Kiedy warto refinansować kredyt złotowy?

Średnie marże dla nowych kredytów w złotych są dziś co prawda wyższe niż w dołku, przypadającym na przełom 2007 i 2008 r., ale koszt kredytu wyraźnie spadł w stosunku do ostatniego kryzysu. Obliczenia, oparte na danych NBP o parametrach spłacanych obecnie kredytów wskazują na to, że w najgorszej sytuacji są osoby, które zadłużyły się między styczniem 2009 r. a sierpniem 2010 r. W tamtym okresie banki bardzo zaostrzyły warunki kredytowania. Dotyczyło to nie tylko marż, ale też wymaganego wkładu własnego i minimalnego dochodu. W szczytowym momencie średni poziom marży przekroczył 3% (sierpień i wrzesień 2009 r.).

Statystki NBP, dotyczące oprocentowania nowo udzielonych kredytów, kończą się na czerwcu br. i sugerują, że przeciętny poziom marż wynosił wówczas 2%. To średnia dla całego rynku. Według danych analityków finansowych dla konkretnych założeń (kredyt na 300 tys. zł, 30 lat spłaty i LTV 75%; kredytobiorca ma w tym samym banku rachunek ROR i kartę kredytową) przeciętna marża wynosiła w czerwcu 1,29%, w lipcu minimalnie spadła (1,2%), a w sierpniu wróciła do poziomu 1,29%. Przeciętne oprocentowanie nowych kredytów opiewa z kolei na 5,95%.

Po kryzysie banki obniżyły marże

Uwzględniając te warunki, eksperci sprawdzili, jakie korzyści mogłaby przynieść zamiana (refinansowanie ) kredytu, zaciągnięto po 2008 roku, na nowy. W pierwszym kroku oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytu, zaciągniętego w poszczególnych miesiącach, w okresie od stycznia 2009 roku do sierpnia 2010. Od sierpnia 2010 roku marże dla zadanego przykładu zeszły poniżej 2% i systematycznie kierują się w stronę 1%.

Bardzo ważne są przyjęte podczas obliczeń założenia, bo z nich wynikają późniejsze wnioski:
• W każdym przypadku, licząc ratę „starego” kredytu, przyjęto, że jest on oprocentowany na poziomie sumy średniej marży (oszacowanej na podstawie danych NBP) 3-miesięczny stawki WIBOR (4,73%).
• Dla uproszczenia założono, że w każdym przypadku kredytobiorca ma jeszcze do spłaty dokładnie 300 tys. zł, rozłożonych na 360 rat.

Przeciętna rata dla kredytów, zaciągniętych w okresie od stycznia 2009 r. do czerwca 2010 r., wynosi dla przyjętych założeń 2104 zł. Maksymalny poziom w badanym okresie to 2208 zł (kredyt zaciągnięty we wrześniu 2009 r.).

Dowiedz się także: Kiedy opłaca się spłacać kredyt bezpośrednio w walucie?

Kilka wariantów refinansowania

Następnie oszacowano ratę nowego kredytu, zaciągniętego na obecnie oferowanych warunkach. Tu również niezwykle istotne są przyjęte wcześniej założenia. Przyjęto, że kredyt refinansowany jest na warunkach, oferowanych nowym kredytobiorcom. W rzeczywistości w niektórych bankach parametry dla refinansowania mogą być nieco lepsze. Opracowano trzy warianty refinansowania:

Pozostałe założenia:
• Oprocentowanie nowych kredytów plasuje się na poziomie 5,95%, marża – 1,29%.
• Do czasu dokonania wpisu hipoteki na rzecz nowego banku marża wyższa jest o 1 pkt. proc. (ubezpieczenie pomostowe).

Polecamy serwis: Kursy walut

A tak wygląda kalkulacja wysokości raty nowego kredytu dla każdego z przyjętych wariantów:

Koszty są wyższe przez kilka pierwszych miesięcy

Ubezpieczenie pomostowe podnosi ratę o ok. 200 zł. Ten dodatkowy koszt kredytobiorca występuje przez kilka miesięcy. W skrajnym przypadku dużego miasta można przyjąć, że przez pół roku. Z analizy wynika jednak, że nawet podwyższona rata w tym okresie powinna być mniejsza od tej płaconej obecnie. Z ubezpieczeniem pomostowym, w najbardziej rygorystycznym wariancie I, opiewa ona na 2033 zł. Tymczasem najniższy poziom raty „starego” kredytu to 2063 zł (kredyt z sierpnia 2010).

Przeciętna korzyść z refinansowania kredytu w badanym okresie to obniżenie miesięcznej raty o 272 zł. Taka jest różnica między średnią wysokością raty „starego” kredytu a średnią ratą nowego zobowiązania w najbardziej rygorystycznym wariancie I. Maksymalna korzyść w tym wariancie to aż 379 zł. Tyle wynosi różnica między ratą „starego” kredytu, zaciągniętego we wrześniu 2009 r., a ratą kredytu po refinansowaniu.

Analizując opłacalność refinansowania spłacanego kredytu, należy jeszcze uwzględnić dodatkowy wydatek w kwocie 319zł (wykreślenie „starej” hipoteki kosztuje 100 zł, wpis nowej – 200 zł, podatek – 19 zł).

Należy pamiętać, że obliczenia te mają charakter szacunkowy i są konsekwencją przyjętych założeń. Analiza konkretnego przypadku „starego” kredytu i konkretnej oferty refinansowania może doprowadzić do innych wniosków. Poza tym, duża różnica między ratą „starego” i nowego kredytu jest też wynikiem danych, przyjętych do obliczeń. Marże, oszacowane na podstawie danych NBP, są wyższe od średnich marż w archiwum eksperckim. Różnica może wynikać z przyjętych założeń, dotyczących cross-sellu oraz wysokości LTV.

Katarzyna Siwek, wsp. Robert Latuszek