REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Kiedy warto refinansować kredyt złotowy?

Katarzyna Siwek
Specjalista Home broker
Istnieje kilka możliwości refinansowania kredytu mieszkaniowego.
Istnieje kilka możliwości refinansowania kredytu mieszkaniowego.

REKLAMA

REKLAMA

Eksperci zauważyli, że w ciągu ostatnich dwóch lat marże kredytów złotowych systematycznie idą w dół. Które kredyty hipoteczne, zaciągnięte po 2008 r., warto refinansować? Zauważmy, że na takiej operacji można zaoszczędzić średnio 272 zł.

Średnie marże dla nowych kredytów w złotych są dziś co prawda wyższe niż w dołku, przypadającym na przełom 2007 i 2008 r., ale koszt kredytu wyraźnie spadł w stosunku do ostatniego kryzysu. Obliczenia, oparte na danych NBP o parametrach spłacanych obecnie kredytów wskazują na to, że w najgorszej sytuacji są osoby, które zadłużyły się między styczniem 2009 r. a sierpniem 2010 r. W tamtym okresie banki bardzo zaostrzyły warunki kredytowania. Dotyczyło to nie tylko marż, ale też wymaganego wkładu własnego i minimalnego dochodu. W szczytowym momencie średni poziom marży przekroczył 3% (sierpień i wrzesień 2009 r.).

REKLAMA

Statystki NBP, dotyczące oprocentowania nowo udzielonych kredytów, kończą się na czerwcu br. i sugerują, że przeciętny poziom marż wynosił wówczas 2%. To średnia dla całego rynku. Według danych analityków finansowych dla konkretnych założeń (kredyt na 300 tys. zł, 30 lat spłaty i LTV 75%; kredytobiorca ma w tym samym banku rachunek ROR i kartę kredytową) przeciętna marża wynosiła w czerwcu 1,29%, w lipcu minimalnie spadła (1,2%), a w sierpniu wróciła do poziomu 1,29%. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów opiewa z kolei na 5,95%.

Po kryzysie banki obniżyły marże

REKLAMA

Uwzględniając te warunki, eksperci sprawdzili, jakie korzyści mogłaby przynieść zamiana (refinansowanie ) kredytu, zaciągnięto po 2008 roku, na nowy. W pierwszym kroku oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytu, zaciągniętego w poszczególnych miesiącach, w okresie od stycznia 2009 roku do sierpnia 2010. Od sierpnia 2010 roku marże dla zadanego przykładu zeszły poniżej 2% i systematycznie kierują się w stronę 1%.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Bardzo ważne są przyjęte podczas obliczeń założenia, bo z nich wynikają późniejsze wnioski:
• W każdym przypadku, licząc ratę „starego” kredytu, przyjęto, że jest on oprocentowany na poziomie sumy średniej marży (oszacowanej na podstawie danych NBP) 3-miesięczny stawki WIBOR (4,73%).
• Dla uproszczenia założono, że w każdym przypadku kredytobiorca ma jeszcze do spłaty dokładnie 300 tys. zł, rozłożonych na 360 rat.

Przeciętna rata dla kredytów, zaciągniętych w okresie od stycznia 2009 r. do czerwca 2010 r., wynosi dla przyjętych założeń 2104 zł. Maksymalny poziom w badanym okresie to 2208 zł (kredyt zaciągnięty we wrześniu 2009 r.).

Dowiedz się także: Kiedy opłaca się spłacać kredyt bezpośrednio w walucie?

Kilka wariantów refinansowania

Następnie oszacowano ratę nowego kredytu, zaciągniętego na obecnie oferowanych warunkach. Tu również niezwykle istotne są przyjęte wcześniej założenia. Przyjęto, że kredyt refinansowany jest na warunkach, oferowanych nowym kredytobiorcom. W rzeczywistości w niektórych bankach parametry dla refinansowania mogą być nieco lepsze. Opracowano trzy warianty refinansowania:

Pozostałe założenia:
• Oprocentowanie nowych kredytów plasuje się na poziomie 5,95%, marża – 1,29%.
• Do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz nowego banku marża wyższa jest o 1 pkt. proc. (ubezpieczenie pomostowe).

Polecamy serwis: Kursy walut

A tak wygląda kalkulacja wysokości raty nowego kredytu dla każdego z przyjętych wariantów:



Koszty są wyższe przez kilka pierwszych miesięcy

REKLAMA

Ubezpieczenie pomostowe podnosi ratę o ok. 200 zł. Ten dodatkowy koszt kredytobiorca występuje przez kilka miesięcy. W skrajnym przypadku dużego miasta można przyjąć, że przez pół roku. Z analizy wynika jednak, że nawet podwyższona rata w tym okresie powinna być mniejsza od tej płaconej obecnie. Z ubezpieczeniem pomostowym, w najbardziej rygorystycznym wariancie I, opiewa ona na 2033 zł. Tymczasem najniższy poziom raty „starego” kredytu to 2063 zł (kredyt z sierpnia 2010).

Przeciętna korzyść z refinansowania kredytu w badanym okresie to obniżenie miesięcznej raty o 272 zł. Taka jest różnica między średnią wysokością raty „starego” kredytu a średnią ratą nowego zobowiązania w najbardziej rygorystycznym wariancie I. Maksymalna korzyść w tym wariancie to aż 379 zł. Tyle wynosi różnica między ratą „starego” kredytu, zaciągniętego we wrześniu 2009 r., a ratą kredytu po refinansowaniu.

Analizując opłacalność refinansowania spłacanego kredytu, należy jeszcze uwzględnić dodatkowy wydatek w kwocie 319zł (wykreślenie „starej” hipoteki kosztuje 100 zł, wpis nowej – 200 zł, podatek – 19 zł).

Należy pamiętać, że obliczenia te mają charakter szacunkowy i są konsekwencją przyjętych założeń. Analiza konkretnego przypadku „starego” kredytu i konkretnej oferty refinansowania może doprowadzić do innych wniosków. Poza tym, duża różnica między ratą „starego” i nowego kredytu jest też wynikiem danych, przyjętych do obliczeń. Marże, oszacowane na podstawie danych NBP, są wyższe od średnich marż w archiwum eksperckim. Różnica może wynikać z przyjętych założeń, dotyczących cross-sellu oraz wysokości LTV.

Katarzyna Siwek, wsp. Robert Latuszek

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Moja firma
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Dzień Matki. Jak wygląda rynek pracy kobiet?

W ciągu ostatnich kilku lat sytuacja kobiet na rynku pracy mocno ewoluowała. Pomimo podejmowania przez firmy działań na rzecz równouprawnienia płci panie bywają niejednokrotnie w nieco gorszej sytuacji zawodowej niż panowie. Jak wygląda rynek pracy kobiet? Czy pracodawcy oferują dodatkowe benefity dla rodziców? Co jest dla nich ważne u pracodawcy?

Pablo Escobar jako znak towarowy? Sąd odmawia

Sąd UE odmówił rejestracji oznaczenia słownego „Pablo Escobar” pod unijnym znakiem towarowym. Sąd uznał je za sprzeczne z porządkiem publicznym i dobrymi obyczajami. Za bardzo kojarzy się z handlem narkotykami i zbrodnią.

Ogromne grzywny za niewdrożenie dyrektywy NIS2. Do kiedy trzeba to zrobić?

Dyrektywa Unii Europejskiej w sprawie środków na rzecz wysokiego wspólnego poziomu cyberbezpieczeństwa na terytorium Unii (NIS2) ma duże znaczenie dla poprawy cyberbezpieczeństwa UE. Jej wejście w życie nastąpiło w styczniu 2023 r. - z terminem na dostosowanie niezbędnych do wykonania niniejszej dyrektywy przepisów krajowych do 18 października 2024 r. Kto powinien przygotować się do działania w zgodzie z NIS2-  analizuje Michał Borowiecki, dyrektor Netskope na Polskę i Europę Wschodnią.

Nowa usługa dla indywidualnych przedsiębiorców w aplikacji mObywatel 2.0

W aplikacji mObywatel 2.0 pojawiła się usługa "Firma" skierowana do osób prowadzących jednoosobową działalność gospodarczą. Jak z niej skorzystać?

REKLAMA

Onboarding w hybrydowym modelu pracy

Czym jest onboarding? Jak wygląda w pracy hybrydowej? 

Efekt Marywilskiej i fali pożarów: przedsiębiorcy pytają o ubezpieczenia i podatki pod względem strat

Tragedia tysięcy kupców, którzy prowadzili swoje biznesy często poniżej poziomu ryzyka skłania wielu przedsiębiorców do refleksji nad warunkami w jakich oni sami prowadzą swoją działalność. Efekt Marywilskiej i fali pożarów w ogóle: dwie ważne kwestie, w których doradzają eksperci to rozliczanie strat i inne aspekty podatkowe nieszczęścia oraz skuteczność polis jako zabezpieczenia przed skutkami nieszczęść.

Jak zbudować dobre „candidate experience”

Czym jest candidate experience? Na co wpływa? Jak zmierzyć candidate experience i jak zbudować dobre?

31 maja 2024 r. upływa ważny termin dla rolników-przedsiębiorców

Do 31 maja 2024 r. należy złożyć zaświadczenie/oświadczenie o nieprzekroczeniu rocznej kwoty granicznej należnego podatku dochodowego za 2023 rok od przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

REKLAMA

Twórcy i wykonawcy utworów audiowizualnych dostaną tantiemy za udostępnianie ich dzieł w Internecie. Czy coś się zmieni dla osób korzystających z internetu?

Rada Ministrów 14 maja 2024 r. przyjęła projekt nowelizacji ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych. Na mocy tych przepisów twórcy i wykonawcy utworów audiowizualnych oraz wykonawcy utworów muzycznych (i słowno-muzycznych) będą mieli prawo do tantiem z tytułu eksploatacji ich dzieł w internecie.

Firma prosi klienta o dane by spersonalizować ofertę, jak reaguje polski konsument

Firmy chcą wiedzieć coraz więcej o swoich klientach po to by łatwiej konkurować z innymi, dostarczając na rynek produkty lepiej dostosowane do oczekiwań i potrzeb nabywców. Konsumenci z kolei są gotowi przekazać więcej danych o sobie, ale nie za darmo – wiedzą już, że takie dane to towar, który ma swoją cenę oczekują więc w zamian dla siebie korzyści. Jakich?

REKLAMA