Dlaczego wzrasta oprocentowanie kredytów hipotecznych?

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, spadł w maju o 2,14 pkt., do poziomu 116,45 punktów. Kalkulowany od dwóch lat wskaźnik po raz piąty zanotował spadek, poprzednim razem z miesiąca na miesiąc obniżył się w lutym tego roku.

Za tą zmianą stoi spadek średniej zdolności kredytowej. W ciągu miesiąca wyliczana na potrzeby IDK zdolność kredytowa rodziny 2+1 o zarobkach wynoszących dokładnie dwukrotność średniej pensji, spadła o ok. 26 tys. zł (czyli o ponad 5 proc.) i wynosi teraz ok 454 tys. złotych.

Dowiedz się także: Które banki chętnie udzielały kredytów w 2010 roku?

Przyczyny spadku zdolności są dwie. Przede wszystkim miesiąc do miesiąca spadła średnia płaca. Ogłoszone przez Główny Urząd Statystyczny przeciętne wynagrodzenie brutto wyniosło w kwietniu 3597,84 zł (2573,16 zł netto), czyli o 5,9 proc. więcej niż rok temu i o prawie 1 proc. mniej niż miesiąc temu.

Ale nie bez znaczenia pozostaje także rosnąca stawka WIBOR. W związku z coraz wyższymi stopami procentowymi (Rada Polityki Pieniężnej podniosła je w tym roku trzy razy: w styczniu, kwietniu i maju) WIBOR rośnie praktycznie z miesiąca na miesiąc. Na koniec marca wynosił 4,19, na koniec kwietnia 4,30, a teraz 4,45 proc.

Aby zredukować wpływ wahań miesięcznej zmiany średniej płacy na indeks, jest on analizowany także w ujęciu rocznym – tu widać, że indeks rośnie, ale coraz wolniej. To właśnie efekt rosnącego WIBOR-u, który pociąga za sobą wzrost oprocentowania kredytów i powoduje coraz wyższe, miesięczne raty.

Polecamy serwis: Budżet domowy

W maju wpływ zmiany średniej bankowej marży i maksymalnego możliwego LtV był niewielki. Średnia marża, liczona dla rodziny 2+1 o dochodach równych dwukrotności średniej krajowej, dysponującej 25-proc. wkładem własnym, spadła poniżej 1,35 p.p. Z kolei średnie, maksymalne możliwe LtV wynosi już 102,18 proc. Kolejne banki przekonały się do oferowania kredytów bez wkładu własnego, acz trzeba pamiętać, że w takich przypadkach zawsze klient zostanie obciążony dodatkowym kosztem: ubezpieczenia niskiego wkładu.

Indeks powstaje na podstawie uśrednionych ofert 11 banków z rynkowej czołówki sprzedawców kredytów. Na indeks nie wpływają oferty instytucji, sprzedających niewielką liczbę kredytów, jeśli chodzi o parametry znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa, wyliczona dla rodziny, zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.