Przenoszenie hipoteki - porada

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego celem jest zabezpieczenie wierzytelności, poprzez obciążenie nieruchomości. Jeżeli dłużnik nie ureguluje swojego zobowiązania, wierzyciel hipoteczny może przystąpić do jego egzekucji właśnie z zabezpieczonej hipoteką wierzytelności. Instytucja hipoteki jest bardzo powszechna w stosunkach gospodarczych. Może ona zabezpieczać kredyty udzielone przedsiębiorcy na rozwinięcie działalności gospodarczej lub zabezpieczać wykonanie umów między kontrahentami. Ze względu na konieczność dostosowania przepisów do wciąż zmieniających się zasad rynkowych 20 lutego bieżącego roku weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Nowelizacja ta wprowadziła liczne zmiany w konstrukcji hipoteki.

Jedną ze zmian wprowadzonych przez nowelizację jest możliwość, aby hipoteka umowna zabezpieczała kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. Jest to doskonałe rozwiązanie, zwłaszcza dla przedsiębiorców, którzy np. prowadzą działalność polegającą na dostarczaniu towarów innym przedsiębiorcom. Dystrybutorzy ci, dzięki nowej konstrukcji hipoteki, mogą nią zabezpieczyć wszystkie wierzytelności, które wynikają z umów zawartych z jednym odbiorcą.

Aby hipoteka mogła zabezpieczać wszystkie wierzytelności w umowie ustanawiającej hipotekę należy prawidłowo określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Pominięcie określonych kwestii skutkuje dla nich brakiem ochrony.

Przeczytaj także: Czy umowa pożyczki musi być zawarta na piśmie?

Przedsiębiorca A dostarcza towary w postaci pieczywa przedsiębiorcy B. W ramach tej działalności strony zawarły trzy umowy, zgodnie z którymi pieczywo będzie dostarczane dnia 10 dnia każdego miesiąca, na kwotę 10 tys. zł, 20 dnia każdego miesiąca na kwotę 15 tys. zł. i 30 dnia każdego miesiąca na kwotę 10 tys. zł. W celu zabezpieczenia się przed niepłaceniem, przedsiębiorca B może ustanowić hipotekę na swojej nieruchomości, którą to hipoteką zabezpieczy wykonanie wszystkich trzech umów. Aby jednak ustanowienie hipoteki było skuteczne, konieczne jest prawidłowe określenie wszystkich umów i ich wartości. Pominięcie jednej z nich spowoduje niemożność wyegzekwowania jej wykonania poprzez realizację hipoteki.

Nowelizacja przepisów o hipotece wprowadziła również zmiany w zakresie przenoszenia hipoteki. Istotą hipoteki jest jej akcesoryjność (pomocniczość) w stosunku do wierzytelności, którą zabezpiecza. Oznacza to, że nie ma możliwości, aby hipoteka została przeniesiona na inny podmiot bez wierzytelności, którą ona zabezpiecza. Są to dwa elementy na trwałe ze sobą splecione.
W związku z tym w razie przelewu wierzytelności hipotecznej (np. poprzez jej wykupienie) na nabywcę przechodzi także hipoteka. Ostępstwo od tej zasady może wynikać tylko z przepisów ustawy.
Do przelewu wierzytelności hipotecznej niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Wiąże się to właśnie z akcesoryjnością. Należy też pamiętać, że brak wpisu w księdze wieczystej może spowodować poważne komplikacje, ponieważ przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej nie będzie miało mocy prawnej. Zasada ta działa również „w drugą stronę”, gdyż hipoteka nie może być przeniesiona bez wierzytelności, którą zabezpiecza.

Jeżeli więc przedsiębiorca A, któremu przysługuje wierzytelność zabezpieczona hipoteką, w stosunku do przedsiębiorcy B, na kwotę 100 tys. zł. zdecyduje się na jej sprzedaż innemu podmiotowi C, A i C pamiętać, że oprócz umowy o przeniesieniu wierzytelności, do jej ważności niezbędny jest wpis w księdze wieczystej o zmianie podmiotu uprawnionego z hipoteki.

Od zasady łącznego przechodzenia hipoteki i zabezpieczonej nią wierzytelności wyjątek może przewidywać tylko ustawa. Nie oznacza to jednak, że zawsze wraz z wierzytelnością na nabywce przechodzi również hipoteka. Jest to oczywiście wyjście najbezpieczniejsze dla wierzyciela. Jeżeli jednak strony postanowiłyby inaczej, mogą zdecydować się na przejście wierzytelności z jednoczesnym zniesieniem hipoteki ją zabezpieczającej.

Polecamy serwis Biuro rachunkowe

Jeżeli więc miałby miejsce sytuacja, w której wierzytelność hipoteczna zostanie przeniesiona bez hipoteki, zbywca powinien zawiadomić o tym właściciela nieruchomości niebędącego dłużnikiem osobistym, czyli takim który odpowiada za swoje długi całym majątkiem, a nie tylko określona jego częścią (odwrotnie niż w przypadku dłużnika rzeczowego odpowiadającego z określonego składnika majątku – w przypadku hipoteki – z nieruchomości). Ta dosyć skomplikowana konstrukcja prowadzi jednak do prostego wniosku, że przeniesienie wierzytelności bez hipoteki wymaga zawiadomienia właściciela nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka. 

Nieco bardziej skomplikowana sytuacja ma miejsce w przypadku, gdy hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności przysługujących wierzycielowi hipotecznemu. W takiej sytuacji, w razie przelewu jednej z nich hipoteka przechodzi na nabywcę proporcjonalnie do wysokości tej wierzytelności w stosunku do sumy wierzytelności zabezpieczonych tą hipoteką.

Wierzyciel hipoteczny A posiada w stosunku do przedsiębiorcy B trzy wierzytelności (na kwoty 10 tys. zł, 40 tys. zł i 50 tys. zł.), których wykonanie B zabezpieczył poprzez ustanowienie hipoteki. A zawarł umowę z C, na mocy której przeniósł na niego jedną z wierzytelności w kwocie 40 tys. zł. W takiej sytuacji C staje się nie tylko wierzycielem A, ale również przysługuje mu prawo wpisu do księgi wieczystej, jako wierzyciela hipotecznego, w kwocie 40 tys. zł.

Nowe przepisy o hipotece idą w kierunku uelastycznienia jej i zwiększeniu aktywności stron stosunku prawnego, poprzez samodzielne kreowanie go. Jeżeli więc np. z określonego we wpisie stosunku prawnego, z którego wynika zabezpieczona hipoteką wierzytelność, może powstać nowa wierzytelność, strony mogą postanowić, że przelew wierzytelności hipotecznej nie spowoduje przejścia hipoteki na nabywcę. Daje to stronom możliwość decydowania o konstrukcji umowy, która je łączy.