Ranking kredytów hipotecznych w PLN - kwiecień 2013

Osoby posiadające już kredyt w PLN mogą po raz kolejny odczuć zmniejszenie się rat ich kredytów. W porównaniu z początkiem lutego, dla zobowiązania w wysokości 300.000 zł miesięcznie w kieszeni kredytobiorcy zostaje ponad 100 zł. Spadki WIBORu przełożyły się w dużej mierze na pogarszające się warunki cenowe dla nowych kredytobiorców, niemniej jednak dalej w zasięgu ręki są marże rzędu 1,3%-1,7%. Zależy to głównie od kwoty kredytu jak i wkładu własnego. Dla porównania zostanie rozpatrzony statystyczny przypadek: kredyt w wysokości 300.000 zł, dla dwóch osób, bez zobowiązań finansowych z dochodem 6.000 zł miesięcznie.

Bank	Marża	Prowizja	Ubezpieczenia	Rata	Koszt całkowity po:
					5 latach	10 latach	15 latach
Pekao SA	1,64%	1,49%	brak	1 616 zł	83 103 zł	148 705 zł	205 361 zł
Deutsche Bank	1,85%	0%	brak	1 655 zł	80 196 zł	149 132 zł	208 625 zł
PKO BP	1,65%	2%	brak	1 618 zł	83 563 zł	150 669 zł	207 460 zł
Getin Noble Bank	1,79% *	0%	3,25%	1 644 zł*	87 550 zł	155 325 zł	211 057 zł
Eurobank	1,74% **	2%	0,3% rocznie	1 635 zł**	85 828 zł	157 378 zł	218 115 zł

^* - uwzględniona podwyżka marży z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu +0,25 p.p. przez 120 miesięcy

^** - uwzględniona podwyżka marży z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu +0,15 p.p. przez 120 miesięcy

Ubezpieczenia pomostowe oraz brakującego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 3,39%,

Zobacz: Ranking kredytów hipotecznych - I kwartał 2013 roku

Po zakończonej w połowie lutego promocji PKO BP „Drzwi otwarte” na pierwsze miejsce nieoczekiwanie wskoczył Bank Pekao SA, który w tym miesiącu wprowadził nieoczekiwanie obniżkę marż o 0,19 p.p. oraz dodatkową ofertę do wyboru. Można więc wybrać stałą marżę oraz prowizję 1,49% lub obniżoną marżę przez 24 miesiące do poziomu 1,25% i zwyżkę na prowizji o 0,46 p.p. Od trzeciego roku marża wynosi 1,54%. Przy kredycie, w którym wkład własny jest niższy niż 10% bank oprócz ubezpieczenia niskiego wkładu własnego stosuje zwyżkę na marży 0,19 p.p. (w przypadku opcji drugiej ma zastosowanie dopiero od 3 roku), finalnie dając marżę 1,64%. Patrząc na koszty obydwu wariantów w perspektywie 10 czy 15 lat różnice są znikome. Także od strony ekonomicznej nie ma większego znaczenia, która z nich zostanie wybrana. Owa promocja obowiązuje do 19 kwietnia.

Drugie miejsce przypadło dla Deutsche Banku. Od połowy lutego oraz z początkiem kwietnia zaczęło obowiązywać sporo zmian, które niekorzystnie wpłynęły na ofertę kredytu. Po pierwsze, bank „pozbył się” swojego największego atutu, jakim było korzystne liczenie ubezpieczenia wkładu własnego. Obecnie, jak w większości banków, ubezpieczenie obowiązuje dla kredytów z wkładem niższym niż 20% - wcześniej było to 10%. Po drugie, osoby prowadzące działalność gospodarczą (jeśli to jest przeważający dochód w gospodarstwie) nie mogą skorzystać z finansowania w 100%. Minimalny wkład własny w tym przypadku to 10%. I po trzecie, z końcem marca zaczęły obowiązywać wyższe marże – wzrost o 0,15 p.p. w stosunku do poprzedniej siatki marż.

PKO BP, po bardzo dobrej ofercie „Drzwi otwartych” i powrocie do oferty standardowej, spadło na trzecie miejsce rankingu. Oferta ta nie rzuca na kolana, lecz w świetle pozostałych wygląda dość dobrze – w dłuższej perspektywie, może być nawet nieco tańsza niż oferta Deutsche Banku. Brakuje tu jednak możliwości kredytowania kosztów wejścia tj. prowizji czy ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Kolejnym zarzutem może być dość mocno ospały proces, lecz to zapewne spowodowane jest spływaniem wniosków zarejestrowanych w ramach poprzedniej promocji. Do dużych plusów oferty tego banku można zaliczyć bardzo wysokie maksymalne zdolności kredytowe, która momentami może dochodzić do 100-krotności osiąganych dochodów.

                Na dalszych miejscach znalazły się Getin Noble Bank i Eurobank. Pierwszy z nich zachował swoje miejsce z poprzedniego zestawienia. Eurobank natomiast pojawia się tutaj z nową ofertą. Jako jeden z nielicznych obniżył on marże kredytowe oraz bardzo zróżnicował ofertę. Ostateczne warunki zależą od ilości dochodów gospodarstwa, prowizji oraz standardowo wysokości wkładu własnego. Minusem oferty jest wymagane ubezpieczenie na życie i wykupienie go za pośrednictwem banku.

Zobacz: Ranking kredytów hipotecznych – marzec 2013

---

                Przy posiadaniu min. 10% wkładu własnego, następuje zmiana samej czołówki banków jak i pojawienie się nowych graczy.

Bank	Marża	Prowizja	Ubezpieczenia	Rata	Koszt całkowity po:
					5 latach	10 latach	15 latach
BNP Paribas Bank	1,1%/ 1,45% *	0%	3.600 zł  - Kapitalny Plan	1 518 zł/ 1 573 zł*	69 479 zł	132 015 zł	185 851 zł
BZ WBK	1,39%	2,5%	brak	1 570 zł	77 838 zł	139 837 zł	193 156 zł
Pekao SA	1,45%	1,49%	brak	1 581 zł	77 249 zł	140 110 zł	194 226 zł
Deutsche Bank	1,65%	0%	brak	1 618 zł	75 861 zł	141 607 zł	198 397 zł
Nordea	1,75%**	1,5%	brak	1 636 zł**	80 503 zł	144 309 zł	199 285 zł

^* - w pierwszych 5 latach marża wynosi 1,1%, od 6 roku – 1,45%

^** - uwzględniona podwyżka marży z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu +0,25 p.p. przez 60 miesięcy

Ubezpieczenia pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 3,39%

Od bardzo długiego czasu BNP Paribas Bank nie ma sobie równych jeżeli chodzi o ofertę przy założonych warunkach. Jedyne zmiany zaszły w zakresie decyzyjności, a mianowicie, bank bardzo skrupulatnie podchodzi do kwestii dokumentacyjnej. Czasami, bardzo komplikuje to sprawę, nawet przy bardzo prostych transakcjach zakupu nieruchomości.

Po zmianach marżowych Deutsche Bank został zastąpiony na 2 miejscu przez BZ WBK, który swoją pozycję zawdzięcza brakowi opłaty za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Dodatkowo, dla klientów wewnętrznych przewidziana jest również niższa o 0,5 p.p. prowizja od udzielenia kredytu. Atutem banku jest szybki proces oraz to, że klienci mogą liczyć na wpisaną do umowy zerową prowizję w przypadku wcześniejszych nadpłat kredytu. Aby uzyskać przedstawione warunki należy otrzymać najwyższy scoring przyznawany przez Bank. Niektóre osoby (wolne zawody – lekarz, radca prawny itp. oraz pracownicy instytucji finansowych) otrzymują go praktycznie z automatu.

Na trzeciej pozycji uplasował się Bank Pekao SA, który w przypadku min. 10% wkładu nie podwyższa już marży kredytu. Wprawdzie nieznacznie przegrywa z BZ WBK, ale w zamian wypracowuje sporą przewagą nad dalszą częścią zestawienia. Niższy koszt spowodowany jest nie tylko brakiem zwyżki marżowej, ale i ubezpieczeniem niskiego wkładu – płatny raz na cały okres kredytowania, diametralnie maleje przy LTV<90% (o 66% w porównaniu do kredytu bez wkładu własnego). Podobnie jak wcześniej, wybór opcji: niższa marża – wyższa prowizja, kosztowo nie ma praktycznie znaczenia – różnice w trzech badanych okresach zamykają się w granicach 500 - 1000 zł.

Rozpatrując powyższe warunki kolejne, dalsze miejsca w zestawieniu zajmują odpowiednio Deutsche Bank oraz Nordea. Pierwszy z nich, w ostatnich miesiącach systematycznie nie tylko osłabia ofertę, ale również stawia więcej obwarowań dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Nordea natomiast umożliwia uzyskanie kredytu z 10% wkładem własnym, ale to zależy od scoringu bankowego. Przy słabszych jego notowaniach klientowi zostanie obniżony kredyt do poziomu LTV=80% co najczęściej ma miejsce, kiedy bank ma do czynienia z krótką umową o pracę, działalnością gospodarczą oraz przystępującym do kredytu singlem. Potwierdza to tylko zacieśnianie polityki kredytowej przez banki.

W ostatnich miesiącach kilka banków wycofało się z finansowania transakcji, przy których występuje mniejszy niż 20% wkład własny (np.: BGŻ, ING, Raiffeisen Polbank). Stąd też, przy dysponowaniu takimi środkami, pojawiają się nowe warunki cenowe.

Bank	Marża	Prowizja	Ubezpieczenia	Rata	Koszt całkowity po:
					5 latach	10 latach	15 latach
BNP Paribas Bank	1,1%/ 1,45% *	0%	3.600 zł  - Kapitalny Plan	1 518 zł/ 1 573 zł*	69 479 zł	132 015 zł	185 851 zł
Pekao SA	1,45%	1,49%	brak	1 581 zł	75 700 zł	138 562 zł	192 678 zł
ING**	1,40%	2,2%	brak	1 574 zł	76 891 zł	139 177 zł	192 762 zł
BGŻ**	1,45%	2%	brak	1 598 zł	76 779 zł	139 784 zł	194 034 zł
BZ WBK	1,39%	2,5%	brak	1 570 zł	77 838 zł	139 837 zł	193 156 zł

^* - w pierwszych 5 latach marża wynosi 1,1%, od 6 roku – 1,45%

^** - WIBOR 6M – 3,40%

Ubezpieczenia pomostowe oraz ubezpieczenie niskiego wkładu uwzględnione w koszcie całkowitym. WIBOR 3M – 3,39%

      Podwyżki marż i zacieśnianie polityki kredytowej spowodowały, że w powyższym segmencie różnice w ofertach poszczególnych banków są znikome (analizując 10 letni okres posiadania kredytu, największa różnica kosztów wynosi zaledwie 1.000 zł). Gdyby poszerzyć powyższe zestawienie o kilka liczących się na rynku banków, to pomiędzy 2 najlepszą ofertą a 11 w badanym przedziale czasu, największe różnice sięgnęłyby 3.000 zł. Wynika z tego, że wybór docelowego banku przy tym stanie rzeczy, będzie zależał od produktów dodatkowych lub podejścia banków do poszczególnych źródeł dochodów i samej transakcji.

Bieżący miesiąc nie zmienia podejścia banków do polityki kredytów hipotecznych. Nawet obniżki stóp procentowych, powodujące spadek oprocentowania kredytów nie przełamały tendencji spadku ich dostępności. Swoistym „światełkiem w tunelu” może okazać się nowelizowana przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S. Luzowanie polityki regulatora w sprawie kredytów znalazłoby swoje potwierdzenie w sposobie obliczania zdolności kredytowej. Do tej pory obowiązywały dwa progi stosunku dochodów do wydatków 50% i 65% - w zależności od miesięcznego wynagrodzenia. Nowy zapis mówi o tym, że banki same zdecydują o współczynniku, według którego będzie liczona maksymalna zdolność kredytowa. Czy czeka nas odprężenie na rynku kredytowym? Przekonamy się o tym w najbliższych tygodniach.

Zobacz serwis: Kredyty hipoteczne