Najem lokali użytkowych

Równość wg prawa- nierówność ekonomiczna

Zasada swobody umów pozwala obu stronom na ułożenie stosunku najmu w dogodny sposób. Powszechnie obowiązuje przepisy gwarantują obu stronom równą pozycję, jednakże w rzeczywistości przewaga ekonomiczna centrum handlowego powoduje, że przedsiębiorca ma niewielkie pole do negocjacji warunków umowy.
Wobec braku regulacji dotyczących najmu lokali komercyjnych, umowy najmu powierzchni w centrum handlowym są zwykle konstruowane w oparciu o klauzule zaczerpnięte z kodeksu cywilnego, źródła norm ogólnych dla stosunków cywilnych, w tym najmu, uzupełnione o postanowienia zaczerpnięte z wzorców wypracowanych w innych krajach. 

Cechy charakterystyczne umów w centrach handlowych

Punktem wyjściowym, z prawnego punktu widzenia, znaczenie ma tutaj uregulowana w Kodeksie cywilnym umowa najmu (art. 659 i n.). Polega ona na tym, iż wynajmujący zobowiązuje się do dania najemcy rzeczy do używania na pewien czas, a najemca zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu czynszu.
Charakterystycznym cechą umowy najmu w centrum handlowym jest długi okres jej trwania. Umowy najmu lokali w centrach handlowych zawierane na wyłącznie na czas określony. Standardowy okres najmu wynosi zwykle przy tym, od pięciu do dziesięciu lat. Granice czasową umowy najmu na czas określony od 1 stycznia 2009 r. jest 30 lat, co stanowi znaczne wydłużenie umowy najmu zawieranej na czas określony.

Umowa najmu lokalu w centrum handlowym zawiera postanowienie dotyczące przedmiotu działalności najemcy. Z reguły umowa bardzo precyzyjnie określa rodzaj towarów, które mogą być sprzedawane lub rodzaj świadczonych usług przez najemcę w lokalu. W tym przypadku, jakakolwiek zmiana lub rozszerzenie przedmiotu działalności bez zgody wynajmującego stanowi naruszenie jednego z podstawowych postanowień umowy oraz uprawnia wynajmującego do jej rozwiązania. 

Zobacz więcej: Porównaj serwis dotyczący najmu nieruchomości

Wysokość czynszu

Stawki czynszu najmu w centrum handlowym ustalane są z reguły w EUR. Najemcy płacą, wiec równowartość w PLN określonej kwoty w EUR. Kursem wymiany jest najczęściej średni kurs EUR / PLN ogłaszany przez Narodowy Bank Polski obwiązujący w dniu wskazanym w umowie np. w dniu wystawienia lub dniu poprzedzający wystawienie faktury. Najemcę obciążają także dodatkowe koszty tzw. opłaty eksploatacyjne, związane z posiadaniem, utrzymaniem i użytkowaniem budynku jak np. sprzątanie, utrzymanie trawników, obsługa parkingu itp. Wynajmujący często stosują praktykę obciążania najemców nieuzasadnionymi kosztami związanymi z centrum handlowym, np. dotyczące renowacji lub przebudowy budynku. Czynsz oraz opłaty eksploatacyjne podlegają indeksacji wraz ze wzrostem inflacji. Praktyką jest umożliwienie najemcy weryfikacji rozliczenia opłat eksploatacyjnych poprzez wgląd audytorów najemcy do konkretnych faktur.

Istotnym elementem umowy jest termin rozpoczęcia działalności. Wynajmujący z reguły, ma zagwarantowane w umowie, iż nawet w przypadku kilkumiesięcznego opóźnienia otwarcia centrum, nie wiąże się to dla niego z żadnymi konsekwencjami finansowymi. Jednakże, nie podjęcie działalności przez najemcę w ustalonym dniu stanowi poważne naruszenie obowiązków oraz wiąże się zazwyczaj z wysokimi karami umownymi.

Uwaga na zabezpieczenia wierzytelności

Centrum handlowe żąda zabezpieczenia dla wywiązywania się z obowiązków finansowych najemcy; W praktyce polega to na, zobowiązaniu się najemcy w umowie najmu do dostarczenia wynajmującemu gwarancji bankowej, kaucji lub gwarancji spółki macierzystej. Zwykle, wysokość zabezpieczenia odpowiada równowartości sumie płatności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych. Zabezpieczenie wystawione jest z reguły na cały okres najmu oraz ulega wydłużeniu o dodatkowy okres po ustaniu stosunku najmu. Coraz częściej wynajmujący żądają zabezpieczenia w postaci oświadczenia najemcy o poddaniu się dobrowolnej egzekucji w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego. 

Zobacz: Jak rozliczać VAT w przypadku samochodów firmowych

Przedsiębiorcy nie korzystają ze szczególnej ochrony

Przedsiębiorca nie może się powołać na regulacje chroniące konsumentów, w szczególności na tzw. niedozwolone klauzule umowne (art.358(1) i n. kodeksu cywilnego). Jako podmiot profesjonalny w przypadku zaakceptowania niekorzystnych warunków umowy ma znikome szanse na unieważnienie krzywdzącej dla niego umowy. Tym samym, brak wiedzy o liczbie potencjalnych klientów jak i przyszłych obrotach powinien determinować słabszą stronę umowy o zadbanie o detale najmu.