Jak kupić na kredyt mieszkanie obciążone hipotecznie

O tym, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką można dowiedzieć się z działu IV jego Księgi Wieczystej. Jeśli hipoteka jest skutkiem udzielonego kredytu na zakup mieszkania, to właśnie w KW powinna być wpisana nazwa banku kredytującego, numer umowy kredytowej oraz wysokość udzielonego kredytu. Utrudnienia w zakupie mieszkania z hipoteką wynikają z powszechnie stosowanej bankowej praktyki, że na jednej nieruchomości może istnieć tylko jedna hipoteka. Oznacza to, że żaden bank nie będzie zainteresowany wpisem swojej hipoteki na drugim miejscu, pod już istniejącym zadłużeniem..

Hipoteka wygasa w momencie całkowitej spłaty kredytu. Jednak dopiero po złożeniu wniosku o jej wykreślenie wraz z zaświadczeniem banku o spłacie zobowiązania, sąd wieczysto-księgowy usunie wpis hipoteki z Księgi Wieczystej. Proces ten może trwać, w zależności od miejscowości, od kilku tygodni do nawet 6 miesięcy. Jednak jego zakończenie jest konieczne, aby bank nabywcy mógł wpisać swoją hipotekę na danej nieruchomości.

Z tego względu zakup mieszkania obciążonego hipoteką może wydawać się trudny do zrealizowania, a na pewno uciążliwy. Jednak nie musi tak być, jeśli dochowa się kilku formalności.

Żaden bank nie dokona wpisu swojej hipoteki w Księdze Wieczystej na drugim miejscu, pod już istniejącą hipoteką banku zbywcy. Kolejność składania dokumentów przy finansowaniu nieruchomości obciążonej hipoteką jest więc bardzo ważna.

Kwestią najistotniejszą będzie uzyskanie przez zbywcę zgody banku kredytującego na sprzedaż mieszkania. O ile spłata kredytu przebiega terminowo i bez zakłóceń, to uzyskanie tego dokumentu będzie formalnością.

Zobacz także: Rynek kredytów

Kolejnym wymogiem będzie opinia banku zbywcy na temat obsługiwanego kredytu, w której powinny znaleźć się następujące informacje:
• wysokość kwoty pozostała do spłaty (w walucie, w której kredyt został udzielony);
• numer rachunku na który ma trafić ta kwota;
• oświadczenie banku o udzieleniu zgody na wykreślenie hipoteki, niezwłocznie po utrzymaniu całkowitej kwoty pozostałej do spłaty z tytułu udzielnego kredytu.

O wydanie opinii stara się zbywca i w praktyce później udostępnia ten dokument kupującemu. Opinia taka podlega opłacie zgodnie z obowiązującą w danym banku „Tabelą opłat i prowizji” (średnio od 50 do 100 zł). Na jej otrzymanie trzeba poczekać od 2-3 do 21 dni, w zależności od instytucji.

Mając komplet dokumentów nieruchomości, w tym dwa opisane powyżej, nabywca może składać wniosek kredytowy w wybranym banku. Ważne jest, że nie musi to być ten sam bank, w którym kredyt zaciągnął sprzedający. Teoretycznie jest możliwe przejęcie przez kupującego kredytu zbywcy w ramach tego samego banku, ale ze względu na dynamikę ofert kredytowych, takie rozwiązania nie są w praktyce stosowane.

Po uzyskaniu kredytu na zakup mieszkania, nabywca może w końcu podpisać notarialną umowę przeniesienia własności.

Polecamy: Kalkulator rat kredytu

Bardzo ważne jest, aby w akcie notarialnym znalazł się zapis mówiący, że ustalona cena mieszkania zostaje podzielona na dwie części, z czego:
• pierwsza będzie przeznaczona na całkowitą spłatę kredytu zbywcy i trafi bezpośrednio na rachunek banku kredytującego zbywcę;
• druga zasili bezpośrednio konto zbywcy.

Po wypłacie kredytu, sprzedający powinien uzyskać zaświadczenie ze swojego banku o całkowitej spłacie kredytu, wraz z wyrażeniem zgody banku na wykreślenie hipoteki. Dokument ten będzie podstawą do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki.

Kredyty mieszkaniowe w PLN, CHF, EUR – porównaj ratę w 25 bankach

Od tego momentu nabywca może złożyć wniosek o wpis hipoteki swojego banku kredytującego. Przeprowadzona w ten sposób sekwencja zdarzeń umożliwia zakup mieszkania na kredyt przy jednoczesnej spłacie kredytu hipotecznego zbywcy.

Nabywanie nieruchomości, która pod względem prawnym nie jest do końca „czysta”, wiąże się z uciążliwym wzrostem dokumentacji kredytowej i wydłużeniem czasem procesowania. Sprawa jest jednak warta zachodu - rekompensatą większej ilości formalności często bywa znacznie atrakcyjniejsza cena.