczącymi w szczególności organów osób prawnych i tzw. ułomnych osób prawnych (art. 38 kc) oraz pełnomocnictwa procesowego (art. 87 kpc). Trudno znaleźć silne i przekonywujące argumenty jurydyczne przemawiające za przyjęciem, że ustawa o własności lokali stanowi wyjątek od ogólnych reguł.

Jakie są uprawnienia stron w toczącym się postępowaniu administracyjnym?

Skutki procesowe i materialno prawne niewłaściwego umocowania zarządców

Reasumując, w interesie wspólnot mieszkaniowych leży dołożenie należytej staranności w zakresie prawidłowego umocowania zarządców do reprezentowania ich w postępowaniach sądowych bądź poprzez precyzyjne upoważnienie w umowie lub uchwale, o których mowa w art. 18 ustawy o własności lokalu bądź poprzez sporządzenie odrębnego dokumentu pełnomocnictwa. Skutki zaniedbań w tym zakresie mogą bowiem prowadzić do bardzo negatywnych dla wspólnot konsekwencji, nie tylko procesowych (zwrot pozwu, nieważność postępowania), ale także materialnoprawnych (np. przedawnienie dochodzonych roszczeń majątkowych wskutek zwróconego pozwu).

Jak dochodzić roszczeń w postępowaniu grupowym?

Zapisz się na newsletter
Zakładasz firmę? A może ją rozwijasz? Chcesz jak najbardziej efektywnie prowadzić swój biznes? Z naszym newsletterem będziesz zawsze na bieżąco.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Gdy ogień nie jest przypadkiem. Pożary w punktach handlowo-usługowych

Od stycznia do początku maja 2025 roku straż pożarna odnotowała 306 pożarów w obiektach handlowo-usługowych, z czego aż 18 to celowe podpalenia. Potwierdzony przypadek sabotażu, który doprowadził do pożaru hali Marywilska 44, pokazuje, że bezpieczeństwo pożarowe staje się kluczowym wyzwaniem dla tej branży.

Przedsiębiorcy zyskają nowe narzędzia do analizy rynku. Współpraca GUS i Rzecznika MŚP

Nowe intuicyjne narzędzia analityczne, takie jak Dashboard Regon oraz Dashboard Koniunktura Gospodarcza, pozwolą firmom na skuteczne monitorowanie rynku i podejmowanie trafniejszych decyzji biznesowych.

Firma w Anglii w 2025 roku – czy to się nadal opłaca?

Rok 2025 to czas ogromnych wyzwań dla przedsiębiorców z Polski. Zmiany legislacyjne, niepewne otoczenie podatkowe, rosnąca liczba kontroli oraz nieprzewidywalność polityczna sprawiają, że coraz więcej firm poszukuje bezpiecznych alternatyw dla prowadzenia działalności. Jednym z najczęściej wybieranych kierunków pozostaje Wielka Brytania. Mimo Brexitu, inflacji i globalnych zmian gospodarczych, firma w Anglii to nadal bardzo atrakcyjna opcja dla polskich przedsiębiorców.

Windykacja należności krok po kroku [3 etapy]

Niezapłacone faktury to codzienność, z jaką muszą się mierzyć w swej działalności przedsiębiorcy. Postępowanie windykacyjne obejmuje szereg działań mających na celu ich odzyskanie. Kluczową rolę odgrywa w nim czas. Sprawne rozpoczęcie czynności windykacyjnych zwiększa szanse na skuteczne odzyskanie należności. Windykację możemy podzielić na trzy etapy: przedsądowy, sądowy i egzekucyjny.

REKLAMA

Roczne rozliczenie składki zdrowotnej. 20 maja 2025 r. mija ważny termin dla przedsiębiorców

20 maja 2025 r. mija ważny termin dla przedsiębiorców. Chodzi o rozliczenie składki zdrowotnej. Kto musi złożyć dokumenty dotyczące rocznego rozliczenia składki na ubezpieczenie zdrowotne za 2024 r.? Co w przypadku nadpłaty składki zdrowotnej?

Klienci nie płacą za komórki i Internet, operatorzy telekomunikacyjni sami popadają w długi

Na koniec marca w rejestrze widniało niemal 300 tys. osób i firm z przeterminowanymi zobowiązaniami wynikającymi z umów telekomunikacyjnych - zapłata za komórki i Internet. Łączna wartość tych zaległości przekroczyła 1,4 mld zł. Największe obciążenia koncentrują się w stolicy – mieszkańcy Warszawy zalegają z płatnościami na blisko 130 mln zł, w czołówce jest też Kraków, Poznań i Łódź.

Leasing: szykowana jest zmiana przepisów, która dodatkowo ułatwi korzystanie z tej formy finansowania

Branża leasingowa znajduje się obecnie w przededniu zmian legislacyjnych, które jeszcze bardziej ułatwią zawieranie umów. Dziś, by umowa leasingu była ważna, wymagana jest forma pisemna, a więc klient musi złożyć kwalifikowany podpis elektroniczny lub podpisać dokument fizycznie. To jednak już niebawem może się zmienić.

Spółka cywilna – kto jest odpowiedzialny za zobowiązania, kogo pozwać?

Spółka cywilna jest stosunkowo często spotykaną w praktyce formą prowadzenia działalności gospodarczej. Warto wiedzieć, że taka spółka nie ma osobowości prawnej i tak naprawdę nie jest generalnie żadnym samodzielnym podmiotem prawa. Jedynie niektóre ustawy (np. ustawy podatkowe) nadają spółce cywilnej przymiot podmiotu praw i obowiązków. W jaki sposób można pozwać kontrahenta, który prowadzi działalność w formie spółki cywilnej?

REKLAMA

Polskie sklepy internetowe nie wykorzystują możliwości sprzedaży produktów w innych krajach - do zyskania jest wiele

43% sklepów internetowych nie prowadzi sprzedaży zagranicznej, a 40% posiada wyłącznie polską wersję językową. Tracą przez to ogromną możliwość rozwoju, bo w przypadku firm e-handlowych stawiających na globalizację z obrotów poza krajem zyskuje się średnio o 25% wyższe przychody.

Tego zawodu nie zastąpi AI. A które czeka zagłada? Ekspert: Programiści są pierwsi w kolejce

Sztuczna inteligencja na rynku pracy to temat, który budzi coraz większe emocje. W dobie dynamicznego rozwoju technologii jedno jest pewne – wiele profesji czeka poważna transformacja, a niektóre wręcz znikną. Ale są też takie zawody, których AI nie zastąpi – i to raczej nigdy. Jakie branże są najbardziej zagrożone? A gdzie ludzka praca pozostanie niezastąpiona? O tym mówi Jan Oleszczuk - Zygmuntowski z Polskiej Sieci Ekonomii.

REKLAMA